האם כדאי להשקיע בפרויקטים של תמ"א 38 עכשיו?

**השקעה בתמ"א 38: זהב נדל"ני או מלכודת מתוקה?**

ברוכים הבאים למגרש המשחקים המורכב והמרתק ביותר בעולם הנדל"ן הישראלי – פרויקטי תמ"א 38. אם אתם פה, כנראה ששמעתם את שירת הסירנה על דירות שמתרחבות מעצמן, בניינים שקופצים בשוויים, והזדמנויות שלא חוזרות. אבל רגע לפני שאתם ממהרים לחתום על כל דבר שנראה כמו תכנית עסקית מבריקה, בואו נצלול יחד, עם קורטוב של ציניות וחיוך קל, אל מאחורי הקלעים של התופעה הכלכלית-הנדסית הזו. נבטיח לכם, כשתסיימו לקרוא, לא רק שתדעו בדיוק אם להשקיע את מיטב כספכם, אלא גם תבינו למה רוב האנשים פשוט מגרדים בראש מול המורכבות. אתם עומדים לקבל כאן את כל הכלים והתובנות שיחסכו לכם עוגמת נפש, זמן יקר, ואולי גם כמה מאות אלפי שקלים. מוכנים ללמוד את השפה הסודית של התמ"א? יאללה, מתחילים.

תמ"א 38: מה הסיפור בעצם? לא ידעתם שזה כל כך מסובך!

דמיינו לרגע שאתם חיים בדירתכם האהובה, בבניין משנות ה-60, שראה כבר ימים טובים יותר. ואז, בום! רעידת אדמה. לא נעים. בדיוק בשביל תרחיש האימים הזה, נולדה תכנית המתאר הארצית מספר 38, הלא היא התמ"א האגדית. המטרה הרשמית? חיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה. המטרה הנסתרת, והרבה יותר רווחית? יצירת מנוע צמיחה אדיר לשוק הנדל"ן, עם רווחים שיגרמו לכם להזיל ריר (אבל רגע, בזה נדון עוד מעט).

הרעיון פשוט: הדיירים מוותרים על זכויות בנייה (שטחים ציבוריים, שטחי גינה שלא נוצלו), או מאפשרים בניית קומות נוספות, ובתמורה, היזם מחזק את הבניין, משדרג את חזותו, מוסיף ממ"דים, מרפסות שמש ואפילו מעלית – הכל בחינם, לכאורה. היזם, כמובן, לא פילנתרופ, והוא מקבל את ה"חינם" הזה באמצעות מכירת יחידות הדיור החדשות שנבנות מעל הבניין הקיים, או במקומו.

2 דגמים מרכזיים בתמ"א: חיזוק ותוספת או פינוי בינוי בסטייל?

• תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת): זהו ה"אח הקטן" והפחות דרמטי. היזם מחזק את הבניין הקיים, מוסיף קומה, שתיים או שלוש, מרחיב את הדירות הקיימות ומשדרג את כל המעטפת. הדיירים נשארים לגור בבניין בזמן העבודות (לרוב, סיפור לא קטן בפני עצמו), וכשהכל נגמר, הם חוזרים לדירה משודרגת, בתוספת ממ"ד ומרפסת, עם בניין חזק ובטוח יותר. על הנייר, חלום. במציאה? בואו נאמר שיש כאן קצת לכלוך ורעש.
• תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש): זהו ה"אח הגדול" והמפואר יותר, שבפועל מזכיר מאוד פרויקט פינוי בינוי קטן. כאן, אין חצי עבודה. הבניין הישן נהרס עד היסוד, ובמקומו נבנה בניין חדש, מודרני, עם הרבה יותר יחידות דיור. הדיירים מקבלים דירה חדשה לגמרי, גדולה יותר (לרוב 25 מ"ר נוספים ברוטו), ובסטנדרט בנייה עכשווי. במשך תקופת הבנייה (שנים, כן?), הדיירים מקבלים שכר דירה כדי לממן דיור חלופי. זה נשמע מפתה מאוד, וזה אכן כזה, אבל גם מורכב בהרבה.

השקעה בתמ"א 38, בין אם אתם בעלי דירה או יזמים, היא ריקוד מורכב בין פוטנציאל אדיר לרווחים לבין בירוקרטיה סבוכה, תכנון מוקפד, וים של סבלנות. בואו נראה איך מוצאים את האור בקצה המנהרה, או לפחות נמנעים מליפול בבורות.

