האם כדאי להשקיע בנדל"ן בחו"ל הסודות שהמשקיעים מסתירים ממך

האם נדל"ן בחו"ל זה רק תמונות מדהימות באינסטגרם, או שבאמת אפשר לעשות מזה כסף (ואפילו די הרבה)?

דמיינו את זה לרגע: אתם יושבים בבית קפה תל אביבי נעים, או על המרפסת שלכם בארץ, והטלפון מצפצף עם הודעה.

זו לא הודעה מהבוס או תזכורת לשלם חשבונות.

זו הודעה שמבשרת ששכר הדירה על הדירה שלכם בברלין, ליסבון, או אולי אפילו דובאי, נכנס לחשבון.

ככה, פשוט.

בלי כאבי ראש של אינסטלטורים, בלי מיסים ארנונה שמקפיצים לכם את העין, ובלי שכנים ששומעים מוזיקה רועשת עד שעות הלילה המאוחרות.

נשמע כמו חלום, נכון?

בשנים האחרונות, יותר ויותר ישראלים מגלים שהחלום הזה הוא בר השגה. השקעה בנדל"ן בחו"ל הפכה להיות לא רק אפיק השקעה לגיטימי, אלא גם פופולרי בצורה מטורפת.

האם זה קל? האם זה מתאים לכל אחד? והאם יש מלכודות נסתרות שרק "מביני עניין" מכירים?

בדיוק בשביל זה אנחנו כאן.

אנחנו הולכים לצלול ביחד לעומק העולם המרתק הזה.

נסביר למה בכלל לחשוב על השקעה מעבר לים, מהם היתרונות האמיתיים, וכן – גם מהם הסיכונים שחייבים להכיר (ולא לפחד מהם, רק לדעת איך להתמודד).

אחרי שתסיימו לקרוא את המאמר הזה, אתם אמורים להרגיש שיש לכם את כל הידע הבסיסי ואף מעבר לזה, כדי להתחיל את המסע שלכם בעולם הנדל"ן הבינלאומי.

מוכנים לצאת להרפתקה פיננסית קטנה (או גדולה)?

בואו נתחיל.

למה שהשקעה בנדל"ן בחו"ל תסקרן אתכם בכלל? 3 סיבות שוות

אז למה להסתבך עם בירוקרטיה זרה, מטבעות אחרים ותרבויות שונות, כשאפשר פשוט להשקיע בנדל"ן בישראל?

זו שאלה מעולה. והתשובה מורכבת מכמה היבטים מרתקים.

היבט מס' 1: פיזור סיכונים גאוגרפי וכלכלי (כי לא שמים את כל הביצים בסל אחד)

תחשבו על הכלכלה הישראלית לרגע.

יש לה את החוזקות שלה, בלי ספק.

אבל היא גם חשופה לאירועים מקומיים – ביטחוניים, פוליטיים, רגולטוריים.

כשאתם משקיעים רק בארץ, אתם בעצם שמים את כל ההון שלכם תחת מטריה כלכלית אחת.

כשאתם מוסיפים נכס בחו"ל, אתם בעצם מפספסים את אחת הסיבות המרכזיות שאנשים שוקלים השקעה בנדל"ן בחו"ל.

אתם מפזרים סיכון.

אם חלילה יש ירידת מחירים משמעותית בישראל (וזה קורה, לא?), הנכס שלכם בחו"ל אולי ימשיך להניב תשואה יפה או אפילו לעלות בערכו.

זה כמו להחזיק תיק השקעות שמכיל גם מניות וגם אג"ח, ולא רק סוג נכס אחד.

היבט מס' 2: פוטנציאל תשואה גבוה יותר (לפעמים, ובזהירות!)

בואו נודה באמת: מחירי הדירות בישראל נסקו בשנים האחרונות.

זה אומר שכדי לקבל תשואת שכירות סבירה בישראל, צריך לרוב להתפשר על מיקום, גודל או מצב הנכס.

בשווקים מסוימים בחו"ל (לא בכולם!), אפשר עדיין למצוא נכסים במחירים אטרקטיביים יחסית, עם פוטנציאל תשואת שכירות נטו (אחרי ניהול, מיסים וכל ההוצאות) שיכול להיות גבוה יותר מאשר בישראל.

לפעמים גם פוטנציאל עליית הערך יכול להיות מרשים, במיוחד אם מזהים בזמן אזורים מתפתחים או שווקים שעוברים תהליכי התאוששות או צמיחה.

היבט מס' 3: גמישות וכניסה לשווקים מגוונים

עולם הנדל"ן הבינלאומי ענק.

