האם כדאי להשקיע בחברות נדל״ן מניב ומה הסיכון האמיתי

תגידו, חלמתם פעם לקבל צ'ק שכירות בכל חודש בלי להתעסק עם דיירים? בלי שיחות טלפון הזויות על דוד שמש שהתקלקל או על קיר שמתקלף? בלי לילות לבנים בחיפוש אחרי שוכרים חדשים או שיפוצניק שפוי? בואו נודה באמת, להיות בעל נכס זה נשמע זוהר, אבל התכל'ס בשטח זה לפעמים כאב ראש היסטרי. מה אם הייתם יכולים ליהנות מהיתרונות של השקעה בנדל"ן מניב – הכנסה פאסיבית ופוטנציאל עליית ערך – אבל בלי כל הבלאגן הניהולי? נשמע כמו חלום? אז זהו, שלא בדיוק. יש דרך, וקוראים לה השקעה בחברות נדל"ן מניב. אם אתם רוצים לדעת איך לגרום לכסף שלכם לעבוד בשבילכם בעולם הנדל"ן, אבל מהצד הנוח של הספה, נחתתם במקום הנכון. בואו נצלול פנימה, כי הולך להיות מעניין.

הרעיון פשוט. במקום לקנות לבד דירה או משרד ולהתמודד עם כל הטררם, אתם בעצם קונים "חתיכה" מחברה ענקית שמחזיקה המון נכסים כאלה. בתי משרדים, קניונים, מרכזים לוגיסטיים, בנייני מגורים להשכרה – כל אלה יכולים להיות בפורטפוליו של חברה אחת. כשאתם משקיעים בה, אתם הופכים להיות שותפים קטנים בכל הנדל"ן הזה. ומה היתרון העיקרי? ההכנסות מהשכירות של כל הנכסים האלה מתנקזות לחברה, והחברה מחלקת חלק מהרווחים (לרוב די משמעותי) למשקיעים שלה. נשמע פחות מלחיץ מלהתמודד עם דייר שלא משלם שכירות בזמן, נכון?

איך זה עובד בכלל? מי הן היצורים האלה?

קוראים להן חברות נדל"ן מניב. השם אומר הכל. הן מחזיקות נכסים שמייצרים "תשואה" – בעיקר מהשכרתם. הן יכולות להיות חברות פרטיות, אבל לרוב כשמדברים על השקעה נגישה לקהל הרחב, מתכוונים לחברות ציבוריות שנסחרות בבורסה. בישראל, יש לנו לא מעט כאלה. בחו"ל, העולם הזה עוד יותר גדול ומגוון. דמיינו שאתם קונים מניות בחברה שמחזיקה מאות אלפי מ"ר של שטחי משרדים בלב תל אביב, או עשרות מרכזים מסחריים בכל רחבי הארץ, או אולי בכלל מרכזים לוגיסטיים ענקיים ליד נמלי ים בחו"ל. זה בערך הרעיון.

יש גם סוג מיוחד של חברות כאלה, שנקרא באנגלית REITs (Real Estate Investment Trusts). בארץ קוראים להן לפעמים "קרנות ריט". הן מחויבות בחוק לחלק אחוז גבוה מאוד מהרווחים שלהן כדיבידנדים למשקיעים (לרוב מעל 90%). זה מה שהופך אותן לאפיק מעניין במיוחד למי שמחפש הכנסה פאסיבית קבועה יחסית. הן מתנהגות קצת כמו קרן נאמנות, אבל במקום להשקיע במניות ואג"ח, הן משקיעות בנדל"ן מניב.

ריט (REIT) מול חברת נדל"ן מניב רגילה: מה ההבדל הדק?