למה דווקא עכשיו? 3 סיבות חמות לשקול השקעה בתמ"א 38 (ו-1 סיבה קרה)

אתם בטח שואלים את עצמכם, למה שהכסף שלי יעבוד בשיפוץ של בניינים ישנים כשאני יכול להשקיע 100 אלף דולר בנכס בחו"ל או להשקיע 200 אלף שקל בשוק ההון? ובכן, לתמ"א 38 יש כמה קלפים בשרוול:

1. הצורך לא נגמר: ישראל על השבר הסורי-אפריקאי, ורעידות אדמה הן לא סיפורי סבתא. אלפי בניינים עדיין עומדים בסיכון, וזה אומר שהצורך בחיזוקים והתחדשות עירונית הוא צורך אמיתי, קיומי, ומתמשך. כלומר, יש שוק ענק שרק מחכה לפתרונות.
2. עליות מחירים בנדל"ן: בואו נודה באמת, מחירי הדיור בישראל בדרך כלל מטפסים למעלה. פרויקט תמ"א 38 משביח נכסים באופן דרמטי, הן בגלל התוספות והן בגלל הסטנדרט החדש. אם קונים דירה בבניין לפני תמ"א, ומחכים בסבלנות, פוטנציאל הרווח יכול להיות אדיר. זה כמו לקנות מכונה שתשביח את הדירה שלך פי כמה.
3. תמיכה ממשלתית (במידה מסוימת): המדינה מבינה את החשיבות של התחדשות עירונית, ולכן היא מציעה כל מיני תמריצים, הקלות במס, והטבות שנועדו לעודד את היזמים והדיירים להיכנס למיזמים הללו. אמנם הבירוקרטיה היא סיוט, אבל לפחות הכוונה טובה.

אבל רגע, מהי הסיבה הקרה? ובכן, החוק מתיימר להתפוגג! תמ"א 38 במתכונתה הנוכחית עתידה להסתיים, ובמקומה נכנסים חוקי התחדשות עירונית חדשים (כמו חוק הפינוי בינוי, על תיקוניו). זה אומר שצריך למהר, או לפחות להבין בדיוק מה התנאים החדשים. למרות זאת, יש עדיין המון פרויקטים בצינור, ומי שיודע לנווט, ימצא שם הזדמנויות נפלאות.

האותיות הקטנות – והשמנות: מהם 7 האתגרים הגדולים בדרך למיליון (ומעלה)?

אז יופי, יש פוטנציאל. עכשיו, בואו נדבר על המכשולים. כי כמו בכל השקעה אמיתית ומוצלחת, הדרך רצופת מהמורות. אם אתם רוצים לחסוך מיליון שקלים, אתם צריכים לדעת איך לשמור על הכסף שלכם:

1. בירוקרטיה, בירוקרטיה, ועוד קצת בירוקרטיה: אין דרך אחרת לומר זאת – הרשויות המקומיות, הוועדות לתכנון ובנייה, ואלף ואחד חוקים ותקנות הופכים את התהליך למסע מייגע שדורש סבלנות של איוב ועורך דין מיומן (או צוות שלם). אישורי בנייה, היתרים, תב"עות – כל אלה יכולים לקחת שנים.
2. סכסוכי דיירים: אתם מכירים את השכן ממול, נכון? עכשיו דמיינו אותו, ואת כל שאר השכנים, מנסים להסכים על צבע הריצוף במטבח המשותף, שלא לדבר על גודל המרפסת או סכום שכר הדירה החלופי. פרויקטי תמ"א 38 נופלים לא פעם בגלל חוסר הסכמה בין הדיירים, אפילו של דייר אחד בודד.
3. מורכבות משפטית וחוזית: ההסכמים עם היזמים הם יצירות מופת של מורכבות משפטית. זכויות, חובות, לוחות זמנים, מפרטים טכניים – כל סעיף הוא עולם ומלואו. אל תנסו לחתום לבד! עורך דין מומחה לתמ"א 38 הוא לא מותרות, הוא הכרח.
4. מימון הפרויקט: יזמים צריכים סכומי עתק כדי להרים פרויקטים כאלה. הם מסתמכים על בנקים וגופי מימון, ואם משהו משתבש (אישורים מתעכבים, עלויות עולות), המימון יכול להתייבש, והפרויקט נתקע.
5. לוחות זמנים (השקעה לסבלניים בלבד): אל תצפו לסיום מהיר. פרויקט תמ"א 38, מהרגע שבו הדיירים חותמים ועד קבלת המפתח, יכול לארוך 5-7 שנים, ובמקרים מסוימים, גם יותר. זה לא בשביל חסרי הסבלנות.
6. הפתעות בלתי צפויות: במהלך הבנייה, תמיד צצות הפתעות. צינור ישן שמתגלה, בעיה קונסטרוקטיבית לא צפויה, או סתם שכן שמחליט לתקוע מקל בגלגלים. כל אלה מוסיפים עלויות ועיכובים.
7. המצב התכנוני המשתנה: כמו שציינו, החוקים משתנים. מה שהיה מותר אתמול, לא בטוח שיהיה מותר מחר. שינויים בתכנון העירוני או בחקיקה יכולים להשפיע דרמטית על כדאיות הפרויקט.

