כמה אחוז משכנתא אפשר לקבל ואיך תקבל את המקסימום

רגע לפני שאתם צוללים לתוך נבכי שוק הנדל"ן, חמושים בחלומות על דירת פאר או אפילו סתם ארבעה קירות עם קורת גג – בואו נדבר רגע על המפלצת הגדולה והמסתורית שנקראת "אחוזי מימון". זה לא עוד מונח יבש משיעור כלכלה משעמם, אלא המפתח לכל העניין. למעשה, זה הדבר שיקבע האם תצאו מהבנק עם חיוך של מיליון דולר (כמעט), או עם פרצוף חמוץ ותחושה שהשארתם שם את הכבד והכליות. אבל אל דאגה, אנחנו כאן כדי לפצח את הסוד הזה אחת ולתמיד, להפוך את המורכב לפשוט, ואולי גם להוסיף קצת פלפל לסיפור.

המאמר הזה יחשוף בפניכם את כל האמת, בלי כחל ושרק, על כמה באמת הבנק מוכן לזרוק עליכם כסף. כן, נשמע קצת ציני, אבל זו המציאות. אנחנו הולכים לפרק כל רכיב, להסביר כל מושג, ולתת לכם את הכלים לא רק להבין, אלא גם לשחק את המשחק הזה כמו מקצוענים. אז אם אתם מוכנים לשבור כמה מיתוסים ולגלות כמה כוח יש לכם באמת מול הבנק (רמז: יותר ממה שחשבתם), תמשיכו לקרוא. בסוף המאמר הזה, סביר להניח שלא תצטרכו לחזור לגוגל. הבטחה!

האחוז המסתורי: כמה באמת בנק יסכים לתת לכם למשכנתא? (הרבה פחות ממה שאתם חושבים, אולי)

אז מה זה בעצם ה"אחוז" הזה כשאנחנו מדברים על משכנתא? פשוט מאוד: מדובר על היחס בין סכום ההלוואה שהבנק נותן לכם, לבין שווי הנכס שאתם רוכשים. קוראים לזה בשפה המקצועית Loan-to-Value, או בקיצור LTV. אם קונים דירה במיליון שקלים והבנק נותן לכם 750 אלף שקלים, קיבלתם 75% מימון. אם נתן 500 אלף שקלים, קיבלתם 50% מימון. פשוט, נכון? ובכן, כן ולא. כי בתוך הפשטות הזו מסתתר עולם שלם של מורכבויות, חוקים, והרבה, אבל הרבה, בירוקרטיה. וכן, גם יחס אנושי – או חוסר בו – מצד הפקיד בבנק.

הסיבה העיקרית ל"למה זה בכלל אכפת לי?" טמונה בכיס שלכם. ככל שאחוז המימון גבוה יותר, כך אתם צריכים להביא פחות הון עצמי. נשמע כמו חלום שמתגשם, לא? פחות כסף מהכיס, יותר כסף מהבנק. אבל רגע, עולם הפיננסים לא עובד ככה. ככל שהבנק לוקח על עצמו סיכון גדול יותר (כלומר, נותן לכם אחוז מימון גבוה יותר), כך הוא ידרוש מכם תמורה גבוהה יותר. התמורה הזו לרוב באה לידי ביטוי בריבית גבוהה יותר על המשכנתא. וריבית גבוהה, חברים, זה פשוט אומר שאתם משלמים יותר כסף, לאורך זמן. הרבה יותר.

אז איך אנחנו יכולים למצוא את האיזון העדין הזה? איך מבינים כמה באמת אפשר לקבל, ואיך מורידים את הריבית הלא נעימה הזו? בואו נצלול פנימה.

3 סיבות למה האחוז הקסום שלכם לא יהיה כמו של השכן ממול

כן, חברים, אין פה "מחיר אחיד" או "אחוז אחיד". אם השכן שלכם קיבל 70% והוא מתהדר בזה כאילו זכה בלוטו, זה לא אומר שגם אתם תקבלו. ישנם כמה גורמים מרכזיים המשפיעים על אחוזי המימון שהבנק יאשר לכם, והם משתנים בין אדם לאדם, בין נכס לנכס, ובין יום ליום (כן, גם למצב הרוח של השוק יש תפקיד!).

