כמה מס משלמים על דירה שניה בישראל ב-2025?

להחזיק בדירה אחת זה נחמד, אפילו מקסים. אבל היי, בואו נודה באמת – מי מאיתנו לא חולם על עוד אחת? על נכס נוסף שיעבוד בשבילנו, שיניב תשואה, שיספק ביטחון או סתם יהיה פינה מתוקה לחופשות? הרעיון מלהיב, נכון? רק שיש איזה 'אבל' קטן, או בעצם די גדול, בצורת המילה הקסומה: "מס".

לפני שאתם רצים לחתום על חוזים, ללחוץ ידיים ולחלום על הכנסה פסיבית קבועה שתאפשר לכם לשבת על אי אקזוטי, אתם חייבים, אבל חייבים, להבין את כל הניואנסים הקטנים והגדולים שבעולם מיסוי הדירה השנייה בישראל. אל תדאגו, הגעתם למקום הנכון. בטח הרגשתם לפעמים שאתם שוחים בים של מידע סותר ופתאום אתם לא באמת יודעים איפה להשקיע 200 אלף שקל או אפילו איפה להשקיע 500 אלף שקל. אני כאן כדי לעשות לכם סדר, לצייר את התמונה המלאה, ולהבטיח שבתום הקריאה, לא רק שתבינו את כל מה שצריך, אלא גם תהיו מצוידים בכלים הנכונים לקבל החלטות שיחסכו לכם הרבה כאב ראש (וכסף!). אז קדימה, בואו נצלול.

הדירה השנייה: חלום או כאב ראש למס הכנסה? כל מה שאתם חייבים לדעת לפני שאתם קופצים למים העמוקים

אז החלטתם שאתם רוצים להצטרף למועדון האקסקלוסיבי של בעלי נכסים מרובים. ברוכים הבאים! אבל כמו בכל מועדון יוקרתי, יש דמי כניסה – ולפעמים הם מגיעים עם כוכביות קטנות בתחתית המסמך. בדירות, הכוכביות האלה הן המיסים, והם, איך לומר בעדינות, לא תמיד קטנים. חשוב להבין שמדינת ישראל, כמו מדינות רבות אחרות, רואה בבעלות על מספר נכסים לא רק יתרון כלכלי עבורכם, אלא גם פוטנציאל להכנסה עבורה. וזה בסדר גמור! רק שצריך לדעת איך לשחק את המשחק נכון.

נתחיל מהבסיס: כשמדברים על דירה שנייה, אנחנו לא מדברים רק על בית פרטי נוסף ביישוב ליד. זה יכול להיות גם דירת סטודיו קטנה, נכס להשקעה בפריפריה, או אפילו דירת ירושה שפתאום הפכה אתכם לבעלי מספר נכסים. כל סיטואציה והניואנסים שלה, ובעיקר – כל סיטואציה והמסים שלה. אז איך נדע כמה זה באמת יעלה לנו בסוף היום?

המסים הגדולים: מס רכישה, מס שבח, ומס הכנסה – מה הסיפור?

בעולם הנדל"ן, ישנם שלושה שחקנים מרכזיים שתפגשו בדרך לדירה השנייה, וכולם אוהבים לנגוס בנתח מהעוגה שלכם:

1. מס רכישה: הקנס על החלום. זהו המס הראשון שתפגשו, רגע לפני שאתם הופכים לבעלי הנכס החדש.
2. מס הכנסה משכר דירה: השותף השקט. אם אתם מתכננים להשכיר את הדירה, המדינה רואה בזה הכנסה, והכנסה, כידוע, ממוסה.
3. מס שבח: הגירושים הכואבים. כשתחליטו למכור את הדירה (ואנחנו מקווים שתעשו רווח), המדינה תרצה את חלקה ב"שבח" שנוצר.

כל אחד מהם פועל לפי כללים שונים, ויש דרכים חכמות להתמודד איתם. בואו נפרק אותם אחד אחד, ונהפוך את התיאוריה לפרקטיקה.

מס רכישה על דירה שנייה: כמה עולה חלום חדש?

זהו המס הראשון והבולט ביותר. בואו נהיה כנים, הוא גם זה שמכניס אותנו לפרופורציות. בניגוד לדירה ראשונה, שם מדרגות המס נוחות יותר, ובחלקים מסוימים אפילו פטורות ממס, על דירה שנייה הסיפור שונה לחלוטין. מדינת ישראל רואה בכם משקיעים (או לפחות כאלה שיכולים להרשות לעצמם), ולכן גם הציפייה לקבל תשלום גבוה יותר.