ההבדל העיקרי הוא הרגולציה. חברת ריט חייבת לעמוד בתנאים מסוימים כדי להיחשב כזו, והתנאי הכי משמעותי הוא החובה לחלק את רוב הרווחים כדיבידנד. חברת נדל"ן מניב "רגילה" אומנם גם מייצרת הכנסות מהשכרת נכסים, אבל היא לא חייבת לחלק את הרווחים כדיבידנד. היא יכולה להשתמש בהם כדי לרכוש נכסים נוספים, להשקיע בפרויקטים חדשים או פשוט לשמור בקופה. לכן, אם המטרה העיקרית שלכם היא הכנסה שוטפת מדי רבעון, ריטים יכולים להיות אופציה אטרקטיבית יותר. אם אתם מחפשים יותר צמיחה והשקעה חוזרת של הרווחים בתוך החברה, אולי תעדיפו חברת נדל"ן מניב "רגילה" (שגם היא יכולה לחלק דיבידנדים, פשוט לא מחויבת בחוק לחלק אחוז כה גבוה).

5 סיבות מעולות למה זה עשוי להיות רעיון לא רע בכלל

בואו נשים את הקלפים על השולחן. למה שמישהו ישקיע בחברות כאלה במקום פשוט לקנות דירה ולהשכיר אותה? כי החיים, וגם עולם ההשקעות, הם לא שחור או לבן. יש יתרונות שקשה להתעלם מהם:

1. פיזור סיכונים ברמה אחרת: כשאתם קונים דירה אחת, כל הביצים בסל אחד (ורק אלוהים יודע אם הדייר ישבור אותן). הנכס לא מושכר? אין הכנסה. השוק באזור ירד? הערך של הנכס ירד. כשאתם משקיעים בחברה שמחזיקה עשרות או מאות נכסים מסוגים שונים, במיקומים שונים, מול שוכרים שונים (מגורים, משרדים, מסחר, לוגיסטיקה), הסיכון מתפזר משמעותית. נכס אחד ריק או שוק מקומי שחווה ירידה משפיעים הרבה פחות על הפורטפוליו הענק של החברה. זה כמו לקנות סל של דירות, רק בלי להתעסק עם אף אחת מהן.
2. נזילות שלא תראו בנדל"ן ישיר: למכור דירה זה פרויקט. זה לוקח זמן, עמלות תיווך, עורכי דין, משא ומתן. למכור מניות של חברת נדל"ן מניב בבורסה? ברוב המקרים זה עניין של כמה קליקים. הכסף נזיל וזמין יחסית, מה שנותן לכם גמישות פיננסית שאין בהשקעת נדל"ן ישירה.
3. ניהול מקצועי (אמור להיות לפחות): מי מנהל את הנדל"ן של החברה? צוות של מומחים. אנשי נדל"ן, משפטנים, חשבונאים, מנהלי נכסים. הם אחראים למצוא שוכרים, לגבות שכירות, לתחזק את הנכסים, לאתר הזדמנויות חדשות, למכור נכסים פחות רווחיים. אתם מקבלים את כל הידע והניסיון שלהם על מגש, בלי שתצטרכו ללמוד בעצמכם את רזי ניהול הנכסים.
4. הכנסה פאסיבית יחסית יציבה (במיוחד בריטים): חברות מניבות, ובמיוחד ריטים, נוטות לחלק דיבידנדים באופן קבוע, לרוב על בסיס רבעוני. זה יכול לייצר לכם זרם הכנסה יחסית צפוי, בדומה לשכירות שמתקבלת מדירה, אבל כאמור, בלי כאבי הראש. איך לפרוש מוקדם? זרם הכנסה קבוע כזה יכול להיות חלק חשוב מהתכנון.
5. סכומי השקעה נמוכים יותר: כדי לקנות דירה בישראל או בחו"ל, אתם צריכים הון עצמי לא מבוטל, לרוב מאות אלפי שקלים אם לא יותר. איך לקנות דירה בלי הון עצמי זה סיפור מורכב בפני עצמו. כדי לקנות מניות של חברת נדל"ן מניב בבורסה, אפשר להתחיל גם עם סכומים קטנים יחסית, לפעמים אפילו כמה אלפי שקלים. זה פותח את הדלת לעולם הנדל"ן גם למשקיעים שהון ההתחלתי שלהם מצומצם יותר. גם סכומים כמו איפה להשקיע 200 אלף שקל או אפילו איפה להשקיע 100 אלף דולר יכולים לקבל פיזור רחב הרבה יותר כשהם מושקעים בחברות כאלה לעומת רכישת נכס בודד.