הוא כולל דירות להשכרה לטווח ארוך בערים גדולות, נכסי נופש להשכרה לטווח קצר באזורי תיירות, מבני משרדים, שטחי מסחר ואפילו קרקעות חקלאיות או מיועדות לפיתוח.

כל שוק כזה מציע פרופיל סיכון-תשואה שונה.

האפשרויות להשקעות נדל"ן בינלאומיות הן כמעט בלתי מוגבלות, וזה מאפשר למשקיעים להתאים את ההשקעה בצורה מדויקת יותר למטרות שלהם, לסכום ההשקעה (אפשר להתחיל בסכומים נמוכים יחסית בשווקים מסוימים) ולרמת הסיכון שהם מוכנים לקחת.

בין אם יש לכם 200 אלף שקל, או שכבר התקדמתם לחצי מיליון שקלים פנויים להשקעה, או אפילו יש לכם 100 אלף דולר שאתם רוצים להפוך לתשואה משמעותית, בחו"ל יש כמעט תמיד אופציה שעשויה להתאים.

עכשיו, בואו נשים רגע את החלומות בצד וניגש לחלק הפרקטי.

איך עושים את זה נכון?

אז איפה כדאי בכלל לשים עין? (רמז: לא רק בירת אירופה הטרנדית)

הבחירה של יעד ההשקעה היא אולי ההחלטה הכי משמעותית שתקבלו.

יש מאות מדינות ואלפי ערים בעולם, וכל אחת עם הסיפור הכלכלי והנדל"ני שלה.

אז איך מתחילים לסנן?

הקריטריונים החשובים ביותר לבחירת יעד: 5 דברים שחייבים לבדוק

1. יציבות כלכלית ופוליטית: אין טעם להשקיע במקום שבו מחר בבוקר עלולה לפרוץ מלחמת אזרחים או שהממשלה עלולה להחרים נכסים של זרים. חפשו מדינות עם מערכת משפט יציבה וכלכלה צומחת או לפחות יציבה.
2. שוק נדל"ן פעיל ושקוף: עד כמה קל לקנות ולמכור נכסים שם? האם יש מידע זמין על עסקאות קודמות? האם הרישום מסודר וברור? שווקים "אטומים" הם מתכון לצרות.
3. חוקים והגבלות על זרים: במרבית המדינות המערביות אין כמעט הגבלות על רכישת נדל"ן על ידי זרים, אבל יש מדינות שבהן זה מורכב יותר, מצריך אישורים מיוחדים, או כרוך במיסים גבוהים משמעותית לזרים. חשוב לדעת את זה מראש.
4. פוטנציאל צמיחה דמוגרפי/כלכלי: האם האוכלוסייה באזור גדלה? האם יש הגירה חיובית? האם יש פיתוח תשתיות או תעשייה שמייצרת מקומות עבודה וביקוש לדיור? עיר או אזור שמתכווצים דמוגרפית הם לא תמיד הימור טוב.
5. קלות הניהול מרחוק: זה אולי נשמע טכני, אבל זה קריטי. עד כמה קל למצוא חברת ניהול נכסים מקצועית ואמינה ביעד? האם יש תהליכים ברורים לטיפול בשוכרים, גביית שכר דירה, ותיקונים? ניהול עצמי מרחוק הוא ברוב המקרים כאב ראש אחד גדול.

בקיצור, אל תתפתו רק מהמחיר הנמוך או התמונות היפות.

תעשו שיעורי בית רציניים.

אחרי שבחרתם יעד פוטנציאלי אחד או שניים, מתחיל השלב המעניין באמת.

הבירוקרטיה והסיכונים: איך לא ליפול בפח (בצורה משעשעת, בערך)

אף אחד לא אוהב לדבר על זה, אבל זה חלק מהעניין. רכישת נכס בחו"ל היא לא קניית חולצה באונליין.

מעורבים פה הרבה כסף, חוקים שונים, וסיכונים שחייבים להכיר.

