קניתם דירה? מזל טוב! עכשיו בואו נדבר על המפלצת שגרה איתכם בבית 20-30 שנה: המשכנתא.
מיליון שקל נשמע כמו הרבה כסף, נכון?
אבל מה אם נגיד לכם שבסוף תשלמו עליה הרבה יותר?
פי 1.5?
אפילו פי 2?
כן, זה אמיתי.
ואם אתם רוצים לדעת בדיוק כמה תשלמו בסוף, למה המספר הזה כל כך שונה מהסכום שלקחתם, ואיך בכל זאת אפשר לשלם פחות – הגעתם למקום הנכון.
תתכוננו להבין אחת ולתמיד איך עובדת ה"חישוב המסלול מחדש" של הבנק, ולגלות כמה עולה הפריבילגיה לגור בבית שלכם (שהוא בעצם עדיין קצת של הבנק…).
זה לא רק על מספרים יבשים, זה על חיים בלי דאגות כלכליות בטווח הארוך.
בואו נצלול פנימה, ותגלו את כל הסודות.
כמה באמת מחזירים על מיליון שקל משכנתא? המספרים שיגרמו לכם להרים גבה (קצת)
אוקיי, נתחיל עם הלב של העניין.
לקחתם מיליון שקל.
כמה תחזירו בסוף?
התשובה הקצרה והמבאסת:
הרבה יותר ממיליון.
התשובה הארוכה והקצת יותר מעניינת:
זה תלוי.
תלוי בכמה גורמים קריטיים.
אבל כדי לתת לכם סדר גודל, על משכנתא של מיליון שקל ל-20 או 25 שנה, אתם יכולים לצפות להחזיר בסך הכל סכום שנע בין 1.5 מיליון שקל ויכול להגיע גם ל-2 מיליון שקל ויותר.
כן, זה פער ענק.
וחלק גדול ממנו זה פשוט הריבית.
והאינדקס (אם יש).
אל תדאגו, עוד רגע נפרק את זה לגורמים ותבינו בדיוק מאיפה המספרים האלה מגיעים.
מה קובע את המחיר הסופי? 3 גורמים קריטיים שאסור לפספס
כשאנחנו מדברים על החזר סופי של משכנתא, אנחנו מדברים בעצם על סך כל התשלומים החודשיים שתעבירו לבנק במשך כל תקופת ההלוואה.
ומה משפיע על סכום התשלום החודשי ועל כמות התשלומים?
שלושה חברים עיקריים:
אורך המסלול (השנים שעוברות)
כמה זמן אתם מתכננים להיות קשורים לבנק הזה?
15 שנה?
20 שנה?
25 שנה?
30 שנה?
השנים האלה הן קריטיות.
ככל שהתקופה ארוכה יותר, התשלום החודשי נמוך יותר (כי הוא מתפרס על פני יותר זמן).
אבל!
וזה "אבל" גדול:
ככל שהתקופה ארוכה יותר, אתם משלמים ריבית למשך יותר זמן.
והריבית, חברים, זו העלות האמיתית.
משכנתא של מיליון שקל ל-30 שנה תעלה לכם בסוף הרבה יותר כסף מאותה משכנתא בדיוק ל-15 שנה.
גם אם התשלום החודשי מרגיש לכם קל יותר עכשיו.
הריבית – החברה הכי טובה (והכי יקרה) של הכסף שלכם
זה הגורם הכי משמעותי שיקבע כמה כסף תחזירו.
אחוז הריבית.
0.1% הבדל בריבית על משכנתא של מיליון שקל ל-25 שנה יכול להצטבר לעשרות אלפי שקלים לאורך השנים.
אז אם קיבלתם הצעה לריבית של 4% ובנק אחר מציע 3.9% – זה לא סתם 0.1%.
זה חישוב תשואה ממוצעת אדיר לטובתכם.
הריבית היא בעצם המחיר של הכסף שהבנק מלווה לכם.
וכמו כל מוצר, ככל שהמחיר גבוה יותר, אתם משלמים יותר.
הריבית מושפעת מהרבה דברים:
- מצב שוק הריבית במשק (החלטות בנק ישראל).