האגוזים שכיף לפצח: איך מוצאים את הפרויקט המנצח (או לפחות לא מפסיד)?

אחרי שפירטנו את כל הקשיים, אתם בטח חושבים: "למה לי כל הכאב ראש הזה?" ובכן, כי לפעמים, תחת כל הבירוקרטיה והבלגן, מסתתרת פנינה אמיתית. הנה כמה טיפים למשקיע הנבון:

הבנק, היזם והמיקום: המשולש הקדוש של הצלחה בתמ"א

• בדקו את היזם ב-7 עיניים (ואולי גם 8): זה הדבר החשוב ביותר. יזם עם ניסיון מוכח, המלצות חמות, ובעיקר – גב כלכלי איתן – הוא המפתח להצלחה. בדקו פרויקטים קודמים שלו, דברו עם דיירים שחוו את התהליך איתו. האם הוא עמד בהבטחות? האם הוא סיים בזמן (פחות או יותר)? יזם טוב הוא חצי מהדרך.
• אל תוותרו על עורך דין שמבין בתמ"א: לא עורך דין ש"מטפל גם בנדל"ן". עורך דין שזו ההתמחות העיקרית שלו. הוא זה שיגן עליכם ויבטיח שאתם מבינים כל אות וכל פיפס בהסכם. זה שווה כל שקל.
• איפה הכסף? בדקו את הבנק המלווה: פרויקט ללא ליווי בנקאי סגור הוא מתכון לאסון. הבנק המלווה הוא למעשה שומר הסף הכלכלי של הפרויקט. אם בנק גדול מלווה את הפרויקט, זה מעיד על כך שהיזם עבר בדיקה מעמיקה והפרויקט נחשב בר קיימא.
• מיקום, מיקום, מיקום (שוב): גם בתמ"א, כמו בכל נדל"ן, המיקום הוא הכל. שכונה מבוקשת, קרבה למוסדות חינוך, תחבורה ציבורית, מרכזי קניות – כל אלה יעלו את ערך הדירה באופן דרמטי לאחר סיום הפרויקט. אם אתם רואים השקעות נדל"ן משתלמות בישראל, קרוב לוודאי שזה בגלל מיקום מנצח.
• בדקו את התב"ע (תכנית בניין עיר): וודאו שיש תכנית מאושרת שמאפשרת את היקף הבנייה שהיזם מציע. אל תסמכו על "יהיה בסדר", כי בבירוקרטיה הישראלית, "יהיה בסדר" אומר בדרך כלל "יהיה כאוס".

המודל הכלכלי: כמה בשר יש פה באמת? (ומה עם הריבית?)

השקעה בתמ"א 38 היא, בסופו של יום, עסקה כלכלית. היזם בונה, משקיע, נושא בעלויות העצומות של בנייה, מימון, בירוקרטיה, תשלום שכר דירה חלופי לדיירים, ועוד כהנה וכהנה. הרווח שלו מגיע ממכירת הדירות החדשות שהוא בונה על גג הבניין או במקום הבניין הישן. ככל שיותר דירות חדשות נמכרות במחיר גבוה יותר, כך עולה רווחיות הפרויקט. הדיירים, מצידם, מקבלים "חינם" דירה משודרגת ששוויה עולה בעשרות אחוזים, ולפעמים אפילו במאות אחוזים.

אבל אל תשכחו את עלות הכסף. ריבית. בין אם מדובר על ריבית שהיזם משלם לבנק או על עלות אלטרנטיבית של הכסף שלכם. אם הכסף שלכם "יושב" בפרויקט 7 שנים, בזמן שאתם יכולים להשוות ריביות על פקדונות ולמצוא איפה הכי משתלם להפקיד כסף עם תשואה יפה, אתם למעשה מפסידים. לכן, חשוב מאוד לדעת איך מחשבים תשואה שנתית בצורה נכונה, ולהכניס למשוואה גם את אלמנט הזמן.