השעורים משתנים מעת לעת, אבל בגדול, מס רכישה על דירה שנייה יכול להגיע לאחוזים לא מבוטלים משווי הדירה. זה מתחיל באחוזים נמוכים על חלק מהשווי, ומטפס למעלה ככל ששווי הדירה עולה. חשוב תמיד לבדוק את המדרגות העדכניות, כי הן משתנות. בדרך כלל, תצפו לשלם החל מ-8% משווי הדירה ועד 10% על הסכומים הגבוהים יותר. כן, קראתם נכון. זה הרבה כסף! לכן, אם אתם שואלים את עצמכם איפה להשקיע 100 אלף דולר, ואתם רוצים שזה יהיה בנדל"ן, קחו בחשבון שחלק משמעותי מהסכום ילכו למס רכישה.

אז איך מתכוננים לזה? תכנון פיננסי מדוקדק הוא המפתח. לפעמים, תגלו שאפילו כדאי לכם לשקול איך לקנות דירה בלי הון עצמי, אם כי לדירה שנייה זה מאתגר הרבה יותר. תמיד כדאי להתייעץ עם שמאי או עורך דין כדי לקבל הערכה מדויקת של המס שתצטרכו לשלם.

מס הכנסה משכר דירה: האם הקפה של הבוקר יצא בחינם?

הדירה השנייה בכיס, עכשיו הגיע הזמן להרוויח. אבל רגע! גם פה המדינה רוצה את חלקה. יש בישראל כמה מסלולי מיסוי על הכנסות משכר דירה, וחשוב להבין מי מהם מתאים לכם כדי לא "לזרוק" כסף לפח.

• מסלול פטור ממס: נשמע טוב, נכון? ובאמת. עד לתקרה מסוימת (שמתעדכנת כל שנה), שכר דירה למגורים יכול להיות פטור ממס לחלוטין. אבל שימו לב! יש תנאים:
  • הדירה משמשת למגורים בלבד.
  • השוכר אינו "קרוב" של המשכיר.
  • אם שכר הדירה עולה על התקרה, אתם מאבדים את הפטור על כל הסכום. כאן נכנסות הקומבינות… סתם, צוחק! כאן נכנסים המסלולים האחרים.

  כדי להבין את זה לעומק, כדאי לחשוב איך איך מחשבים תשואה שנתית בצורה נכונה ומה נשאר לכם בכיס.

• מסלול מס מופחת (10%): אם אתם עוברים את תקרת הפטור, אתם יכולים לבחור לשלם מס אחיד של 10% על כל סכום שכר הדירה. היתרון? אין התחשבות בהוצאות (תיקונים, פחת, ריבית על משכנתא). החיסרון? אם יש לכם הוצאות גבוהות, אולי המסלול הבא יהיה משתלם יותר.
• מסלול מס שולי: זהו המסלול ה"רגיל" – שכר הדירה מתווסף להכנסותיכם האחרות (משכורת, עסק, וכו') וממוסה לפי מדרגות המס הרגילות שלכם. היתרון הגדול כאן הוא שאתם יכולים לקזז הוצאות רבות: פחת על הדירה, ריבית על משכנתא, תיקונים, ביטוחים, שכר טרחת עורך דין ועוד. החיסרון? אם אתם כבר במדרגות מס גבוהות, המס על שכר הדירה יכול לטפס. זו שאלה של חישוב כדאיות פרטני, ואולי גם של כמה אתם שונאים ניירת ובירוקרטיה.

טיפ קטן לחיים (ולכיס): תמיד תבחרו את המסלול שמשתלם לכם ביותר, ולפעמים זה אומר לעשות חישובים מורכבים. אם אתם מתלבטים איפה הכי משתלם להפקיד כסף או איך לתכנן את ההשקעות שלכם, התייעצות עם יועץ מס היא בגדר חובה. אל תתביישו לשאול! זה הכסף שלכם.

כשמוכרים: פגישת ההיכרות עם מס שבח – כמה זה כואב?

החלטתם למכור את הדירה השנייה, בין אם עשיתם רווח מטורף או סתם נמאס לכם להתעסק עם שוכרים (לגמרי מובן). בנקודה הזו, תיפגשו עם מס שבח. זהו מס שמוטל על ה"שבח" – כלומר, על הרווח הריאלי שנוצר לכם ממכירת הדירה, בניכוי כל ההוצאות המותרות.

איך מחשבים את ה"שבח"?
זה די פשוט: מחיר המכירה פחות מחיר הרכישה פחות הוצאות מוכרות (כמו שיפוצים, שכר טרחת עורך דין, תיווך, מס רכישה ששולם ועוד). על הסכום שנותר, הרווח הריאלי, תשלמו מס.

