האם כדאי לקנות משרד להשקעה ואיך להרוויח בגדול

אהלן חברים, בואו נדבר רגע על משרדים. לא, לא על המשרד המשעמם שבו אתם תקועים 8 שעות ביום (אולי יותר). אני מדבר על משרד כהשקעה. אותו נכס נדל"ני מנופף לכם מהחלון, מבטיח לכם תשואות שמנות, דיירים יציבים וחיים ורודים של פאסיב אינקאם. הוא נשמע כמו ההבטחה הגדולה הבאה, הדבר שבאמת ישנה לכם את כללי המשחק הפיננסיים. אבל רגע לפני שאתם קופצים למים העמוקים וחותמים על צ'קים שמנים, בואו נשים את הדברים על השולחן. המאמר הזה הולך לפתוח לכם את העיניים, לפרק את המיתוסים ולצייד אתכם בכל הידע שאתם צריכים כדי לדעת אם זה באמת בשבילכם. אחרי שתקראו כאן, לא תצטרכו לחזור לגוגל בשביל שום שאלה על משרדים להשקעה. מוכנים?

משרד כנכס: האם זה עדיין קסם או שכבר התעייף?

אז כולם מדברים על נדל"ן. דירות, קרקעות, מחסנים. אבל משרדים? זה קצת יותר סקסי. זה קצת יותר "וואו". במיוחד בישראל, שם שוק הנדל"ן המסחרי חווה עליות ומורדות דרמטיות, אך עדיין נחשב לאפיק מבוקש עבור משקיעים רבים. למה בעצם? כי על פניו, משרד להשקעה מציע יתרונות מפתים:

• תשואה יציבה לכאורה: דייר עסקי, כך נהוג לחשוב, הוא דייר אחראי יותר, יציב יותר, ונוטה לחתום על חוזים ארוכי טווח.
• הצמדה למדד (ולפעמים לדולר): בניגוד לדירות מגורים, שברוב המקרים מחירי השכירות שלהן צמודים למדד המחירים לצרכן, משרדים רבים מושכרים עם הצמדה לדולר, מה שמעניק הגנה מסוימת מפני אינפלציה ואף פוטנציאל לרווח נוסף בתקופות של התחזקות הדולר.
• פחות כאב ראש? התפיסה היא שדייר עסקי פחות "מתלונן" על נזילות בברז או על בלאי סביר, ובעצם מטפל בעצמו בחלק גדול מהתחזוקה הפנימית.

אבל כמו בחיים, מה שנראה טוב על הנייר, לא תמיד נראה כך במציאות. לפני שאתם מתלהבים יתר על המידה, בואו נצלול לעומק הנקודות הקריטיות באמת.

1. למה דווקא משרד? מה הופך אותו ל"אחר"?

כשמדברים על השקעה בנדל"ן, בדרך כלל חושבים על דירה. דירה להשקעה, נכס בטוח, עם ביקוש תמידי. אבל משרדים הם ליגה אחרת. הם מיועדים לעסקים, לא למשפחות. זה אומר שהשיקולים שונים לחלוטין. דייר עסקי בוחר משרד לא רק לפי המחיר, אלא בעיקר לפי מיקום אסטרטגי, יוקרה, נגישות, ולפעמים גם קירבה למתחרים או לספקים. הוא רוצה שהמשרד ישדר את ערכי החברה שלו ויאפשר סביבת עבודה פרודוקטיבית. לכן, הפוטנציאל לתשואה גבוהה יותר במשרדים קיים, אבל הוא מגיע עם סט אתגרים ייחודי משלו.

מעניין אתכם להרחיב על השקעות בסכומים שונים? אולי תרצו לבדוק איפה להשקיע 100 אלף דולר או איפה להשקיע 200 אלף שקל, ואפילו איפה להשקיע 500 אלף שקל – כל סכום דורש מחשבה אסטרטגית שונה.

המיקום, המיקום ו… מיקום: למה זה קריטי פי 1000 במשרד?

כולם יודעים שמיקום הוא המלך בנדל"ן. אבל במשרדים? הוא קיסר. הוא אלוהים. למה? כי בעוד שדירת מגורים יכולה להיות קצת רחוקה ממרכז העיר ועדיין למצוא דיירים (אפילו משפחות שמעדיפות שקט), משרד חייב להיות בלב העניינים. או לפחות בלב העניינים של התחום שלו.

• נגישות היא שם המשחק: קירבה לתחבורה ציבורית (רכבת קלה, אוטובוסים, רכבת), יציאות נוחות לכבישים ראשיים וחניה בשפע (או לפחות אפשרויות חניה סבירות) הם אלמנטים קריטיים. אם ללקוחות או לעובדים קשה להגיע, המשרד שלכם פשוט לא יהיה אטרקטיבי.
• סביבת עסקים תואמת: משרד עורכי דין ירצה להיות קרוב לבתי משפט או למשרדי עורכי דין אחרים. חברת הייטק תעדיף מרכז חדשנות עם חברות טכנולוגיה נוספות. ה"שכונה" העסקית משפיעה ישירות על הביקוש.
• יוקרה ופרופיל: לכתוב על כרטיס ביקור "מגדלי אלון" או "מגדלי עזריאלי" זה לא כמו לכתוב "משרד בקומת קרקע ברחוב צדדי". נכון, זה עניין של אגו, אבל לעסקים אגו הוא כלי שיווקי לגיטימי.

