כמה הון עצמי צריך לדירה שניה ואיפה תשלם פחות

הדירה השנייה: החלום ששווה מיליונים (אבל כמה הוא באמת עולה לכם?)

אז אתם חולמים בגדול, אה? אחרי שכבר שברתם את הכוס, אתם רוצים לשבור שוב – הפעם את שוק הנדל"ן עם דירה שנייה. זו לא רק השקעה, זו הצהרה! דרכון לעצמאות כלכלית, לפנסיה מוקדמת, או לפחות לתירוץ למה אתם תמיד "בודקים נכסים" במקום לשטוף כלים. אבל רגע לפני שאתם מתחילים לדפדף בקטלוגי יוקרה ולחלום על הכנסה פסיבית, בואו נדבר קצת על המציאות. ולא, היא לא באה בחינם, וגם לא עם מתנות בסוף – היא מגיעה עם דרישות. דרישות מרושעות, פיננסיות, שיכולות לזעזע גם את המיליונר המנוסה ביותר. אבל אל דאגה, הגעתם למקום הנכון. המאמר הזה הולך להפוך אתכם ממפנטזים לפיננסיירים מבריקים, מצוידים בכל הידע, העצות והטיפים שיגרמו לכם להרגיש שאתם יודעים יותר מהבנקאי שלכם. אנחנו הולכים לצלול לעומק המספרים, לפרק את המיתוסים, ולגלות לכם בדיוק כמה הון עצמי אתם באמת צריכים כדי שהחלום הזה לא יהפוך לסיוט. מוכנים לצאת לדרך? יאללה, בואו נתחיל לדבר בכסף.

הדירה השנייה: למה דווקא עכשיו אתם רוצים את זה, ומה מסתתר מאחורי הקסם?

רכישת דירה שנייה – זה נשמע כמו צעד אסטרטגי של מבוגרים אחראים, נכון? ובכן, לפעמים זה גם ככה. זו יכולה להיות החלטה מבריקה, כזו שמבטיחה לכם עתיד ורוד יותר, או לפחות פחות אפור. השקעה בנדל"ן, בעיקר בישראל, נחשבת לאורך שנים לאחד האפיקים היציבים והמניבים ביותר. יש משהו קסום בלבנים ובבטון שרק עולה ועולה בערכו, בעוד הכסף בבנק אוכל אינפלציה כמו ממתק אחרי ארוחת ערב.

אבל האם חשבתם למה באמת אתם רוצים את זה? זה יכול להיות בגלל החיפוש אחר איך לפרוש מוקדם, דרך לייצר הכנסה פסיבית שתאפשר לכם לשבת בשקט בחוף ים אקזוטי, או אולי סתם כי השכן קנה, ואתם לא פחות טובים ממנו. לא משנה מה הסיבה, ההחלטה לרכוש נכס נוסף דורשת תכנון פיננסי קפדני וראייה רחבה, כי הפעם, הכללים מעט שונים ממה שהכרתם עם הדירה הראשונה.

הכללים משתנים? בטח, הבנק לא פרייאר, וגם אתם לא צריכים להיות!

כשקניתם את הדירה הראשונה, הבנק היה נחמד אליכם, נכון? ריחם עליכם, הציע לכם אחוזי מימון גבוהים יחסית. אבל כשמדובר בדירה שנייה להשקעה, פתאום הבנק נזכר שהוא גוף כלכלי שמטרתו להרוויח, ולא ארגון צדקה. וזה בסדר גמור! גם לכם יש מטרה – להרוויח. ולשם כך, צריך להבין את המשחק. החוקים, כאמור, משתנים, והם דורשים מכם איפה להשקיע 200 אלף שקל או אפילו הרבה יותר, כהון עצמי.

בגדול, בנק ישראל מגביל את אחוז המימון לדירה שאינה דירה יחידה. בעבר זה היה אפילו נמוך יותר, אבל גם היום, אתם צפויים לפגוש דרישות הון עצמי גבוהות משמעותית. לרוב, נדבר על אזור ה-50% משווי הנכס, ולפעמים אפילו יותר, תלוי בנכס, במיקום וביכולות שלכם. המשמעות היא שאתם צריכים לבוא עם כיסים עמוקים יותר, או לפחות עם תוכנית יצירתית לא פחות.