1. מיהו הגיבור הפיננסי שמאחורי הבקשה? (או: אתה, ומה שיש לך בכיס)

• הון עצמי: זה אולי הדבר הכי משמעותי. ככל שיש לכם יותר שיטות לחיסכון חודשי כדי להביא מהבית, כך הבנק ישמח יותר לתת לכם את השאר. למה? כי הסיכון שלו יורד. אתם כבר "בפנים" עם סכום משמעותי, וזה מראה על רצינות ויציבות. ואם אתם תוהים איך לחסוך מיליון שקלים – אז אתם כבר בכיוון הנכון!
• הכנסה ויציבות תעסוקתית: הבנק רוצה לדעת שאתם מסוגלים להחזיר את ההלוואה. תלושי שכר יציבים, ותק בעבודה, מקצוע מבוקש – כל אלו עובדים לטובתכם. פרילנסרים? שכירים עם ותק של חודשיים? ייתכן שתצטרכו להתאמץ קצת יותר, או להציג היסטוריית הכנסות ארוכה ומרשימה.
• התחייבויות קודמות: אם אתם כבר טובעים בחובות, הלוואות או יש לכם כרטיס אשראי חוץ בנקאי עם מסגרת ענקית שאתם מנצלים עד תום, הבנק ירים גבה. היסטוריית אשראי נקייה וניהול פיננסי אחראי הם כמו ניצוצות זהב בעיני הבנקאי.

2. הדירה החלומית: האם היא שווה את הסיכון?

• שווי הנכס: לא רק המחיר שאתם משלמים, אלא גם מה שהשמאי של הבנק קובע. אם קניתם נכס "במציאה" (או במחיר מופקע, תלוי איך מסתכלים על זה), והערכת השמאי נמוכה משמעותית ממחיר הרכישה, הבנק יתייחס לשווי הנמוך יותר בחישוב האחוז. זה יכול להיות מכה לא קטנה לתוכניות שלכם.
• סוג הנכס: דירת מגורים רגילה? בנקאי אחד יגיד שזה בטוח. נכס מסחרי? קרקע חקלאית? בתי מלון בחו"ל? פה כבר הסיפור משתנה, והבנק יחשב את הסיכון בצורה שונה לחלוטין. אגב, אם אתם בקטע של השקעה בנדל"ן בחו"ל, כללי המשחק שם שונים לגמרי. וגם אם אתם מעדיפים השקעה בנדל"ן בישראל, ישנם אזורים מועדפים ובטוחים יותר מבחינת הבנקים.
• מיקום הנכס: דירה בתל אביב ככל הנראה תזכה ליחס שונה מדירה בפריפריה, מנקודת מבט בנקאית של סיכון. זה לא צודק? אולי. זה פיננסי? בהחלט.

3. בנק ישראל והכללים הבלתי כתובים (והכתובים!)

אל תשכחו את השחקן הראשי מאחורי הקלעים: בנק ישראל. הגוף הזה קובע את המגבלות על אחוזי המימון כדי לשמור על יציבות המערכת הפיננסית ולמנוע בועות נדל"ן. אלו הכללים ה"רשמיים" שכל הבנקים חייבים לעמוד בהם, והם נקבעים לפי סוג הלקוח:

• רוכשי דירה ראשונה: אתם בני המזל! אתם יכולים לקבל מימון של עד 75% משווי הנכס. כן, זה אומר שאתם צריכים רק 25% הון עצמי. נשמע פשוט, אבל 25% ממיליון שקל זה רבע מיליון. עדיין סכום לא קטן.
• משפרי דיור: אם אתם מוכרים דירה קיימת וקונים חדשה, אתם יכולים לקבל עד 70% מימון. הבנק רואה בכם כמי שכבר מנוסים בשוק, וקצת פחות "פגיעים" מהחדשים.
• משקיעים (רוכשי דירה שנייה ומעלה): פה הבנק (ובנק ישראל) כבר הרבה פחות נדיבים. אתם תוגבלו לרוב ל-50% מימון בלבד. הסיבה? לנסות למנוע ספקולציות יתר בשוק הנדל"ן. אז אם חשבתם איפה להשקיע 100 אלף דולר בנדל"ן, כדאי לזכור שזה כנראה רק חצי מהעניין, ותצטרכו להשלים את השאר.

שאלת הבונוס שתמיד עולה:

שאלה: האם באמת אי אפשר לקבל יותר מ-75% מימון לדירה ראשונה?

תשובה: רשמית, זו המגבלה של בנק ישראל. בפועל, ישנם פתרונות יצירתיים, למשל הלוואות משלימות מבנקים אחרים, או פתרונות "חוץ בנקאיים" שיכולים להשלים את הפער. אבל תזכרו, כל הלוואה נוספת מגיעה עם מחיר וסיכון משלה. קניית דירה ללא הון ראשוני זה אולי נשמע כמו קסם, אבל לרוב מדובר בשימוש בנכסים קיימים כביטחונות או בדרכים יצירתיות אחרות למימון, שדורשות תכנון פיננסי עמוק יותר.