אז איפה ה"אבל"? מהם הסיכונים שכדאי להכיר?

אין ארוחות חינם בעולם הפיננסי, וגם כאן יש צדדים שפחות זוהרים. חשוב להכיר אותם כדי לקבל החלטה מושכלת:

• רגישות למצב הכלכלה ולריביות: חברות נדל"ן מושפעות מאוד ממצב הכלכלה. מיתון? פחות ביקושים לשטחי משרדים או מסחר. עליית ריבית? עלויות המימון של החברה קופצות (כי הן לרוב ממונפות), וזה יכול לפגוע ברווחיות. גם ערך הנכסים שהן מחזיקות יכול לרדת בסביבת ריבית גבוהה.
• סיכוני ניהול: למרות שהניהול אמור להיות מקצועי, בסוף מדובר בבני אדם. ניהול כושל, החלטות שגויות לגבי רכישת נכסים או מכירתם, או אפילו הונאות (במקרים קיצוניים) יכולים לפגוע קשות בערך החברה ובהכנסות שלה. אתם סומכים על הנהלת החברה שתעשה עבודה טובה.
• השפעת שוק ההון: מכיוון שמניות החברות האלה נסחרות בבורסה, המחיר שלהן מושפע לא רק מביצועי הנדל"ן שהן מחזיקות, אלא גם ממצב רוח כללי של השוק, סנטימנט משקיעים, אירועים מאקרו-כלכליים ועוד גורמים שפחות קשורים ישירות לשכירות שנגבית. זה יכול לייצר תנודתיות במחיר המניה.
• לא תמיד מבינים בדיוק מה קורה: בניגוד לדירה פיזית שאתם יכולים לראות ולחוש, כשאתם קונים מניה של חברה, אתם קונים "נייר". צריך לנתח דוחות כספיים, להבין את סוגי הנכסים שהחברה מחזיקה, איפה הם ממוקמים, מי השוכרים העיקריים. זה דורש קצת יותר "שיעורי בית" מאשר רק לבדוק אינסטלציה וקירות.

בואו נשבור קצת מיתוסים ונענה על שאלות נפוצות

נתקלתם במושגים חדשים? מבולבלים קצת? בואו נעשה סדר:

ש: האם השקעה בחברות נדל"ן מניב היא כמו לקנות דירה?

ת: לא בדיוק. אתם לא הבעלים החוקיים של הנכס הפיזי. אתם הבעלים של חלק בחברה שמחזיקה בנכסים. זה נותן חשיפה לשוק הנדל"ן ולהכנסות ממנו, אבל בלי האחריות וההתעסקות הישירה. זה כמו להחזיק מניה בחברה שמייצרת מכוניות, ולא להחזיק מכונית בעצמכם.

ש: האם ההכנסה מדיבידנדים היא קבועה?

ת: לרוב כן, במיוחד בריטים שמחויבים לחלק רווחים. אבל גובה הדיבידנד יכול להשתנות בהתאם לרווחיות החברה. אם מצב הנדל"ן לא טוב, או אם יש הוצאות גדולות, הדיבידנד יכול לקטון או אפילו להיפסק. זה לא כמו שכירות עם חוזה קשיח.

ש: איזה סוגי נדל"ן יכולות החברות האלה להחזיק?