- מצבכם הפיננסי (האם אתם לקוחות "טובים" לבנק?).
- ההון העצמי שהשקעתם (ככל שיותר, הסיכון לבנק נמוך יותר והריבית לרוב טובה יותר).
- תקופת ההלוואה (לרוב, ככל שהתקופה ארוכה יותר, הריבית גבוהה יותר).
- מסלול המשכנתא שבחרתם (עוד על זה בסעיף הבא).
היכולת שלכם להתמקח על הריבית, או פשוט לעשות סקר שוק רציני בין הבנקים, יכולה לחסוך לכם איך לחסוך כסף כל חודש עשרות ואף מאות אלפי שקלים בסוף הדרך.
המסלול שבחרתם (קל"צ, פריים, מדד – מי המנצח?)
משכנתא בישראל לא מורכבת בדרך כלל ממסלול ריבית אחד.
בונים "תמהיל" של כמה מסלולים.
העיקריים שבהם:
- ריבית פריים (P): ריבית שצמודה לריבית בנק ישראל, מינוס מרווח כלשהו (לרוב מינוס 0.5%). היתרון? נחשבת גמישה, אפשר לפרוס אותה כמעט בלי קנסות פירעון מוקדם. החיסרון? היא משתנה! אם בנק ישראל מעלה ריבית, גם התשלום החודשי שלכם עולה.
- ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ): השם אומר הכל. הריבית קבועה וידועה מראש לכל תקופת ההלוואה, והיא לא צמודה למדד המחירים לצרכן. היתרון הענק? ודאות! אתם יודעים בדיוק כמה תשלמו בכל חודש, לא משנה מה קורה בכלכלה. החיסרון? הריבית ההתחלתית לרוב גבוהה יותר מהפריים, ויש קנסות פירעון מוקדם (עמלת היוון) אם הריביות בשוק יורדות משמעותית.
- ריבית קבועה צמודה למדד (ק"צ): הריבית קבועה, אבל סכום הקרן (הסכום שלקחתם מהבנק) צמוד למדד המחירים לצרכן. היתרון? ריבית התחלתית נמוכה יותר מקל"צ. החיסרון הגדול? אם המדד עולה, גם הקרן שלכם גדלה! ועל הקרן הגדלה הזו אתם משלמים ריבית. זה יכול להוביל לעלייה משמעותית בתשלום החודשי ובסכום הכולל שתחזירו.
- ריבית משתנה צמודה למדד (מש"צ): גם הריבית וגם הקרן צמודות למדד. הריבית מתעדכנת כל תקופה קצובה (שנה, שנתיים, חמש שנים). נחשב מסלול תנודתי ופחות פופולרי היום.
השילוב בין המסלולים האלה, והאחוז מתוך מיליון השקל שמקצים לכל מסלול, ישפיעו באופן דרמטי על הסכום הסופי.
הרבה פריים? יותר תנודתיות אבל פוטנציאל לחסוך אם הריבית יורדת. הרבה קל"צ? ודאות, אבל פוטנציאל להפסיד אם הריבית יורדת דרמטית (בגלל הקנס) ולהחזיר יותר בסך הכל אם הריבית ההתחלתית גבוהה.
הרבה מסלול צמוד למדד? הימור גדול על מה שיקרה למדד בשנים הקרובות.
תמהיל נכון הוא אומנות ומדע, וצריך להתאים אותו לצרכים האישיים שלכם ולתחזיות שלכם לגבי עתיד הריביות והמדד.
סימולציות קצרות: כמה תשלמו ב-15, 20 או 25 שנה?
בואו נעשה קצת "משחקי מספרים" רק כדי לסבר את האוזן.
שימו לב! אלו דוגמאות בלבד.
הריביות והמסלולים בפועל יהיו שונים.
נניח שלקחנו מיליון שקל משכנתא.
נניח שכל המשכנתא במסלול אחד (מה שבפועל לא קורה כמעט אף פעם, אבל זה לפשטות הדוגמה).