המיתוסים הגדולים על אחוזי מימון: בואו ננפץ אותם!

שמעתם פעם את המשפט "הבנק שלי הכי טוב, הם נתנו לי הכל"? או "אבא שלי לקח 90% בלי למצמץ!"? ובכן, בואו נעשה סדר. יש המון מיתוסים ודיסאינפורמציה בנושא, וחבל שתיפלו בהם.

• מיתוס 1: "אני יכול לקבל 100% מימון אם רק אשיג את הבנק הנכון!"

  מציאות: אלא אם כן אתם בני משפחת מלוכה או המצאתם את הדבר הגדול הבא אחרי האינטרנט, הסיכוי שתקבלו 100% מימון ללא שום הון עצמי הוא אפסי, שלא לומר בלתי אפשרי, מהבנק למשכנתאות. שוב, בנק ישראל מגביל את זה באופן מפורש. אם מישהו מציע לכם את זה, רוצו רחוק.

• מיתוס 2: "ככל שאקח יותר אחוז מימון, כך הדירה תהיה שלי מהר יותר."

  מציאות: נכון שפחות הון עצמי מאפשר לכם לקפוץ למים מהר יותר, אבל זה לא הופך את הדירה ל"שלכם" מהר יותר. להפך. ככל שהמשכנתא גדולה יותר (ואחוז המימון גבוה יותר), כך התשלומים החודשיים גבוהים יותר, והריבית שתשלמו על הכסף גבוהה יותר. אתם פשוט משלמים יותר, ולאורך זמן רב יותר, על ה"כסף הקל" הזה.

• מיתוס 3: "זה רק עניין של מו"מ עם הבנק."

  מציאות: מו"מ הוא חשוב, קריטי אפילו! אבל הוא בא לידי ביטוי בעיקר בריבית שתינתן לכם, פחות באחוזי המימון עצמם. אחוזי המימון מוגבלים על ידי בנק ישראל וחוקי הבנק עצמו. עם זאת, יועץ משכנתאות טוב ידע למצוא את הבנק שיתן לכם את ההצעה הטובה ביותר במסגרת המגבלות הללו. הוא גם יוכל לעזור לכם להבין איך מחשבים תשואה שנתית על ההון העצמי שלכם, כדי לדעת אם עדיף להשקיע אותו או להכניס אותו לדירה.

שאלת המיליון דולר (שקל, בעצם):

שאלה: אם יש לי הון עצמי נמוך, אבל אני מרוויח יפה, זה יכול לעזור לקבל אחוז מימון גבוה יותר?

תשובה: הכנסה יפה ויציבה בהחלט תעזור לכם לקבל אישור עקרוני למשכנתא בסכום גבוה, ואף לשפר את תנאי הריבית. אבל את מגבלת אחוז המימון (75% לדירה ראשונה, למשל) היא לא תשבור. בנק ישראל לא מתרגש מסכומי הכסף שאתם מרוויחים, אלא דואג ליציבות המערכת כולה. עם זאת, איפה להשקיע 200 אלף שקל כדי שיגדלו לכם בקצב מסחרר ויעזרו לכם להגדיל את ההון העצמי? זו כבר שאלה אחרת לגמרי!

3 אסטרטגיות מנצחות להגדלת הסיכויים (ולחיסכון!)

אז מה עושים כשרוצים לקבל כמה שיותר, אבל לא לשלם על זה ביוקר? הנה כמה טיפים פרקטיים, שישדרגו אתכם מ"לקוח פוטנציאלי" ל"לקוח שהבנק רוצה אצלו":

1. צברו הון עצמי, כמה שיותר: זו האמת הלא נעימה אבל היעילה ביותר. ככל שתביאו יותר כסף מהבית, כך תצטרכו לקחת פחות משכנתא, תקבלו ריבית טובה יותר, והבנק יאהב אתכם יותר (כי הסיכון שלו קטן). אם אתם רואים את עצמכם פורשים מוקדם, תתחילו לחשוב כבר עכשיו על איך לפרוש מוקדם עם הון מספיק. זה מתחיל בחיסכון ובתכנון פיננסי לטווח ארוך.
2. שפרו את פרופיל האשראי שלכם: סגרו חובות קטנים, נהלו את הכסף שלכם באחריות, והראו לבנק שאתם לקוחות יציבים ואמינים. זה כמו תעודת זהות פיננסית.
3. תכננו את המשכנתא נכון: אל תקפצו למים בלי יועץ משכנתאות. הוא יודע איך לבנות תמהיל משכנתא אופטימלי, איך להתמקח על הריביות, ואיך להציג אתכם לבנק באור הטוב ביותר. לפעמים השוואת ריביות על פקדונות יכולה ללמד אתכם הרבה על כמה כסף "שווה" היום.