ת: כמעט הכל! משרדים, קניונים ומרכזי מסחר, בנייני מגורים להשכרה (מולטי-פמילי בארה"ב, למשל), מרכזים לוגיסטיים ומחסנים ענקיים, מלונות, מתקני אחסון עצמי, אפילו חוות שרתים או נדל"ן חקלאי. כל מה שמייצר הכנסה מהשכרה או חכירה.

ש: איך אני יודע לבחור חברה טובה?

ת: זו שאלת מיליון הדולר, או אולי איך לחסוך מיליון שקלים… זה דורש מחקר. תסתכלו על סוגי הנכסים שהחברה מחזיקה ומיקומם, מי השוכרים העיקריים (חוזק פיננסי שלהם, משך החוזים), רמת המינוף של החברה (כמה חוב יש לה), היסטוריית חלוקת הדיבידנדים, ביצועי ההנהלה בעבר, וכמובן, איך מתומחרת המניה ביחס לשווי הנכסים שלה ולרווחים שהיא מייצרת. זה דורש ניתוח פיננסי.

ש: האם כדאי להשקיע בחברות ישראליות או בינלאומיות?

ת: גם וגם. חברות ישראליות מניבות חושפות אתכם לשוק הנדל"ן המקומי, על היתרונות והחסרונות שלו (למשל, יציבות יחסית אבל גם רגישות למצב הביטחוני והפוליטי). חברות בינלאומיות יכולות לתת לכם חשיפה לשווקים אחרים, עם דינמיקות שונות לגמרי. למשל, השקעה בנדל"ן בחו"ל באמצעות חברות כאלה יכולה להיות קלה יותר מאשר קנייה ישירה של נכס. חשוב לגוון גם גאוגרפית.

ש: איך מודדים כמה השקעה כזו "עשתה"?

ת: מודדים תשואה, כמובן! התשואה מורכבת משני חלקים: הדיבידנדים שקיבלתם והשינוי במחיר המניה (רווח או הפסד הון). איך מחשבים תשואה שנתית? מחברים את כל הדיבידנדים שקיבלתם במהלך שנה ומוסיפים או מפחיתים את השינוי בערך המניה בתקופה זו, ואז מחלקים בסכום ההשקעה המקורי. זה נותן לכם את התמונה המלאה של הביצועים.

ש: האם יש חסרונות נוספים לעומת נדל"ן ישיר?

ת: כן. אין לכם שליטה על הנכסים עצמם. אתם לא יכולים לשפץ, להחליף דייר, או למכור חלק מהנכס. ההחלטות מתקבלות על ידי הנהלת החברה. בנוסף, יש לרוב עמלות ניהול שקופות יותר (בניהול תיק השקעות או קרנות סל על התחום), לעומת עמלות "נסתרות" יותר בנדל"ן ישיר (כמו זמן ניהול, תיקונים קטנים וכו').

סוגי חברות נדל"ן מניב: זה לא רק משרדים וקניונים

העולם הזה ענק! יש חברות שמתמחות בסוג ספציפי של נדל"ן, ואחרות שמפוזרות על פני כמה סוגים. הנה כמה דוגמאות:

• נדל"ן למגורים (Multi-Family): מחזיקות בנייני דירות גדולים להשכרה, לרוב בארה"ב ובאירופה. ההכנסה מגיעה משכירות של מאות או אלפי דירות. פחות נפוץ בישראל בקנה מידה ציבורי.
• נדל"ן משרדי: מחזיקות בנייני משרדים. מושפע מאוד ממצב הכלכלה, מעבר לעבודה מהבית (טרנד שהשתנה מאז הקורונה, אבל עדיין קיים), וביקושים לאזורי פריים.
• נדל"ן מסחרי (קניונים, מרכזים מסחריים): מושפע מאוד משינויים בהרגלי צריכה, מעבר לקניות אונליין. אלו נכסים שדורשים לרוב השקעות תכופות יותר בשדרוג כדי להישאר אטרקטיביים.
• נדל"ן לוגיסטי ומחסנים: אחד הסקטורים החמים בשנים האחרונות, בזכות הבום של המסחר המקוון. מחסנים ענקיים, מרכזים לוגיסטיים ליד נמלים וכבישים ראשיים.
• נדל"ן ייעודי (Specialty REITs): קטגוריה רחבה שכוללת הכל ממתקני אחסון עצמי (Self-Storage), דרך מלונות, בתי חולים, בתי אבות, חוות שרתים (Data Centers), מגדלי תקשורת סלולרית ועוד. אלו סקטורים שיכולים להיות פחות קורלטיביים לשוק הנדל"ן ה"רגיל" ולספק פיזור נוסף.