5 סיכונים מרכזיים (ומה לעשות כדי לצמצם אותם)

• שינויי שער חליפין: אתם משקיעים במטבע אחד (נניח יורו או דולר), וההכנסה שלכם (שכר דירה) וההוצאות שלכם (ניהול, מיסים) הן גם במטבע הזה. אבל בסוף אתם מחזירים את הכסף לישראל בשקלים. תנודות בשער החליפין יכולות לשחוק לכם את התשואה, או במקרה הטוב – להגדיל אותה. אי אפשר לחזות את השער, אבל אפשר להיות מודעים לסיכון הזה ולהתייעץ עם מומחים פיננסיים.
• חוקים מקומיים מורכבים: כל מדינה עם החוקים שלה. חוקי מקרקעין, חוקי שכירות, חוקי עבודה (אם אתם מעסיקים מישהו לתחזוקה), ואפילו חוקי ירושה. חייבים, אבל חייבים, לשכור עורך דין מקומי שמתמחה בנדל"ן ושיכול לייצג את האינטרסים שלכם. עורך דין ישראלי שמכיר את השוק המקומי גם הוא יתרון עצום.
• מיסים, מיסים ועוד מיסים: אמרנו כבר שהמסע לא נגמר אף פעם? ובכן, המסע הפיננסי בטוח שלא. תשלמו מיסים במדינה שבה הנכס נמצא (מס רכישה, מס רכוש, מס על הכנסות שכירות, מס שבח), ואולי גם מיסים בישראל (על הכנסות השכירות והרווחים). ישראל חתומה על אמנות למניעת כפל מס עם מדינות רבות, אבל עדיין צריך לדעת איך זה עובד בפועל. התייעצות עם יועץ מס שמתמחה במיסוי בינלאומי היא חובה.
• ניהול נכסים מרחוק: למצוא שוכר, לטפל בתקלות, לגבות שכר דירה, לפעמים גם לפנות שוכר בעייתי. כל אלה יכולים להיות סיוט מרחוק. חברת ניהול מקצועית היא קריטית, אבל גם שם צריך לדעת לבחור נכון. בקשו המלצות, בדקו ביקורות, וודאו שהחוזה איתם ברור.
• עמלות ועלויות נסתרות: בנוסף למחיר הנכס, יש המון עלויות מסביב: עמלות תיווך (לפעמים קיימת גם עמלת קונה), שכר טרחת עורכי דין, עלויות רישום, מסים מקומיים, עלויות שיפוץ או התאמה, ועמלות העברת כספים בינלאומיות. כל אלה יכולים להצטבר לסכום לא מבוטל ולשנות לכם את חישוב התשואה שנתית הפוטנציאלית. תמיד תקחו מרווח ביטחון בתקציב.

אז כן, יש סיכונים. אבל הם לא גזירת גורל.

הם פשוט דברים שצריך להיות מודעים אליהם, לחקור אותם לעומק, ולבנות צוות תמיכה מקומי ומקומי-ישראלי שיעזור לכם לנווט.

עורך דין טוב, יועץ מס שמבין עניין, וחברת ניהול אמינה – אלה החברים הכי טובים שלכם בהרפתקה הזו.

לממן את העסקה: לא רק מזומן במזוודה (למרות שזה נשמע כמו סרט)

אז מצאתם את הנכס המושלם. מזל טוב!

עכשיו מגיעה השאלה איך משלמים עליו.

יש לכם את הכל במזומן? מצוין, החיים קצת יותר פשוטים (אבל עדיין צריך להבין איך להעביר סכומים גדולים בינלאומית בצורה חוקית ובטוחה).

רוב האנשים יצטרכו מימון חיצוני.

האם אפשר לקבל משכנתא זרה? (התשובה קצת מורכבת)

כן, אפשר. אבל זה לא תמיד פשוט כמו לקחת משכנתא בישראל.

בנקים זרים בדרך כלל דורשים הון עצמי גבוה יותר ממשקיעים זרים (לפעמים 40%-50% ואף יותר).

התהליך הבירוקרטי יכול להיות ארוך ומייגע, ולדרוש מסמכים רבים שצריך לתרגם ולאמת.

שיעורי הריבית והתנאים יכולים להיות שונים משמעותית מאלה שאתם מכירים בארץ.

יש גם אופציה לקחת משכנתא בישראל על נכס קיים שיש לכם בארץ (אם יש) ולממן את ההשקעה בחו"ל עם הכסף הזה.

כל מקרה לגופו, וחייבים לבחון את כדאיות המימון מכל כיוון – עלויות, ריבית, שער חליפין, וגמישות.

חשוב לבדוק את עלויות העברת הכסף – בנקים גובים עמלות על העברות בינלאומיות, וגם שער ההמרה שהם מציעים הוא לא תמיד הכי משתלם.

ניהול הנכס מרחוק: כי אתם לא רוצים לטוס לתקן ברז דולף

אלא אם כן קניתם נכס נופש שבו אתם מתכוונים לבלות את רוב זמנכם (מה שהופך את זה יותר לרכישת שיפור איכות חיים ופחות להשקעה נטו), אתם לא תהיו שם פיזית כדי לנהל את הנכס.