תרחיש 1: מיליון שקל ל-15 שנה, ריבית קל"צ 4%
- תשלום חודשי התחלתי: כ-7,396 ש"ח
- סך הכל החזר בסוף התקופה: כ-1,331,300 ש"ח
- עלות הריבית: כ-331,300 ש"ח
יחסית קצר, יחסית יקר חודשית, אבל בסוף משלמים הכי פחות ריבית בסך הכל.
תרחיש 2: מיליון שקל ל-20 שנה, ריבית קל"צ 4.5%
- תשלום חודשי התחלתי: כ-6,326 ש"ח
- סך הכל החזר בסוף התקופה: כ-1,518,200 ש"ח
- עלות הריבית: כ-518,200 ש"ח
הארכנו את התקופה ב-5 שנים, התשלום החודשי ירד, אבל סך הריבית עלה ביותר מ-180 אלף ש"ח!
תרחיש 3: מיליון שקל ל-25 שנה, ריבית קל"צ 5%
- תשלום חודשי התחלתי: כ-5,846 ש"ח
- סך הכל החזר בסוף התקופה: כ-1,753,900 ש"ח
- עלות הריבית: כ-753,900 ש"ח
עוד 5 שנים, עוד ירידה בתשלום החודשי, אבל עוד קפיצה של מעל 230 אלף ש"ח בעלות הריבית!
תרחיש 4: מיליון שקל ל-25 שנה, 1/3 פריים (נגיד P+0.5%, כלומר 6% נכון לכתיבת שורות אלו), 1/3 קל"צ 4.5%, 1/3 קבועה צמודה למדד 3% (עם עליית מדד ממוצעת שנתית של 2%)
כאן החישוב הופך מורכב כי המספרים משתנים כל הזמן (פריים ומדד).
אבל הערכה גסה מאוד, בהנחה של יציבות יחסית בריבית הפריים ועליית מדד מתונה, יכולה להגיע לסך החזר של כ-1.8 – 2 מיליון ש"ח ויותר.
ראיתם את ההבדלים?
הם דרמטיים.
ומכאן החשיבות של להבין את כל המרכיבים.
שפיצר, קרן שווה… מי זה בכלל? פירוק התשלום החודשי
רוב המשכנתאות בישראל (ובעולם) הן בשיטת "שפיצר".
מה זה אומר?
שהתשלום החודשי שלכם קבוע (אם מדובר במסלול קל"צ), או משתנה בגלל שינויים בריבית/מדד, אבל ההרכב הפנימי של התשלום החודשי משתנה לאורך הזמן.
בתשלומים הראשונים, רוב התשלום החודשי הולך לכיסוי הריבית.
רק חלק קטן הולך לכיסוי "הקרן" (הסכום המקורי של המיליון שקל שלקחתם).
עם הזמן, היחס מתהפך:
החלק הולך לריבית קטן, והחלק הולך לקרן גדל.
בגלל זה, בשנים הראשונות, נראה שהקרן שלכם יורדת לאט-לאט… מאוד לאט.
בשיטת "קרן שווה", הקרן מתחלקת שווה בשווה לאורך השנים.
התשלום החודשי ההתחלתי גבוה יותר, כי אתם מחזירים חלק גדול יותר מהקרן מההתחלה.
אבל! בסך הכל, שיטת קרן שווה חוסכת לכם כסף על הריבית בטווח הארוך, כי אתם מקטינים את הקרן מהר יותר.
הבנקים לרוב מציעים שפיצר כי זה מקל על התשלום החודשי ההתחלתי, מה שהופך את המשכנתא ליותר "משתלמת" במבט ראשון.
אבל "משתלמת" מבחינת תזרים חודשי, לא מבחינת עלות כוללת.
7 טריקים קטנים שיחסכו לכם המון כסף (כן, גם במיליון שקל)
אז המספרים הגדולים קצת הבהילו אתכם?
מצוין.
כי הבנה היא הצעד הראשון לחיסכון.
הנה כמה דרכים שיכולות לעזור לכם להוריד את הסכום הסופי שתחזירו על המיליון שקל (או כל סכום אחר):
1. לקצר את השנים – החיסכון הכי שווה?