שאלות ותשובות מהשטח:

שאלה: האם הריבית על המשכנתא משתנה בהתאם לאחוז המימון?

תשובה: בהחלט! זה אחד הכללים המרכזיים. ככל שאחוז המימון גבוה יותר, כך הבנק חשוף לסיכון גדול יותר. כדי לפצות על הסיכון הזה, הוא יגבה מכם ריבית גבוהה יותר. נסו לדמיין את זה כמין "פרמיית סיכון" שאתם משלמים. לכן, גם אם אתם רואים את עצמכם עם איפה להשקיע 500 אלף שקל, ועם הון עצמי נכבד, עדיין מומלץ לבדוק את כל האופציות לריבית טובה.

שאלה: מה קורה אם אין לי מספיק הון עצמי, אבל אני זכאי למשכנתא גדולה?

תשובה: כפי שציינו, בנק ישראל מגביל את אחוז המימון. אם אין לכם מספיק הון עצמי כדי להגיע ל-25% (לרוכשי דירה ראשונה) או יותר, תצטרכו להשלים את הפער ממקורות אחרים. זה יכול להיות הלוואה מקרן השתלמות, קופת גמל, משפחה, או אפילו דירה בלי הון – זה אפשרי, אבל חשוב לזכור שכל מקור מימון נוסף טומן בחובו עלויות וסיכונים משלו.

שאלה: האם גיל הרוכש משפיע על אחוזי המימון?

תשובה: באופן ישיר, גיל לא משפיע על אחוז המימון המקסימלי שמותר לבנק לתת על פי בנק ישראל. עם זאת, גיל יכול להשפיע בעקיפין על תקופת ההלוואה (הבנקים לא אוהבים לתת משכנתא שתסתיים כשאתם בני 90), מה שבתורו משפיע על גובה ההחזר החודשי ועל יכולת ההחזר שלכם. כלומר, אם אתם צעירים מאוד, ונכנסים לעולם הפיננסי עם חשבון בנק לצעירים, זה זמן מעולה להתחיל לתכנן לטווח ארוך.

שאלה: האם אפשר לקחת משכנתא על נכס ששייך כבר למשפחה?

תשובה: כן, אפשרי במקרים מסוימים, אך זהו תהליך מורכב יותר שמצריך התייעצות עם יועץ משכנתאות ועורך דין. לעיתים קרובות מדובר במשכנתא לכל מטרה, שבה התנאים ואחוזי המימון שונים. אם אתם רוצים להבין איך להרוויח כסף בגיל 14, זו אולי לא הדרך הראשונה עליה חשבתם, אבל למי שיש משפחה תומכת, זו יכולה להיות דרך יצירתית לרתום נכס קיים.

ומה עכשיו? הטיפ הסופי שיעשה לכם סדר בראש (ובכיס)

אחרי שדיברנו על אחוזים, סיכונים, ואיך הבנק רואה אתכם, הנה העיקר: אל תתפשרו על ידע. אתם רוצים את המשכנתא הטובה ביותר? אתם רוצים את אחוז המימון המשתלם ביותר עבורכם? תשקיעו זמן בלמידה, בהבנה, ובהשוואת הצעות. לא מדובר רק על לקחת את הסכום המקסימלי שמאפשרים לכם, אלא על לקחת את הסכום הנכון, בתנאים הנכונים, שיתאימו לכם לכיס ולחיים. לפעמים עדיף להמתין עוד קצת, לצבור עוד הון עצמי, ולצאת לדרך ממקום חזק יותר. זכרו, הריבית על משכנתא יכולה להסתכם במאות אלפי שקלים לאורך השנים. אז כל אחוז, וכל נקודה באחוז, שווים זהב.

השוק משתנה כל הזמן, והבנקים גם הם משחקים משחק של תחרות. אל תחששו "להיות קשים" (במובן החיובי של המילה) ולדרוש את מה שמגיע לכם. הרי בסופו של יום, מדובר באחד ההחלטות הפיננסיות הגדולות והמשמעותיות ביותר בחייכם. שיהיה בהצלחה, וזכרו – אנחנו כאן כדי ללוות אתכם בדרך!