אז אתם חולמים על נחלה משלכם? על חלקת אדמה ירוקה, שקטה, אולי עם עצי פרי או שדה חיטה, ובעיקר – כזו שתהפוך אתכם למיליונרים כשבטחון ביום מן הימים יגיע איזה יזם ויציע לכם הון תועפות? ברוכים הבאים למועדון. הרעיון להשקיע במגרשים חקלאיים הוא אחד הפנטזיות הפיננסיות העתיקות ביותר, אולי אפילו יותר מ-"למצוא אוצר קבור". יש משהו קמאי באדמה, תחושה של יציבות, של נכס אמיתי, לא סתם כמה מספרים בחשבון בנק או במניות תנודתיות. אבל כמו כל פנטזיה, גם זו מגיעה עם כוכביות, אותיות קטנות, ולעיתים גם קצת בוץ. אם אתם מוכנים לצלול לעומק האדמה, להבין את היתרונות, לזהות את המוקשים, ולבסוף – לדעת אם זה בכלל בשבילכם, הגעתם למקום הנכון. זה לא עוד מאמר שמגרד את פני השטח, אלא צלילה אמתית לקרקע. תתכוננו, הולך להיות מעניין, ואפילו נבטיח שתצחקו קצת בדרך.
האדמה שקוראת לכם: קסם הנדל"ן החקלאי
בואו נדבר בכנות. כשרוב האנשים חושבים על השקעה במגרש חקלאי, הם לא רואים בעיני רוחם טרקטורים או פרות (אלא אם הם קוראים יותר מדי ספרי ילדים). הם רואים פוטנציאל. הם רואים שטח שהיום שווה X, ומחר, כש"ישנו את הייעוד", יהיה שווה X בחזקת עשר. זו לא סתם השקעה; זו תקוה. זו הבטחה לשינוי סטטוס, לא רק כלכלי אלא גם חברתי. אחרי הכל, מי לא רוצה להיות "בעל אדמות"? זה נשמע נהדר על כרטיס ביקור. אבל מעבר לזוהר ולרומנטיקה, מה באמת מסתתר מתחת לפני השטח?
מגרשים חקלאיים הם סוג של נדל"ן, אבל עם טוויסט משמעותי. הם נועדו, כשמם כן הם, לצרכים חקלאיים. משמעות הדבר היא הגבלות בנייה מחמירות, לעיתים קרובות כמעט בלתי אפשריות, ומגבלות על סוג הפעילות שניתן לבצע בהן. הקסם האמיתי, או לפחות מה שאנשים מקווים לו, טמון בשינוי ייעוד. זה הרגע שבו אדמה חקלאית הופכת ל"קרקע לבנייה", ואז, הו, אז הכיס מתמלא. אבל הדרך לשם… ובכן, היא לא סלולה בזהב, אלא לרוב בבירוקרטיה ובבוץ.
למה בכלל לחשוב על זה? 3 סיבות מפתיעות
- פוטנציאל השבחה אדיר: אם (וזה "אם" בגדול) קיימת תוכנית עתידית לשינוי ייעוד, או שהאזור עובר פיתוח מואץ, הערך יכול לזנק פלאים. זה כמו לקנות כרטיס לוטו עם סיכוי לא ידוע לזכייה, אבל הפרס הוא דירה במרכז.
- מחיר כניסה יחסית נמוך: ביחס לקרקעות לבנייה, המחיר למ"ר של קרקע חקלאית נמוך משמעותית. זה מאפשר כניסה לשוק הנדל"ן עם הון ראשוני נמוך יותר, אולי כמו לדעת איך לקנות דירה בלי הון עצמי, רק שפה מדובר על קרקע.
- נכס פיזי, מוחשי: בעידן של נכסים וירטואליים ומספרים על מסך, יש משהו מרגיע בבעלות על אדמה. אי אפשר לפרוץ להאקרים ולגנוב לכם את השדה, והיא בדרך כלל לא תתאדה באוויר כמו נכסים דיגיטליים.
המלכודות הירוקות: איפה הכיף נגמר והכאב מתחיל?
עכשיו, אחרי שקצת נשמתם מהפנטזיה, בואו נחזור לקרקע המציאות (תרתי משמע). השקעה בקרקע חקלאית היא לא פיקניק, והיא רחוקה מלהיות "השקעה בטוחה". למעשה, יש בה כל כך הרבה סיכונים וסימני שאלה, שהיא יכולה לגרום גם למשקיעים ותיקים להזיע קצת. אם חשבתם שחישוב תשואה ממוצעת זה מורכב, חכו שתגיעו לשלב של שינוי ייעוד.