כמו שראינו בסימולציות, כל שנה שאתם מגלחים מתקופת המשכנתא חוסכת לכם ים של ריבית.
נכון, התשלום החודשי יעלה.
אבל אם אתם יכולים לעמוד בזה – שווה לשקול.
לפעמים עדיף לשלם קצת יותר כל חודש, ולהיפטר מהעול הזה ומהריבית שמתלווה אליו כמה שיותר מהר.
2. להגדיל תשלום חודשי קצת (אם אפשר)
גם אם לא קצרתם את התקופה רשמית, אתם תמיד יכולים להעביר לבנק תשלום חודשי גבוה יותר ממה שנדרש מכם.
החלק "העודף" של התשלום יילך אוטומטית לכיסוי הקרן.
וכיסוי הקרן מוריד את בסיס החישוב של הריבית החודשית הבאה.
גם כמה מאות שקלים נוספים כל חודש יכולים להצטבר לסכום אדיר של חיסכון בריבית וקיצור תקופה בסוף.
3. פירעון מוקדם – מתי זה כדאי?
קיבלתם בונוס בעבודה?
קיבלתם ירושה קטנה?
איפה להשקיע 200 אלף שקל שסתם שוכבים בעו"ש?
אפשר להשתמש בכסף הזה כדי לבצע פירעון מוקדם של חלק מהמשכנתא.
שוב, הכסף הזה יופחת מהקרן, מה שיוריד את עלויות הריבית העתידיות.
בדקו אם יש קנסות פירעון מוקדם למסלולים שלכם (בעיקר בקל"צ כשהריבית בשוק ירדה).
לרוב, גם עם קנס קטן, עדיין משתלם לבצע פירעון מוקדם אם הריבית על המשכנתא גבוהה יותר מהתשואה שתוכלו להשיג על הכסף במקום אחר (או אם אין לכם שימוש אחר לכסף).
4. מחזור משכנתא – מתי ולמה?
שוק הריביות השתנה לטובתכם?
המצב הפיננסי שלכם השתפר?
עבר מספיק זמן ואולי מגיע לכם לקבל ריבית טובה יותר?
אפשר לשקול למחזר את המשכנתא.
למעשה, לוקחים משכנתא חדשה (בתנאים טובים יותר בתקווה) כדי לכסות את המשכנתא הישנה.
זה כמו לבחור כרטיס חוץ בנקאי בתנאים טובים יותר – רק בקנה מידה ענק.
מחזור יכול לעזור להוריד את הריבית הממוצעת על יתרת המשכנתא, לשנות את התמהיל למסלולים אטרקטיביים יותר, או לקצר את התקופה.
בדקו את הכדאיות היטב, קחו בחשבון עלויות מחזור (עמלות, שמאות) ובצעו השוואה מדויקת.
5. תמהיל נכון מההתחלה (או שינוי תוך כדי)
אל תיקחו את התמהיל שהבנק מציע לכם בעיניים עצומות.
התייעצו, תחקרו, ובנו תמהיל שמתאים לכם – ליכולת ההחזר שלכם, לרמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת, ולציפיות שלכם מהכלכלה (ריבית ומדד).
לפעמים שילוב של קל"צ לחלק גדול (לוודאות) עם פריים לחלק קטן (לגמישות) יכול להיות פתרון טוב.
ואם התמהיל שבחרתם כבר לא מתאים למצב – מחזור הוא האופציה.
6. אל תשכחו את ההון העצמי
אמנם המאמר עוסק במיליון שקל שכבר לקחתם, אבל חשוב לזכור שההון העצמי שתכניסו לעסקה ישפיע על הריבית שתקבלו על יתרת הסכום.
ככל שהון העצמי גבוה יותר, הריבית לרוב תהיה טובה יותר.
וההיפך.
אם אתם מתכננים לקנות דירה בלי הון עצמי (או עם הון עצמי נמוך מאוד), צפו לריבית פחות אטרקטיבית על המשכנתא שלכם.
אבל זה לא אומר שזה בלתי אפשרי, רק יקר יותר.
קראו עוד על איך לקנות דירה בלי הון עצמי.