כמה באמת, אבל באמת, צריך? בואו נדבר במספרים שיחממו לכם את הלב (או יקפיאו לכם את הדם)

אז כמה הון עצמי צריך לדירה שנייה? ובכן, כמו ברוב הדברים בחיים, התשובה היא "זה תלוי". אבל אנחנו כאן כדי לתת לכם תשובות יותר מדויקות מאשר סתם "תלוי". בדרך כלל, הבנקים בישראל יאפשרו לכם לקחת משכנתא על דירה שניה בהיקף של עד 50% משווי הנכס. כלומר, אתם צריכים להביא מהבית (או מההשקעות שלכם, או מהעציץ שבגינה) לפחות 50% מערך הדירה. זהו לא סוד, זו המציאות.

למה דווקא 50%? כי הבנק רואה בדירה שנייה השקעה בעלת סיכון מעט גבוה יותר. אם תקלעו לקשיים, סביר להניח שתנסו למכור קודם את הדירה השנייה, לפני הדירה שבה אתם גרים. הבנק רוצה להגן על עצמו, ולכן הוא דורש שתהיה לכם מעורבות פיננסית משמעותית יותר. הוא גם רוצה לוודא שאתם לא "סאקרים" פיננסיים, אלא משקיעים רציניים עם איתנות כלכלית.

זה אומר שאם אתם חושבים על דירה ששווה 2 מיליון ש"ח, אתם צריכים להביא מיליון ש"ח מהבית. כן, מיליון. זה סכום שיכול לגרום ללא מעט אנשים להזעיף פנים, אבל בשוק הנדל"ן – זה נתון בסיסי שחשוב להפנים.

---

שאלות ותשובות מהירות למשקיע המתלבט:

ש: האם אפשר לקחת משכנתא נוספת על הדירה הקיימת שלי כדי לממן את הדירה השנייה?
ת: בהחלט! זוהי אסטרטגיה פופולרית מאוד. ניתן לקחת משכנתא בדרגה שנייה על הדירה הקיימת, או להגדיל את המשכנתא הקיימת (במידה ויש מספיק הון בנכס). הבנקים יאפשרו זאת בדרך כלל עד 70% משווי הדירה הקיימת עבור דירה ראשונה, או 50% אם היא נחשבת כבר כנכס להשקעה (במקרה של לקיחת משכנתא לטובת רכישת נכס אחר). חשוב לבדוק את כל העלויות וההשלכות לפני שקופצים למים העמוקים האלה.

ש: ומה אם אין לי מספיק הון עצמי? האם יש דרכים יצירתיות בכל זאת לרכוש דירה שנייה?
ת: תמיד יש דרכים יצירתיות, אבל הן מגיעות עם סיכונים. אפשר לחשוב על שותפים, על מינוף נכסים אחרים (תיק השקעות, למשל), או למצוא איך לקנות דירה בלי הון עצמי, אבל זה בדרך כלל יהיה עבור הדירה הראשונה, ולרוב זה יהיה כרוך במינוף גבוה, הלוואות יקרות או משכנתאות עם תנאים פחות טובים. הכלל אומר – ככל שאתם מביאים פחות כסף מהבית, כך הבנק רואה בכם סיכון גדול יותר, והוא יגבה מכם מחיר גבוה יותר. אבל היי, מי אמר שאי אפשר לחלום בגדול?

ש: האם יש הבדל בדרישות ההון העצמי בין השקעה בנדל"ן בישראל לבין השקעה בנדל"ן בחו"ל?
ת: בהחלט. כשמדובר בהשקעה בנדל"ן בחו"ל, הבנקים הישראלים בדרך כלל לא יתנו לכם מימון ישיר כנגד הנכס הזר. בדרך כלל, תצטרכו למנף נכסים קיימים בארץ או להביא הון עצמי מלא. אם אתם מצליחים לקבל משכנתא מהבנקים המקומיים במדינת היעד, התנאים יהיו בהתאם לחוקים ורגולציות שם, ולרוב ידרשו אחוז הון עצמי גבוה יותר מתושבי המקום.

---

העלויות ה"נסתרות" שהבנק לא יספר לכם עליהן (אבל אנחנו כן!)

אוקיי, אז 50% הון עצמי זה רק קצה הקרחון. זוכרים שהבטחנו לכם שתקבלו את כל התשובות? אז הנה כמה מהן: ישנם הוצאות נלוות לרכישת דירה שנייה שיכולות לשנות את כל המשוואה, והן ממש לא זניחות. אם לא תיקחו אותן בחשבון, אתם עלולים למצוא את עצמכם עם הפתעות לא נעימות, כמו לשבת מול מס הכנסה כשאתם מסבירים להם למה לא שילמתם מס רכישה בזמן. תאמינו לנו, זה פחות כיף ממה שזה נשמע.