שאלות ותשובות מהירות למשקיע המתלבט:

ש: האם שווה לקנות דירה בבניין לפני תמ"א 38 במיוחד בשביל הפרויקט?
ת: זו שאלה של סיכון-סיכוי. אם תמצאו מציאה במיקום מעולה, עם יזם שהתחיל תהליכים וכמעט סגור, הפוטנציאל אדיר. אבל הסיכון הוא שהפרויקט יתעכב או לא יצא לפועל בכלל, ואז נשארתם עם דירה ישנה בבניין ישן. עשו שיעורי בית יסודיים!

ש: האם דיירים משלמים מסים על הרווח מהשבחת הדירה בתמ"א?
ת: לרוב, דיירים שמוכרים את דירתם המשודרגת (הכוללת את תוספות התמ"א) פטורים ממס שבח על החלק היחסי של התוספות, בכפוף לתנאים מסוימים ולתקרות קבועות בחוק. אבל גם כאן, חשוב להתייעץ עם עו"ד ויועץ מס.

ש: כמה זמן לוקח פרויקט תמ"א 38 בממוצע?
ת: תלוי בסוג הפרויקט (חיזוק או הריסה ובנייה) וברשות המקומית. פרויקט חיזוק יכול לקחת 2-4 שנים (כולל אישורים), ופרויקט הריסה ובנייה 4-7 שנים. יש מקרים חריגים לשני הכיוונים.

ש: מה קורה אם היזם פושט רגל באמצע הפרויקט?
ת: זהו אחד הסיכונים הגדולים ביותר. לכן, חיוני שליווי בנקאי יהיה צמוד ומוגן על ידי בטוחות מתאימות. במקרה כזה, הבנק או גוף המימון ימנו יזם חלופי להשלמת הפרויקט, אך הדבר כרוך בעיכובים ואי ודאות רבה.

ש: האם אפשר לקנות דירה בלי הון עצמי בפרויקט תמ"א 38?
ת: באופן כללי, לקנות דירה בלי הון עצמי זו משימה מורכבת ביותר, ובפרויקט תמ"א – כמעט בלתי אפשרית. בנקים דורשים הון עצמי משמעותי גם עבור רכישת דירה "רגילה", ועל אחת כמה וכמה כשיש חוסר ודאות לגבי מועד קבלת הדירה הסופית.

האם תמ"א 38 מתה? גלגוליה האחרונים והבאים: איך ממשיכים להרוויח?

אם הגעתם עד לכאן, כנראה שאתם כבר מומחים קטנים בעצמכם. וכמו כל דבר טוב (או מסובך מדי), גם לתמ"א 38 יש תאריך תפוגה, לפחות במתכונתה המקורית. הכוונה הממשלתית היא לעבור לתכניות התחדשות עירונית רחבות יותר, ובראשן – פינוי בינוי, שמעודדות פרויקטים גדולים וכוללים יותר מבנים.

החדשות הטובות הן שהצורך בהתחדשות עירונית לא נעלם, הוא רק שינה צורה. ההזדמנויות עדיין קיימות, אולי אפילו יותר גדולות, בפרויקטים של פינוי בינוי בהיקפים משמעותיים. למשקיעים, זה אומר להתמקד באזורים עם פוטנציאל לפינוי בינוי, לחפש בניינים שמתאימים לדפוס הזה, וללמוד את הניואנסים של החוקים החדשים. מה שבטוח, שוק הנדל"ן הישראלי תמיד ימשיך להפתיע, והיכולת להבין את השינויים היא המפתח להצלחה.

טיפים וטריקים למשקיע הערמומי: 5 כללי אצבע שלא תמצאו בשום מקום אחר (אולי)