פה נכנסת לתמונה חברת הניהול.

הבחירה הכי חשובה אחרי בחירת הנכס: חברת הניהול

חברת ניהול טובה היא העיניים, הידיים, והאוזניים שלכם בשטח.

היא אחראית על:

• שיווק הנכס ומציאת שוכרים
• בדיקת רקע לשוכרים פוטנציאליים
• הכנת חוזה שכירות תקין בהתאם לחוק המקומי
• גביית שכר דירה וטיפול בפיגורים
• טיפול בתקלות ותחזוקה שוטפת
• קשר עם השוכרים ופתרון בעיות
• לפעמים גם טיפול בענייני מיסוי מקומיים

האיכות של חברת הניהול יכולה לעשות את ההבדל בין השקעה מניבה ושקטה לבין כאב ראש אינסופי.

קריטי לבחור חברה עם ניסיון, רצוי כזו שמכירה את צרכי המשקיעים הזרים, ושאתם יכולים לתקשר איתה בקלות (אנגלית היא לרוב השפה המקובלת). בדקו מה היא גובה (אחוז משכר הדירה, לרוב) ומה בדיוק כלול בשירות.

האם אתם מעדיפים לפרוש מוקדם וליהנות מהחיים? ניהול נכסים פסיבי הוא חלק מהמשוואה הזו.

השקעות נדל"ן בחו"ל vs. אפיקי השקעה אחרים: מי המלך?

נדל"ן הוא רק אפיק השקעה אחד מני רבים.

האם הוא תמיד הכי טוב?

לא בהכרח. זה תלוי המון במצב השוק הספציפי, בסכום ההשקעה, ובמטרות שלכם.

השוואה קצרה (ולא ממצה, כי זה מורכב!)

כשמשווים השקעה נכונה בנדל"ן בחו"ל לאלטרנטיבות כמו מניות, אג"ח, קרנות השקעה או אפילו פקדונות בבנקים, יש כמה הבדלים בולטים:

• נזילות: נדל"ן הוא נכס פחות נזיל משמעותית ממניות או קרנות נאמנות. למכור נכס לוקח זמן, לפעמים חודשים ארוכים, וזה כרוך בעלויות גבוהות. אם אתם צריכים גישה מהירה לכסף, נדל"ן בחו"ל הוא כנראה לא המקום לשים את כולו.
• סכום כניסה: למרות שיש שווקים זולים יחסית, לרוב נדרש סכום כניסה משמעותי יותר להשקעת נדל"ן ישירה מאשר לפתיחת תיק השקעות במניות או קרנות, או אפילו להשקעת 200 אלף שקל בבורסה.
• מורכבות ועלויות ניהול: כפי שראינו, נדל"ן דורש הרבה יותר "עבודה" – מחקר, בירוקרטיה, ניהול. השקעות פיננסיות פסיביות (כמו תעודות סל) דורשות הרבה פחות התעסקות שוטפת. העמלות בנדל"ן גם לרוב גבוהות יותר (עו"ד, מתווכים, חברת ניהול) מאשר דמי הניהול באפיקים פיננסיים.
• מינוף: אחד היתרונות הגדולים של נדל"ן הוא היכולת לקחת משכנתא ולהשתמש בכסף של הבנק כדי להגדיל את התשואה הפוטנציאלית על ההון העצמי שלכם. זה אפשרי גם בהשקעות אחרות (למשל, מסחר בטחונות), אבל פחות נפוץ ועם תנאים שונים.
• אינפלציה: נדל"ן נחשב לנכס שמגן יחסית טוב מפני אינפלציה, מכיוון שגם ערך הנכס וגם שכר הדירה נוטים לעלות עם הזמן בהתאם לעליות מחירים כלליות במשק (למרות שזה לא מובטח כמובן).

בשורה התחתונה: אין אפיק השקעה "הכי טוב". האסטרטגיה החכמה לרוב היא פיזור – גם בנדל"ן (ישראל וחו"ל) וגם באפיקים פיננסיים.

הכל תלוי במטרות, בלוח הזמנים, ברמת הסיכון, ובסכום שיש לכם להשקעה.