השוואת נדל"ן? תבדקו גם השקעה בנדל"ן בחו"ל או השקעה בנדל"ן בישראל – לכל אפיק יש יתרונות וחסרונות משלו, והמיקום הוא תמיד אלמנט מפתח.

2. מגדל יוקרה מול בניין בוטיק: איזה חתול יתפוס יותר עכברים?

האם אתם רוצים להיות חלק ממגדל משרדים נוצץ ועתיר קומות, עם לובי מפואר ושומר בכניסה? או אולי דווקא בבניין בוטיק קטן יותר, עם אופי ייחודי ודמי ניהול נמוכים יותר? לכל אחד יש את היתרונות והחסרונות שלו. מגדל יוקרה ימשוך חברות גדולות ובינלאומיות, אבל יבוא עם דמי ניהול שיכולים לנגוס לכם נתח נכבד מהתשואה. בניין בוטיק ימשוך עסקים קטנים ובינוניים, יציע גמישות רבה יותר, אבל ייתכן שהביקוש אליו יהיה פחות עקבי.

המספרים מספרים סיפור: תשואה, סיכון וכל מה שביניהם

בסופו של דבר, השקעה היא עניין של מספרים. כמה כסף אכניס? כמה זה יעלה לי? ומה הסיכוי שאתקע עם משרד ריק? כאן נכנסים לתמונה המדדים הפיננסיים שחייבים לבדוק, ובקפדנות שלא הייתה מביישת מנתח מערכות עצבני.

• תשואה ברוטו מול נטו: תשואה ברוטו היא פשוט הכנסת השכירות השנתית חלקי מחיר הנכס. תשואה נטו? זו כבר אופרה אחרת. צריך להפחית ממנה את כל ההוצאות: ארנונה, דמי ניהול, ביטוח, תיקונים, מסים (כולל מס רכישה ומס שבח עתידי), וכמובן, ימי "און" (ימים בהם המשרד עומד ריק בין דיירים). רק אחרי שמחשבים את כל אלה, מקבלים תמונה ריאלית. יש לנו מדריכים מעולים שיסבירו לכם איך מחשבים תשואה שנתית בצורה מדויקת.
• עלויות נלוות: קניית משרד כרוכה בעלויות לא מבוטלות. שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, מס רכישה (שלא פעם גבוה יותר בנדל"ן מסחרי מאשר למגורים), אגרות והיטלים. אל תזלזלו בהן! הן יכולות לנגוס נתח משמעותי מההון הראשוני שלכם.
• הצורך בהון עצמי: בנקים נוטים להיות יותר זהירים במתן משכנתאות לנכסים מסחריים. תצטרכו להביא הון עצמי גבוה יותר באופן משמעותי מאשר בדירת מגורים. אם אתם תוהים איך לקנות דירה בלי הון עצמי, קחו בחשבון שזה הרבה יותר קשה כשמדובר במשרד.

3. למה השקט של משרד ריק הוא למעשה רעש מחריש אוזניים?

בדירה, אם דייר עוזב, בדרך כלל תוך חודש-חודשיים תמצאו חדש. במשרדים, הסיפור שונה לחלוטין. משרד יכול לעמוד ריק חצי שנה, שנה, ואפילו יותר. ואז, כל ההוצאות נופלות עליכם. דמי ניהול, ארנונה, ביטוח – הכל ממשיך לרוץ, בלי שום הכנסה מנגד. הסיכון הזה, של תקופות חוסר תפוסה ארוכות, הוא אחד האתגרים הגדולים ביותר בהשקעה במשרדים, ומשפיע דרמטית על התשואה הסופית.

ניהול הנכס: האם אתם מוכנים להיות ועד הבית של מנכ"ל?

רכישת משרד היא רק ההתחלה. ניהול הנכס הוא סיפור בפני עצמו, ובניגוד לדירה שבה מקסימום הדייר יתקשר בגלל דוד שהתקלקל, במשרד יש מורכבות אחרת.

• הדייר העסקי: דייר עסקי הוא לרוב דייר תובעני יותר. הוא מצפה לסטנדרט שירות גבוה, לתחזוקה מהירה ויעילה, ולתגובה מיידית לכל תקלה שעלולה לשבש את עבודתו. זה לא "אפשר לחכות לטכנאי שבוע". זה "האינטרנט קרס, העסק מושבת, ואני צריך פתרון עכשיו".
• מערכות מורכבות: משרדים כוללים לרוב מערכות מורכבות יותר מדירות: מיזוג מרכזי, מערכות כיבוי אש, אבטחה, תקשורת. הטיפול בהן דורש ידע וזמינות.
• התאמה אישית: לעיתים קרובות, עסקים דורשים התאמות ספציפיות לחלל המשרד (חלוקה מחדש, תשתיות מיוחדות). זה יכול להיות הזדמנות לשדרג את הנכס על חשבון הדייר, אבל גם מקור לחיכוכים אם לא מוגדר מראש.