הבחירה באיזה סקטור להשקיע תלויה במידה רבה בהבנה שלכם את המגמות בשוק ובמידת הסיכון שאתם מוכנים לקחת. נדל"ן לוגיסטי נחשב כיום יציב יחסית, בעוד שנדל"ן משרדי או מסחרי פחות.

קצת על שוק הנדל"ן המניב הישראלי והבינלאומי

בישראל יש מספר חברות נדל"ן מניב גדולות ומוכרות שנסחרות בבורסה. הן מחזיקות לרוב פורטפוליו מגוון של משרדים, מסחר, לפעמים גם לוגיסטיקה. השוק הישראלי קטן יחסית לשווקים הגדולים בעולם, אבל הוא מאפשר חשיפה לנדל"ן מקומי ופעמים רבות החברות מוכרות וידועות יותר למשקיע הישראלי. יש גם קרנות ריט ישראליות, כמו ריט 1, שמחויבות לחלוקת רווחים.

לעומת זאת, בשוק הבינלאומי, ובמיוחד בארה"ב, יש אלפי חברות ריט וחברות נדל"ן מניב. זה שוק הרבה יותר מפותח ומגוון, עם חברות שמתמחות בסקטורים ספציפיים ופועלות בכל רחבי העולם. מדריך לנדל"ן בחו"ל יכול לעזור לכם להבין את הפוטנציאל, והשקעה דרך חברות ציבוריות הופכת את זה להרבה יותר נגיש מאשר קנייה ישירה בחו"ל. ההשקעה בהן לרוב נעשית דרך ברוקר מקומי או בינלאומי, ודורשת הבנה של שוק ההון הגלובלי ושל שוקי הנדל"ן הספציפיים שבהם החברות פועלות.

כשבוחנים חברה, חשוב לבדוק גם איפה הנכסים שלה ממוקמים. האם באילו ערים כדאי להשקיע בישראל מבחינת נדל"ן מניב? זה לא בהכרח אותן ערים שהכי אטרקטיביות למגורים. לרוב מחפשים ריכוזי תעסוקה למשרדים, אזורי קניות מרכזיים למסחר, וצירים לוגיסטיים למחסנים. בחו"ל, הניתוח דומה – איפה יש צמיחה דמוגרפית או כלכלית שתגדיל את הביקושים לשטחי נדל"ן?

אז איך מתחילים להשקיע ביצורים האלה?

הדרך הכי פשוטה למשקיע מהשורה היא דרך שוק ההון. יש לכם כמה אופציות:

1. קניית מניות בודדות: אם עשיתם שיעורי בית מעמיקים וזיהיתם חברה או מספר חברות ספציפיות שאתם מאמינים בהן, תוכלו לרכוש את המניות שלהן דרך חשבון השקעות אצל ברוקר או בנק. זה דורש ניתוח ספציפי של כל חברה.
2. קרנות נאמנות או קרנות סל (ETFs): זו לרוב הדרך המומלצת למשקיע שאינו מקצועי. יש קרנות שמתמחות בהשקעה בחברות נדל"ן מניב, או אפילו בקרנות ריט ספציפיות (למשל, קרן סל על מדד ריטים אמריקאי). היתרון כאן הוא פיזור מובנה (הקרן משקיעה בעשרות או מאות חברות כאלה), וניהול פאסיבי יחסית (במקרה של קרן סל). זה מאפשר לכם להיכנס לתחום בקלות יחסית, גם אם אין לכם זמן או ידע לנתח חברות בודדות. השקעה בסכום גבוה כמו חצי מיליון שקל יכולה להיות מפוזרת בצורה מעולה דרך מגוון קרנות סל על סקטורים גאוגרפיים או סוגי נדל"ן שונים.