שיעור מס שבח:
המס עומד כיום על 25% מהשבח הריאלי. כן, רבע מהרווח שלכם הולך למדינה. זה הרבה, ולכן תמיד כדאי לבדוק איפה להשקיע 100 אלף דולר כך שהרווחים יהיו נקיים ממס (או עם מס מופחת) עד כמה שניתן. החדשות הטובות הן שאפשר לקזז המון הוצאות, והחדשות הפחות טובות הן שלרובנו אין מושג אילו הוצאות מותר לקזז.

דוגמא להוצאות שניתן לקזז (ואל תשכחו):

• מס רכישה ששולם בעת הקנייה.
• שכר טרחת עורך דין ודמי תיווך (גם בקנייה וגם במכירה).
• עלויות השבחה ושיפוצים שהגדילו את שווי הנכס.
• ריבית על משכנתא ששימשה לרכישת הדירה (בתנאים מסוימים).

הבנתם את הפואנטה? כל הוצאה כזו יכולה להקטין את השבח, וכתוצאה מכך – להקטין את המס שאתם משלמים. מומלץ בחום לשמור כל קבלה, כל חשבונית, וכל תיעוד הקשור לדירה מהרגע שרכשתם אותה ועד הרגע שאתם מוכרים. לפעמים תגלו ש השקעה עם תשואה גבוהה יכולה להיות גם השקעה בסכום גבוה אבל עם מיסוי לא מתוכנן שגוזל חלק ניכר מהרווחים.

5 שאלות בוערות על מיסוי דירה שנייה – והתשובות שאתם חייבים להכיר!

אחרי שצללנו לעומק המסלולים, בואו נענה על כמה שאלות שכל בעל דירה שנייה (או שמתכנן להיות כזה) חייב לשאול:

שורה תחתונה: אז איך בכל זאת עושים את זה נכון? 7 טיפים ממומחים!

אחרי שצללנו לכל עולם המיסים, אתם בטח חושבים שזה מסובך מדי. האמת? זה פשוט דורש תכנון נכון וראייה ארוכת טווח. הנה 7 טיפים שאולי לא יקפיצו אתכם לחופש כלכלי מיידי, אבל בהחלט יצמצמו את כאב הראש ואת חשבון המס:

1. תכננו מראש, תמיד: אל תחכו לרגע האחרון. לפני שאתם מתחייבים לרכישה, קבלו ייעוץ משפטי ומיסויי מקיף. זה שווה כל שקל.
2. שמרו תיעוד לכל דבר: כל חשבונית שיפוץ, כל אישור תשלום, כל חוזה – הכל רלוונטי לצמצום מס שבח ומס הכנסה.
3. הכירו את מדרגות המס: הן משתנות! היו מעודכנים בשיעורי מס רכישה ומדרגות הפטור של מס הכנסה משכר דירה. ידע זה כוח (וגם כסף).
4. חשבו מסלול מיסוי נכון: אל תתעצלו לבדוק איזה מסלול מיסוי על שכר דירה הכי משתלם לכם בכל שנה. לפעמים לחסוך כסף כל חודש בעזרת אופטימיזציית מס קטנה, זה המון כסף לאורך זמן.
5. בדקו אופציות אחרות: אולי כדאי לכם לשקול השקעה בנדל"ן בחו"ל? או אולי דווקא למקסם השקעה ב נדל"ן למגורים בארץ באזורים מתפתחים? יש המון דרכים לייצר תשואה.
6. היו אופטימיים, אבל מציאותיים: דירה שנייה היא השקעה נהדרת, אבל היא לא מגיעה בלי מחיר. היו מוכנים לזה.
7. התייעצו עם מקצוענים: עורך דין, יועץ מס, שמאי – הם לא מותרות, הם חלק בלתי נפרד מהתהליך. הם יחסכו לכם טעויות יקרות.

בסופו של דבר, רכישת דירה שנייה היא צעד כלכלי משמעותי שיכול להשפיע לחיוב על עתידכם הכלכלי. עם הידע הנכון, תכנון מקדים והבנה עמוקה של כללי המשחק, אתם יכולים לממש את החלום שלכם, וגם לשמור על מערכת יחסים של שלום ורעות עם רשויות המס. כי עם כל הכבוד למיסים, הכסף שלכם צריך לעבוד בשבילכם, ולא בשביל הפקיד במס הכנסה. קדימה, צאו לדרך!

Banku

דניאל באנקו הוא המייסד של אתר Banku, פלטפורמה מקצועית בתחום הפיננסים. בעל ניסיון עשיר עם השקעות בשוק ההון, נדל"ן בארץ ובחו"ל וגם כלכלי אישי. דניאל מקדם ידע פיננסי בגובה העיניים ומסייע לאלפי משפחות לקבל החלטות חכמות ובטוחות. האתר משלב כלים מעשיים, מדריכים ועדכונים מהשטח.