4. כמה באמת שווה שקט נפשי?

אם אתם אנשים שאוהבים שקט נפשי ולא רוצים להתעסק עם "כאבי ראש" של ניהול נכס, כדאי לשקול להעסיק חברת ניהול חיצונית. זה כמובן יפחית את התשואה שלכם, אבל יחסוך לכם המון זמן ועצבים. השאלה היא, כמה אתם מעריכים את הזמן והשקט שלכם? ישנן אפשרויות השקעה רבות שיכולות לספק לכם איך לפרוש מוקדם וליהנות מחופש כלכלי, וניהול משרד יכול לפעמים להיות ההפך הגמור מזה.

שוק המשרדים משתנה: לאן נושבת הרוח הפיננסית?

שוק המשרדים אינו סטטי. הוא מושפע מגורמים מקרו-כלכליים, טכנולוגיים ותרבותיים. מגפת הקורונה, למשל, טרפה את הקלפים והוכיחה ש"עבודה מהבית" היא לא רק אגדה אורבנית. זה משפיע ישירות על הביקוש למשרדים, על גודל המשרדים הנדרשים ועל התשתיות הנדרשות בהם.

• היברידי זה הטרנד: יותר ויותר חברות עוברות למודל עבודה היברידי, מה שמוביל לדרישה למשרדים קטנים יותר או מודולריים יותר, שמאפשרים גמישות.
• טכנולוגיה וחדשנות: משרדים מודרניים דורשים תשתיות תקשורת מתקדמות, חדרי ישיבות חכמים ופתרונות טכנולוגיים. אם המשרד שלכם "לא מדבר" טכנולוגית, הוא יהיה פחות אטרקטיבי.
• סביבת עבודה: עסקים מחפשים היום לא רק ארבעה קירות, אלא סביבת עבודה אטרקטיבית שמושכת ושומרת עובדים – מטבחים משותפים, חדרי מנוחה, חללי עבודה משותפים, חדרי כושר בבניין ועוד.

5. אז איך לעזאזל נשארים מעודכנים ולא נרדמים בשמירה?

קראו, למדו, ודברו עם מומחים. עקבו אחר פרסומים כלכליים, דוחות שוק וניתוחים. אל תסתמכו רק על מה ששמעתם מחבר או קרוב משפחה. השקעה במשרדים היא השקעה לטווח ארוך, והבנת המגמות העתידיות היא קריטית להצלחה. השוו תמיד גם מול אפיקים אחרים, למשל השוואת ריביות על פקדונות, כדי להבין את האלטרנטיבות ואת יחסי הסיכון-סיכוי.

לסיכום: האם משרד הוא השקעה טובה עבורכם?

אז הגענו אל שורת הדין. האם כדאי לקנות משרד להשקעה? התשובה, כמו ברוב הדברים בחיים, היא "תלוי". תלוי בכם, ביכולות הפיננסיות שלכם, בתיאבון הסיכון שלכם, ובמידת הנכונות שלכם להתעמק ולנהל. אם אתם מוכנים להשקיע זמן בלמידה ובבדיקה מעמיקה, אם אתם מבינים את הסיכונים ואת העלויות הנלוות, ואם יש לכם סבלנות לטווח הארוך – משרד יכול להיות אפיק השקעה מרתק ורווחי.

הוא דורש בדיקה מקיפה יותר מאשר דירת מגורים, הבנה טובה יותר של שוק העסקים והבנה עמוקה של כל האותיות הקטנות בחוזי השכירות ובתפעול הנכס. הוא לא לכל אחד. הוא לא "עסקה קלה". אבל אם אתם מסוג המשקיעים שלא מפחדים ללכלך קצת את הידיים, ללמוד ולהתפתח – אתם בהחלט יכולים למצוא בו פוטנציאל עצום. זכרו, ידע הוא כוח, ובשוק הנדל"ן המסחרי, ידע הוא זה שיפריד בין הצלחה להרפתקה יקרה מדי. בהצלחה!

Banku

דניאל באנקו הוא המייסד של אתר Banku, פלטפורמה מקצועית בתחום הפיננסים. בעל ניסיון עשיר עם השקעות בשוק ההון, נדל"ן בארץ ובחו"ל וגם כלכלי אישי. דניאל מקדם ידע פיננסי בגובה העיניים ומסייע לאלפי משפחות לקבל החלטות חכמות ובטוחות. האתר משלב כלים מעשיים, מדריכים ועדכונים מהשטח.