5 מוקשים נפוצים שאתם חייבים להכיר
- שינוי ייעוד – חלום רחוק או סיוט בירוקרטי? זהו לב העניין. הרוב המכריע של המשקיעים קונה קרקע חקלאית בתקווה לשינוי ייעוד. אבל התהליך הזה יכול לקחת עשרות שנים, אם בכלל יקרה. הוא תלוי בוועדות תכנון, לחצים פוליטיים, שינויים דמוגרפיים, תקציבים, ובסופו של דבר – רצון טוב של מישהו אי שם בממשלה או ברשות המקומית. אין לוח זמנים, אין ערובה, ויש סיכוי לא מבוטל שפשוט תמותו לפני שזה יקרה (או שצאצאיכם יצטרכו לחכות).
- נזילות? תשכחו מזה! קרקע חקלאית היא נכס לא סחיר בעליל. כשמגיע הרגע למכור, אתם תלויים במעט מאוד קונים פוטנציאליים שמוכנים להיכנס להרפתקה הזו. זה לא כמו למכור מניה, או אפילו דירה בתל אביב. אם אתם צריכים גישה מהירה לכסף, זה לא המקום להשקיע בו. זה בטח לא כמו למשוך כסף מפיקדונות בבנקים בישראל.
- מיסים, מיסים, ועוד מיסים: לא רק מס רכישה ומס שבח (כשיהיה רווח). יש גם ארנונה, היטלי השבחה עתידיים, אגרות והוצאות משפטיות. כל אלה מצטברים ויכולים לנגוס משמעותית בתשואה הפוטנציאלית.
- הגבלות בנייה מחמירות: רוצים להקים מחסן? צריף? סככה? כנראה שלא תוכלו. ייעוד חקלאי אומר בדיוק את זה – חקלאות. כל חריגה היא עבירה על החוק, ועלולה לגרור קנסות והליכים משפטיים.
- האם הקרקע "כלואה"? ודאו שיש לכם גישה פיזית וחוקית לקרקע. לפעמים קונים קרקע שנמצאת בלב שטח חקלאי גדול, בלי דרכי גישה מסודרות, ופתאום מגלים שהם לא יכולים בכלל להגיע אליה.
אוקיי, אז איך מזהים פוטנציאל (ולא רק פנטזיות)?
למרות כל מה שנאמר, ישנם מקרים בהם השקעה בקרקע חקלאית יכולה להיות חכמה, אבל זה דורש מחקר מעמיק במיוחד וגישה מפוכחת. זה ממש לא לכל אחד, ובטח לא למי שרוצה להשקיע 100 אלף דולר ולראות תשואה מהירה. זהו משחק של סבלנות, בירוקרטיה, ולעיתים גם קצת מזל.
3 בדיקות חובה לפני שאתם מתאהבים באדמה:
- בדיקת תוכניות מתאר: הדבר החשוב ביותר הוא לבדוק את תוכניות המתאר המחוזיות והארציות. האם הקרקע בכלל נמצאת בתחום פיתוח עתידי? האם יש תוכניות הרחבה של ישוב סמוך? חפשו כל רמז לכך שהייעוד עשוי להשתנות בעתיד הרחוק. בלי תוכנית כזו, הסיכוי כמעט אפסי.
- בדיקת בעלות ורישום: ודאו שהמוכר הוא אכן הבעלים החוקי, שהקרקע רשומה בטאבו, ושאין עליה עיקולים, שעבודים או זכויות צד ג' שעלולות לסבך את העניינים. תאמינו לי, אתם לא רוצים הפתעות כאלה.
- בדיקת תשתיות ונגישות: האם יש דרך גישה לקרקע? האם יש בסביבה תשתיות כמו מים, חשמל, ביוב? קרבה לתשתיות אלו מגדילה את הסיכוי לשינוי ייעוד בעתיד.
שאלות שחייבות להישאל (ותשובות שיעשו לכם סדר בראש)
אתם בטח יושבים עכשיו עם ענן של ספקות, וזה מעולה. ספקנות היא כלי נהדר כשזה מגיע לכסף. בואו נענה על כמה מהשאלות הבוערות ביותר שקופצות לכם לראש.
שאלה 1: האם באמת יש סיכוי שקרקע חקלאית "תופשר" לבנייה?
תשובה: כן, בהחלט. זה קורה. אבל זה קורה מעט מאוד, ולוקח המון זמן. זה לא תהליך שקורה בין לילה, ואפילו לא בין עשור לעשור. זהו תהליך מורכב ותלוי גורמים רבים.
שאלה 2: האם אפשר לקבל הלוואה מהבנק על קרקע חקלאית?
תשובה: בדרך כלל, לא. בנקים רואים בקרקע חקלאית נכס לא סחיר ועם פוטנציאל נמוך לייצור הכנסה, ולכן הם לא נוטים להעניק עליה משכנתאות או הלוואות. אם אתם מחפשים אופציות אשראי, יש מגוון פתרונות בשוק, רק לא על נכס מסוג כזה.