• מס רכישה: כאן זה נהיה מעניין. בעוד בדירה ראשונה ישנן הטבות מס משמעותיות, בדירה שנייה, אתם משלמים מס רכישה מלא וגבוה. זהו מס פרוגרסיבי שמתחיל באחוזים בודדים ועולה ככל ששווי הדירה גבוה יותר, ויכול להגיע בקלות לעשרות ואף מאות אלפי שקלים. תכניסו את זה לחישוב ההון העצמי שלכם, ורצוי שתכניסו את זה באותיות מודגשות.
• שכר טרחת עורך דין: גם עורך הדין שלכם צריך לאכול, ולכן הוא יגבה מכם שכר טרחה, בדרך כלל אחוז מסוים משווי העסקה. בדרך כלל בין 0.5% ל-1.5% בתוספת מע"מ. זה נשמע מעט, אבל על דירה של 2 מיליון ש"ח, זה כבר אלפי שקלים טובים.
• דמי תיווך: אם השתמשתם במתווך, הוא יגבה מכם דמי תיווך, בדרך כלל 2% בתוספת מע"מ, ואף יותר. זה לא סכום להתעלם ממנו, ותופתעו לגלות כמה הוא יכול לרוקן את הכיס אם לא תתכננו מראש.
• שמאי מקרקעין: הבנק ידרוש הערכת שמאי, ואתם תהיו אלה שתשלמו עליה. זה יכול להיות כמה אלפי שקלים.
• עלויות רישום: אגרות רישום בטאבו ועוד כל מיני עמלות קטנות וחמודות שיכולות להצטבר לסכום לא מבוטל.
• שיפוצים ותיקונים: אלא אם קניתם דירה חדשה מקבלן, סביר להניח שתצטרכו להשקיע קצת בשיפוץ או בתיקונים קוסמטיים כדי להשביח את הנכס ולמצוא שוכרים במהירות. זכרו, דירה מוזנחת = פחות שוכרים = פחות כסף.
• תחזוקה שוטפת ותקופות ריקות: כן, גם לדירה להשקעה יש הוצאות חודשיות (ארנונה, ועד בית, ביטוח) וגם תקופות שבהן היא עומדת ריקה בין שוכר לשוכר. תדאגו שיהיה לכם "כסף שחור" (במובן הפיננסי, כן?) לכיסוי ההוצאות האלה.

בקיצור, אותם 50% הון עצמי יכולים בקלות להפוך ל-60% ואף 70% מהעלות הכוללת של העסקה. אל תגידו שלא ידעתם!

אז איך משיגים את ההון העצמי הזה בלי למכור כליה? 3 דרכים שלא חשבתם עליהן (אולי)

אוקיי, הבנו שצריך הרבה כסף. אבל איך משיגים אותו? חוץ מלזכות בלוטו (שזו תוכנית עסקית לא מומלצת במיוחד), יש כמה דרכים הגיוניות יותר:

1. איך לחסוך כסף כל חודש: הדרך הישנה והטובה (וגם המשתלמת)

זה לא סקסי, זה לא נוצץ, אבל זה עובד. חיסכון עקבי ולאורך זמן הוא הדרך הבטוחה ביותר לבנות הון עצמי משמעותי. תתפלאו לגלות כמה כסף אפשר לחסוך כשמתחילים לתכנן את ההוצאות ולהימנע מבזבוזים מיותרים. קפה בחוץ? אולי פחות. ארוחות בחוץ? אפשר לצמצם. חופשות יוקרה? אולי אחת קטנה יותר. כל שקל נכנס לקופה. זו השקעה לטווח ארוך שמניבה פירות בטוחים.

2. למנף נכסים קיימים: כשהדירה הראשונה שלכם עובדת בשבילכם!

הדירה הראשונה שלכם, זו שאתם גרים בה, היא נכס יקר ערך. סביר להניח ששווי השוק שלה עלה מאז שרכשתם אותה, ושחלק משמעותי מהמשכנתא כבר שולם. אתם יכולים למנף את ההון העצמי שנצבר בדירה זו. הבנקים מאפשרים לקחת "משכנתא לכל מטרה" כנגד הדירה הקיימת, בתנאים נוחים יחסית. זו יכולה להיות דרך מצוינת לגייס חלק מההון לדירה השנייה, מבלי למכור נכסים אחרים או לגעת בכסף נזיל. אבל זכרו, כל הלוואה נוספת מגדילה את ההתחייבויות החודשיות שלכם, אז בצעו חישובים מדויקים וודאו שאתם יכולים לעמוד בהחזרים.