1. אל תתאהבו בבניין: זו השקעה, לא רומן. היו אובייקטיביים. בדקו את המספרים, את הסיכונים, את הפוטנציאל. אל תתפתו למצגות מבריקות של יזמים שמבטיחים לכם עולם ומלואו – בדקו כל פרט, כמה פעמים.
2. הצמידו לעצמכם "קבינט מומחים" פרטי: עורך דין מומחה, שמאי מקרקעין, אדריכל (אם אפשר) – הם העיניים והאוזניים שלכם. אל תחסכו עליהם, הם יחסכו לכם הרבה יותר.
3. קריאת חוזים? אמנות נשכחת: קראו את החוזים. לא רק את התקציר. כל סעיף וסעיף. וודאו שאתם מבינים את כל ההשלכות. אם אתם לא מבינים, תשאלו. שוב ושוב. עד שתבינו. זו השקעה נכונה בנדל"ן בחו"ל או בארץ – חוזים הם הכל.
4. פוליטיקה פנימית בבניין? סיוט מתמשך: אם אתם רוכשים דירה בבניין לפני פרויקט תמ"א, נסו להבין את הדינמיקה בין הדיירים. דיירים מסוכסכים או סרבנים עלולים לקבור את הפרויקט עוד לפני שהתחיל.
5. תכנון פיננסי ארוך טווח הוא חובה: זכרו, מדובר בהשקעה של שנים. וודאו שיש לכם מספיק הון פנוי כדי לעמוד בהוצאות בלתי צפויות, או להמתין בסבלנות עד לסיום הפרויקט. אל תכניסו את כל הביצים לסל אחד.

שאלות ותשובות שיעשו לכם סדר:

ש: האם כדאי להשקיע בדירה בפרויקט תמ"א 38 שנמצא כבר בשלבי בנייה מתקדמים?
ת: בהחלט! זה מקטין משמעותית את הסיכון ומקצר את תקופת ההמתנה. המחיר אמנם יהיה גבוה יותר מאשר דירה לפני התחלת הפרויקט, אבל הסיכון קטן בהרבה. רק וודאו שהבנייה מתנהלת כמתוכנן ואין בעיות משפטיות או תכנוניות.

ש: מה ההבדל בין תמ"א 38 לפינוי בינוי?
ת: תמ"א 38 מתמקדת לרוב בבניין בודד (או קבוצת בניינים קטנה) ובעיקר בחיזוק והרחבה (או הריסה ובנייה מחדש באותו מקום). פינוי בינוי היא תכנית רחבה יותר, המיועדת לאזורים שלמים, וכוללת הריסה של מספר בניינים ישנים ובנייה מחדש של שכונה שלמה, יחד עם תשתיות חדשות, שטחים ירוקים ומוסדות ציבור.

ש: האם כדאי לי כרטיס אשראי חוץ בנקאי שיסייע לי במימון במהלך פרויקט תמ"א?
ת: כרטיס אשראי חוץ בנקאי יכול להוות פתרון מצוין לניהול הוצאות שוטפות או בלתי צפויות במהלך תקופה ארוכה של בנייה, בעיקר אם אתם נדרשים לדיור חלופי או למימון הוצאות שונות שלא מכוסות במלואן על ידי היזם. הוא מספק גמישות ונגישות לאשראי. עם זאת, למימון השקעה כה גדולה, יש לפנות לאפיקים בנקאיים מסורתיים או לגופי מימון ייעודיים.

ש: האם ניתן להרוויח גם אם לא קונים דירה, אלא משקיעים ביזם תמ"א 38?
ת: כן, אפשרי, אך זהו סוג השקעה שונה לחלוטין, בדרך כלל באמצעות קרנות השקעה בנדל"ן או השקעה ישירה בחברות יזמיות. כאן הסיכון גבוה יותר והפוטנציאל לרווחים גבוה יותר, אך גם דורש הבנה עמוקה של שוק היזמות והיכרות עם היזם הספציפי. זה לא מומלץ למשקיע המתחיל.

ש: מה הסיכוי שהפרויקט יתחיל ולא יסתיים?
ת: קשה לכמת בדיוק, אבל בהחלט קיים סיכוי כזה, בעיקר בפרויקטים עם יזם חלש כלכלית או עם סכסוכי דיירים קשים. לכן, בדיקת יזם, ליווי בנקאי ועורך דין מומחה הם קריטיים כדי להקטין סיכון זה ככל האפשר.

אז הנה לכם, הצצה יסודית ועמוקה לעולם המסתורי והמבטיח של תמ"א 38. בין אם אתם בעלי דירה ששוקלים להיכנס להרפתקה, או משקיעים שמחפשים את ההזדמנות הגדולה הבאה – זכרו שכל ידע שתצברו, כל שאלה שתשאלו וכל בדיקה שתבצעו, הם נכסים בעלי ערך רב לא פחות מהדירה המשודרגת שתקבלו בסוף התהליך. כי בסופו של דבר, בשוק הנדל"ן הסבוך הזה, ידע הוא כוח, וקצת הומור (ציני, כמובן) – הוא לגמרי הבונוס. בהצלחה!