שאלה 3: מה ההבדל העיקרי בין השקעה בקרקע חקלאית להשקעה בנדל"ן בישראל?
תשובה: השקעה בנדל"ן קיים בישראל (דירות, משרדים) מניבה לרוב תשואה שוטפת (שכר דירה), יש לה שוק סחיר יחסית, והסיכון בה נמוך יותר. בקרקע חקלאית, התשואה העיקרית מגיעה משינוי ייעוד עתידי, אם בכלל, והיא כאמור, לא סחירה ועם סיכון גבוה יותר.
שאלה 4: האם כדאי לי לחשוב על זה אם אני רוצה לפרוש מוקדם?
תשובה: השקעה בקרקע חקלאית היא השקעה טווח ארוך מאוד וספקולטיבית. אם אתם מתכננים לפרוש מוקדם, אתם צריכים נכסים שמניבים הכנסה יציבה או ניתנים למימוש בקלות יחסית. קרקע חקלאית לרוב לא עונה על הקריטריונים הללו.
שאלה 5: יש מקרים שבהם זה כן כדאי?
תשובה: בהחלט. אם אתם יזמי נדל"ן מנוסים עם קשרים בתחום התכנון, אם אתם קונים שטח גדול במיוחד כחלק מפורטפוליו השקעות מגוון, ואתם מוכנים לחכות עשרות שנים בלי לחץ. או אם אתם סתם רוצים שדה תירס בשביל הנשמה ולא אכפת לכם מהכסף. אבל למשקיע הפרטי הממוצע שמחפש "מציאה", זה כמעט אף פעם לא המקרה.
שאלה 6: מה לגבי השקעה בנדל"ן מעבר לים – מה משתלם?
תשובה: השקעה בנדל"ן בחו"ל מציעה לעיתים פוטנציאל תשואה גבוה יותר וגמישות רבה יותר בהיבטי ייעוד ובנייה, תלוי במדינה ובחוקים המקומיים. יחד עם זאת, היא מגיעה עם סיכונים משלה, כמו חוסר היכרות עם השוק המקומי, חוקים שונים, וסיכוני מטבע.
שאלה 7: אם יש לי סכום כמו 200 אלף שקל פנויים, האם זה מספיק?
תשובה: 200 אלף שקלים יכולים להיות מספיקים לרכישת חלקת קרקע חקלאית קטנה באזורים מסוימים. השאלה היא לא רק "האם זה מספיק לרכישה", אלא "האם זה סכום מספיק כדי לקחת סיכון כל כך גדול על נכס לא נזיל עם פוטנציאל לא ודאי?". יש המון דרכים טובות יותר לחסוך מיליון שקלים, והשקעה בקרקע חקלאית "על עיוור" היא כנראה לא אחת מהן.
"אדמה יש רק אחת": סיכום, אבל אופטימי
אז מה למדנו? שלמרות הקסם והפוטנציאל המפתה, השקעה במגרשים חקלאיים היא לא לבעלי לב חלש, כיס רפוי, או חוסר סבלנות. זו השקעה עם אופי ספקולטיבי מובהק, שדורשת הבנה מעמיקה של תהליכים בירוקרטיים איטיים, סיכונים פיננסיים משמעותיים, ויכולת לחכות, ועוד לחכות, ועוד קצת לחכות. אם אתם מחפשים השקעה עם תשואה מיידית או נזילות, זה פשוט לא המקום.
עם זאת, עבור משקיעים מסוימים, אלה שמבינים את הסיכונים, מבצעים בדיקת נאותות קפדנית, ויש להם אורך רוח, היכרות מעמיקה עם עולם התכנון והבנייה וקשרים נכונים – זו יכולה להיות השקעה מבריקה. הם מעטים, וזה לא מתאים למשקיע ה"רגיל". לכל השאר, אולי עדיף להשקיע את הכסף במשהו קצת פחות מורכב ועם פוטנציאל מימוש וודאי יותר. הרי יש כל כך הרבה שיטות לחיסכון חודשי ולבניית הון בצורה חכמה ובטוחה יותר. האדמה לא הולכת לשום מקום. היא הייתה כאן הרבה לפנינו, ותהיה כאן הרבה אחרינו. השאלה היא רק אם היא תעשה אתכם עשירים, או רק קצת יותר מנוסים (ורבים יותר בבוץ).
דניאל באנקו הוא המייסד של אתר Banku, פלטפורמה מקצועית בתחום הפיננסים. בעל ניסיון עשיר עם השקעות בשוק ההון, נדל"ן בארץ ובחו"ל וגם כלכלי אישי. דניאל מקדם ידע פיננסי בגובה העיניים ומסייע לאלפי משפחות לקבל החלטות חכמות ובטוחות. האתר משלב כלים מעשיים, מדריכים ועדכונים מהשטח.