3. השקעות בסכום גבוה (אבל חכמות): להשביח את הכסף הקיים

אם כבר יש לכם סכום מסוים, אל תתנו לו לשבת בבנק ולאבד מערכו. השקיעו אותו! כמובן, בחוכמה ובהתאם לרמת הסיכון המתאימה לכם. השקעה בבורסה, בקרנות השקעה, או אפילו בפיקדונות מניבים (רק אל תשכחו איך מחשבים תשואה שנתית) יכולה להגדיל את ההון שלכם באופן משמעותי לאורך זמן. מדובר בניהול סיכונים, הבנת השוק, ובעיקר סבלנות. אף אחד לא הפך למיליונר בן לילה (אלא אם כן הוא ניצח בלוטו, ושוב – לא אסטרטגיה מומלצת).

---

שאלות ותשובות מהירות למשקיע המתלבט, חלק ב':

ש: האם כדאי לי לקחת הלוואה מהבנק לצורך השלמת ההון העצמי?
ת: הלוואות "רגילות" (לא משכנתא כנגד נכס) הן בדרך כלל יקרות יותר ובעלות טווחי החזר קצרים יותר. אם אין לכם ברירה, זו אפשרות, אך יש לבחון היטב את הריביות ותנאי ההחזר ולוודא שהיא לא תחניק אתכם כלכלית. המטרה היא להרוויח, לא לשלם ריביות גבוהות מדי!

ש: האם אפשר לקנות דירה להשקעה באמצעות חברה בע"מ?
ת: כן, בהחלט. רבים בוחרים לעשות זאת מסיבות מיסוי ותכנון פיננסי. יש יתרונות וחסרונות, בעיקר בהיבטי המס. זה דורש התייעצות עם עורך דין ויועץ מס הבקיאים בתחום הנדל"ן וחברות. זו אופציה שכדאי לבחון ברצינות אם אתם שואפים לפתח תיק נכסים משמעותי.

ש: איך אני יכול לדעת כמה הון עצמי באמת צריך ליעד הספציפי שלי?
ת: הדרך הטובה ביותר היא לפנות ליועץ משכנתאות מקצועי או לבנקאי משכנתאות. הם יבחנו את הנתונים הפיננסיים הספציפיים שלכם, את שווי הנכס שאתם מעוניינים לרכוש ואת ההוצאות הנלוות, ויוכלו לתת לכם הערכה מדויקת ומותאמת אישית. אל תנסו לנחש – זה יקר!

---

הטעות הגדולה ביותר של "משקיעי נדל"ן" (שאתם כבר לא תעשו!)

אחרי שדיברנו על כמה צריך ואיך משיגים, בואו נדבר על מה לא לעשות. הטעות הנפוצה ביותר של משקיעי נדל"ן מתחילים (וגם של ותיקים שמסרבים ללמוד), היא לחשוב רק על המחיר הנקוב של הדירה. הם שוכחים, או מתעלמים, מכל שאר ההוצאות הנלוות שציינו קודם. וכשמגלים את זה מאוחר מדי, זה כואב. זה כואב בכיס, וכואב בלב. הנה כמה דברים שלא תשכחו לעולם:

• תקציב לכל תרחיש: תמיד, אבל תמיד, השאירו לעצמכם כרית ביטחון כספית. מה קורה אם הדירה עומדת ריקה שלושה חודשים? מה אם יש נזילה רצינית שדורשת תיקון יקר? מה אם שוכרים לא משלמים בזמן? משקיע חכם יודע שתקלות קורות, והוא ערוך אליהן פיננסית. זו לא פסימיות, זו חוכמה.
• בדיקת כדאיות מקיפה: אל תקנו רק כי "השוק עולה" או כי "זה נראה כמו מציאה". בצעו בדיקת כדאיות מעמיקה. חשבו את התשואה הצפויה מהשכירות (נטו!), קחו בחשבון את עלויות התחזוקה, עלויות המימון, ואת פוטנציאל עליית הערך. איפה להשקיע 100 אלף דולר או כל סכום אחר זו שאלה מורכבת שדורשת מחקר רציני.
• ייעוץ מקצועי: זה לא המקום לחסוך. עורך דין המתמחה בנדל"ן, יועץ משכנתאות, רואה חשבון – כולם אנשי מקצוע שיכולים לחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים בטווח הארוך, וגם להציל אתכם מכאבי ראש מטורפים. אל תנסו להיות גיבורים ולעשות הכל לבד. אתם לא כאן כדי ללמוד בדרך הקשה, אתם כאן כדי ללמוד בדרך החכמה.

השקעה בדירה שנייה היא מסע מרגש ומתגמל, אבל רק אם עושים אותו נכון. עכשיו, כשאתם מצוידים בידע (ובאמת, ידע שווה כסף, ואפילו יותר מכסף), אתם מוכנים לצאת לדרך. בהצלחה, משקיעים יקרים!