7. סקר שוק, סקר שוק, סקר שוק!
זה אולי הטיפ הכי חשוב.
הבנקים לא מתחרים רק על ריבית גבוהה על פיקדון בנקאי.
הם מתחרים גם על משכנתאות.
אל תיקחו את ההצעה הראשונה שקיבלתם.
קבלו הצעות מכמה בנקים.
השוו אותן אחת לאחת (לא רק את הריבית הנקובה, אלא את כל עלויות ההלוואה). לפעמים, בנק אחד יציע לכם ריבית קצת יותר גבוהה אבל בלי עמלות מסוימות, או במסלול שמתאים לכם יותר.
התמקחו.
לפעמים רק זה שידעו שאתם בודקים גם אצל המתחרים יעודד אותם לשפר לכם את ההצעה.
אל תפחדו לנהל משא ומתן.
חוץ מהמשכנתא: עוד הוצאות קטנות (ופחות נעימות)
ההחזר החודשי של המשכנתא הוא לא ההוצאה היחידה שלכם על הדירה (חוץ מארנונה, חשמל, מים וכל השאר).
יש עוד כמה דברים שחשוב לקחת בחשבון:
- ביטוח משכנתא: מורכב משני חלקים – ביטוח מבנה (על הנכס עצמו) וביטוח חיים (על הלווים). זה חובה, וזה עולה כסף כל חודש. המחיר תלוי בשווי הנכס, גיל הלווים, מצב בריאותם ועוד. אפשר לעשות אותו דרך הבנק, אבל לרוב משתלם יותר לעשות אותו דרך חברת ביטוח חיצונית.
- עמלת פתיחת תיק: עמלה שמשלמים לבנק עבור פתיחת התיק. לרוב אחוז קטן מסכום המשכנתא. אפשר ורצוי לנסות לבטל או להפחית אותה.
- שמאות: הבנק ידרוש הערכת שווי לנכס על ידי שמאי מטעמו. גם לזה יש עלות.
- רישום בטאבו / רשם המשכונות: תהליך רישום המשכנתא עצמו כרוך באגרות ותשלומים.
כל אלה לא נכנסים לחישוב "כמה מחזירים על מיליון שקל" בהקשר של קרן וריבית, אבל הם בהחלט חלק מהעלות הכוללת של רכישת הדירה עם משכנתא, וחשוב להיות מודעים אליהם.
אם אתם חושבים על השקעות נוספות, אולי כדאי לקרוא על השקעה בנדל"ן בחו"ל או איפה להשקיע 100 אלף דולר.
שאלות ששואלים את עצמם (ואותנו) לפני שחותמים על מיליון שקל
שאלה: האם כדאי לקחת את המשכנתא לתקופה ארוכה כדי שהתשלום החודשי יהיה נמוך?
תשובה: זה תלוי במצבכם הפיננסי וברמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת. תשלום חודשי נמוך מקל על ההתנהלות השוטפת, אבל זכרו שאתם משלמים הרבה יותר ריבית בסך הכל. אם אתם יכולים לעמוד בתשלום חודשי גבוה יותר לתקופה קצרה יותר, זה כמעט תמיד יהיה זול יותר בסוף.
שאלה: מה עדיף – מסלול פריים או קל"צ?
תשובה: אין תשובה אחת שמתאימה לכולם. פריים נותן גמישות ופוטנציאל חיסכון אם הריבית יורדת, אבל חשיפה לעלייה בריבית. קל"צ נותן ודאות ויציבות בתשלום החודשי, אבל הריבית ההתחלתית לרוב גבוהה יותר ויש קנסות פירעון מוקדם. הרבה אנשים בוחרים לשלב ביניהם בתמהיל.
שאלה: האם כדאי לשלב מסלול צמוד למדד?
תשובה: מסלולים צמודים למדד יכולים להיות אטרקטיביים כשהריבית ההתחלתית נמוכה, אבל הם טומנים בחובם סיכון של עליית קרן ועלייה דרמטית בהחזר אם המדד יעלה. בהיסטוריה, המדד עלה ברוב השנים. זה הימור. בדרך כלל מומלץ להגביל את החלק הצמוד למדד בתמהיל, או להימנע ממנו בכלל אם רמת הסיכון שלכם נמוכה.