לא משנה באיזו דרך תבחרו, חשוב להבין את העקרונות. מדובר בהשקעה לטווח ארוך, שמטרתה ליהנות הן מהכנסה שוטפת (דיבידנדים) והן מפוטנציאל עליית ערך המניה (שתלוי בעליית ערך הנכסים וביכולת ההנהלה). כמו בכל השקעה, יש סיכון. שוק הנדל"ן יכול לרדת, ריביות יכולות לעלות, וחברות יכולות לנהל את עצמן פחות טוב מהצפוי.

כמה כסף צריך כדי להתחיל?

אחד היתרונות הגדולים של השקעה דרך שוק ההון הוא הסכומים הנגישים. אם אתם קונים מניות בודדות, תוכלו להתחיל גם עם כמה אלפי שקלים (בהתאם למחיר המניה ומינימום ההשקעה הנדרש על ידי הברוקר). אם אתם משקיעים בקרנות נאמנות או קרנות סל, לרוב אפשר להתחיל עם סכומים נמוכים עוד יותר, לפעמים אפילו כמה מאות שקלים בחודש דרך תוכנית איך לחסוך כסף כל חודש ולהשקיע אותו אוטומטית. זה בניגוד מוחלט לצורך בהון עצמי של מאות אלפים כדי לקנות נכס פיזי. זה אפיק השקעה שבאמת פתוח לכל מי שיש לו חשבון השקעות.

זה גם אפיק שיכול להיות רלוונטי מגיל צעיר. בעוד שקניית דירה היא חלום רחוק עבור איך להרוויח כסף בגיל 14 או צעירים בשנות ה-20 המוקדמות, השקעה במניות או קרנות סל היא אפשרית. אם כבר פתחתם חשבון בנק לצעירים והתחלתם לחסוך קצת, תוכלו להתחיל לבנות פורטפוליו שמכיל גם חשיפה לנדל"ן מניב.

לסיכום: האם זה מתאים לכם?

השקעה בחברות נדל"ן מניב, ובפרט בקרנות ריט, היא דרך מצוינת לקבל חשיפה לעולם הנדל"ן שמייצר הכנסה שוטפת, וזאת ללא הטרחה הניהולית והסכומים הגדולים הנדרשים לרכישת נכס פיזי. הפיזור הגאוגרפי והסקטוריאלי שניתן להשיג דרך השקעה כזו לרוב עולה על מה שמשקיע בודד יכול להשיג בקלות. הנזילות הגבוהה יותר בהשוואה לנדל"ן ישיר היא יתרון משמעותי. מצד שני, אתם חשופים לסיכוני שוק ההון, לסיכוני ניהול של החברה, ולרגישות גבוהה יותר למדיניות הריבית. כמו תמיד בהשקעות, אין תשובה אחת שמתאימה לכולם. אם אתם מחפשים הכנסה פאסיבית יחסית, פיזור רחב, נזילות וגישה נוחה לעולם הנדל"ן גם עם סכומים התחלתיים נמוכים, זה בהחלט אפיק ששווה ללמוד עליו לעומק ולשקול להכניס לפורטפוליו ההשקעות שלכם. אבל תמיד תעשו שיעורי בית, תבינו במה אתם משקיעים, ואל תשקיעו כסף שאתם לא יכולים להרשות לעצמכם להפסיד.