שאלות נפוצות (כי בטח יש לכם כמה בראש עכשיו)

אספנו כמה שאלות שחוזרות על עצמן לעתים קרובות:

שאלה 1: כמה כסף צריך כדי להתחיל להשקיע בנדל"ן בחו"ל?
תשובה: זה משתנה מאוד משוק לשוק. במקומות מסוימים במזרח אירופה או ארה"ב (במדינות מסוימות), אפשר למצוא דירות החל מכמה עשרות אלפי דולרים. בשווקים יקרים יותר כמו מערב אירופה, הסכומים יתחילו לרוב מ-100-200 אלף יורו ומעלה. אם לוקחים בחשבון עלויות נלוות והון עצמי נדרש למשכנתא, לרוב תצטרכו הון התחלתי של לפחות 150-200 אלף ש"ח וצפונה מכך, תלוי ביעד וסוג הנכס. אם יש לכם כבר 200 אלף שקל פנויים, זה כבר סכום התחלתי מעניין.

שאלה 2: האם זה יותר מסוכן מלהשקיע בישראל?
תשובה: יש סיכונים שונים. הסיכונים המקומיים (ביטחוניים, רגולטוריים) בישראל מוחלפים בסיכונים אחרים בחו"ל כמו שינויי שער חליפין, מורכבות משפטית ומיסויית זרה, וקשיי ניהול מרחוק. ה"מסוכנות" תלויה בידע שלכם, במחקר שתעשו, בצוות שתבנו, וביעד שתבחרו. השקעה מבוססת וידענית בכל שוק (ישראל או חו"ל) תמיד תהיה פחות מסוכנת מהשקעה "על עיוור".

שאלה 3: כמה זמן לוקח כל התהליך?
תשובה: מרגע שהחלטתם שאתם רוצים להשקיע בחו"ל ועד רגע קבלת המפתח (או יותר נכון, עד שהנכס רשום על שמכם ומוכן להשכרה) יכולים לעבור מספר חודשים, לפעמים אף יותר מחצי שנה, תלוי ביעד ובמורכבות התהליך המשפטי והבירוקרטי שם. חיפוש הנכס, בדיקות הנאותות, השגת המימון, והשלמת הרישום לוקחים זמן.

שאלה 4: מה קורה אם יש בעיה עם השוכר?
תשובה: זה בדיוק התפקיד של חברת הניהול. הם אלה שמתמודדים עם הבעיות השוטפות, כולל פיגורים בתשלום או צורך בפינוי. חשוב שהחוזה שלכם עם חברת הניהול יהיה ברור לגבי האחריות שלהם במקרים כאלה, ושהם יפעלו בהתאם לחוק המקומי.

שאלה 5: האם חייבים לנסוע ליעד כדי להשקיע?
תשובה: לא בהכרח. בעידן הדיגיטלי, אפשר לבצע את רוב המחקר, התקשורת עם אנשי מקצוע, ואפילו חתימה על מסמכים (עם ייפוי כוח לעורך דין מקומי) מרחוק. עם זאת, ביקור אחד או שניים ביעד יכול להיות יתרון גדול כדי להתרשם מהאזור, מהנכס, ולפגוש את הצוות המקומי פנים אל פנים. זה גם עוזר לבנות אמון.

לסיכום: נדל"ן בחו"ל – לא קסם, אבל בהחלט אפשרי

אם הגעתם עד לכאן, כנראה שאתם כבר מבינים שהשקעה בנדל"ן בחו"ל היא לא תוכנית התעשרות מהירה בלי מאמץ.

זו לא קניית דירה בלי הון עצמי בקלות ראש, וזה בטח לא לקנות משהו בלחיצת כפתור כמו קניית ביטקוין בכרטיס אשראי.

זהו אפיק השקעה לגיטימי, בעל יתרונות משמעותיים של פיזור ופוטנציאל תשואה.

אבל הוא דורש מחקר מעמיק, תכנון קפדני, ובעיקר – בניית צוות מקצועי ואמין שיעבוד בשבילכם בשטח.

הסיכונים קיימים, כמו בכל השקעה, אבל הם ניתנים לצמצום משמעותי באמצעות ידע, זהירות, ועבודה עם האנשים הנכונים.

אם אתם מחפשים לגוון את תיק ההשקעות שלכם, לפתוח לעצמכם אפיקי הכנסה פסיבית נוספים, ואתם מוכנים להשקיע את הזמן והמשאבים הנדרשים – נדל"ן בחו"ל בהחלט יכול להיות אופציה מצוינת עבורכם.

השקעה מוצלחת היא תוצאה של ידע, סבלנות, והחלטות מושכלות.

אז לכו תחקרו, תשאלו שאלות, ואולי בקרוב גם אתם תצטרפו למועדון המשקיעים הגלובליים ותקבלו הודעות על שכר דירה שנכנס לחשבון, מנכס שנמצא מעבר לים.

בהצלחה במסע שלכם!