שאלה: מתי משתלם לעשות פירעון מוקדם?
תשובה: כשיש לכם כסף פנוי שאין לכם שימוש אחר וטוב יותר עבורו. פירעון מוקדם מפחית את הקרן ומקטין את סך הריבית שתשלמו. גם אם יש קנס קטן, לרוב זה משתלם אם הריבית על המשכנתא גבוהה מהתשואה הפוטנציאלית על הכסף במקום אחר. זה גם מקצר את תקופת המשכנתא.
שאלה: כל כמה זמן כדאי לבדוק אפשרות למחזר משכנתא?
תשובה: אין חוק נוקשה, אבל כדאי לשקול את זה כל כמה שנים, ובמיוחד אם יש שינויים משמעותיים בשוק הריבית (ירידות בריבית בנק ישראל למשל). גם אם קיבלתם משכנתא בתנאים פחות טובים לפני מספר שנים, ייתכן שהיום תוכלו לקבל תנאים טובים יותר.
שאלה: האם כדאי לקחת יועץ משכנתאות?
תשובה: יועץ משכנתאות חיצוני (שאינו עובד בבנק) יכול להיות שווה את הכסף. הוא מכיר את השוק, יודע איפה להתמקח ואיך לבנות תמהיל אופטימלי עבורכם, ויכול לחסוך לכם עשרות ומאות אלפי שקלים בסך הכל. עבור משכנתא בסדר גודל של מיליון שקל, ההשקעה ביועץ בהחלט יכולה להשתלם.
שאלה: מה ההבדל בין משכנתא לרכישה למשכנתא לכל מטרה או גרייס?
תשובה: משכנתא לרכישה מיועדת לקניית נכס. משכנתא לכל מטרה היא הלוואה שמקבלים כנגד נכס קיים (שכבר בבעלותכם), והכסף יכול לשמש לכל דבר (שיפוצים, השקעה כמו איפה להשקיע 500 אלף שקל, סגירת חובות). משכנתת גרייס מאפשרת לדחות את תשלום הקרן לתקופה מסוימת ולשלם רק ריבית (או כלום) – מתאים לתקופת בנייה או כשצריכים גמישות תזרימית זמנית, אבל מגדילה את סך הריבית בסוף.
בסוף, כמה מחזירים? תלוי בכם (וגם קצת בשוק)
המספרים הגדולים שראיתם, שמכפילים ואפילו משלשים את סכום המשכנתא המקורי, הם אולי מפחידים, אבל הם המציאות.
הם מייצגים את עלות הכסף לאורך זמן.
עלות הריבית וההצמדה.
משכנתא של מיליון שקל היא התחייבות ענקית.
לכן חשוב כל כך להבין אותה לעומק.
להבין את המרכיבים, את ההשפעות שלהם, ואת האפשרויות שיש לכם להשפיע על הסכום הסופי.
בין אם זה על ידי בחירת תמהיל חכם מההתחלה, סקר שוק מקיף (גם אם אתם צעירים ובודקים חשבון בנק משתלם לצעירים, הרגלי חיסכון הם חשובים!), או פעולות אקטיביות כמו פירעון מוקדם ומחזור משכנתא.
אל תהיו פסיביים.
הכסף הוא שלכם (טוב, חלקו לפחות).
כל שקל שתחסכו על ריבית המשכנתא הוא שקל שנשאר לכם בכיס.
לחיים.
להשקעות אחרות.
לכל דבר שתרצו.
אז קחו אוויר, תתכוננו נפשית לסכום הסופי הגדול יותר, אבל תדעו שיש לכם את הכלים והידע (עכשיו גם אתם!) כדי להפוך את המסע הזה עם הבנק לקצת יותר ידידותי לכיס שלכם.
בהצלחה!
כמה כסף אפשר להעביר בפייבוקס זה נחמד ליום יום, אבל כאן מדברים בסכומים אחרים לגמרי.