איך מחשבים תשואה של דירה בדרך פשוטה ומהירה במיוחד

קניתם דירה להשקעה? מזל טוב! נכנסתם למועדון אקסקלוסיבי של ישראלים שאוהבים נדל"ן, הרבה יותר מהבנק שלהם או מהבורסה התנודתית. אבל רגע, לפני שאתם שולפים את בקבוק השמפניה (או לפחות את המנגו שקניתם בשוק), בואו נדבר תכלס.

כמה הדירה הזו *באמת* מרוויחה לכם?

לא, לא כמה שכר דירה נכנס לחשבון כל חודש. זו רק חצי מהתמונה, ואולי אפילו פחות מזה. אנחנו הולכים לצלול עמוק לתוך המספרים, לחשב את התשואה האמיתית, זו שלוקחת בחשבון הכל מהכל. כי רק ככה תדעו אם עשיתם עסקה טובה, או שאתם סתם מחזיקים נכס שכיף להגיד שיש לכם.

תתכוננו. הולכים לגלות כמה דברים מעניינים, ואולי גם מפתיעים.

למה בכלל לטרוח לחשב? הרי שכר דירה נכנס, נכון?

בדיוק! שכר הדירה נכנס. וזה מרגיש נהדר. כל חודש תזרים מזומנים יציב (אלא אם כן יש לכם שוכרים יצירתיים במיוחד). אבל מי שמסתכל רק על שכר הדירה החודשי ומחלק אותו במחיר הדירה, מקבל מספר מטעה לחלוטין. קוראים לזה תשואה גולמית, וזה בערך כמו להגיד שאתם מרוויחים מיליון שקל בשנה כי המשכורת ברוטו שלכם כזו.

וכולנו יודעים שהברוטו רחוק מהנטו, נכון? נכס להשקעה זה בדיוק אותו סיפור, רק עם הרבה יותר שחקנים שגוזרים קופון בדרך.

לחשב את התשואה האמיתית זה קריטי מכמה סיבות:

• לדעת אם ההשקעה רווחית *באמת* ולא רק על הנייר או בחשבון העו"ש.
• להשוות אותה להשקעות אלטרנטיביות: אולי איפה להשקיע 200 אלף שקל בדרכים אחרות היה מניב יותר? אולי השקעות בסכום גבוה בבורסה היו עדיפות?
• לתמחר נכון שכירות עתידית או מכירה של הנכס.
• להבין את התמונה הפיננסית הכוללת שלכם, במיוחד אם אתם שוקלים לפרוש מוקדם וליהנות מהחיים.
• לקבל החלטות מושכלות על תיק ההשקעות שלכם.

בקיצור, אם לא מחשבים כמו שצריך, אתם בעצם עפים על טייס אוטומטי. זה מסוכן.

צעד 1: הנתונים הגולמיים – מה נכנס (לפני שמישהו לוקח)?

השלב הראשון בחישוב תשואה הוא פשוט, ולכן הוא כל כך מטעה לבדו. זה לחשב את התשואה הגולמית. מה נכנס ומה הנכס שווה.

כמה שווה הדירה שלכם היום? (זו שאלה ששווה כסף)

השקעתם X כסף כשקניתם. אבל מה שחשוב לחישוב התשואה השנתית הנוכחית זה שווי השוק *היום*. למה? כי אם הדירה שווה היום מיליון שקל ואתם מקבלים שכירות של 3,000 שקל בחודש, התשואה שונה לגמרי מאשר אם הדירה שווה מיליון וחצי והשכירות זהה.

איך מעריכים שווי שוק עדכני? שמאי, עסקאות דומות באזור, מדלן ושות'. תהיו ריאליים, אל תתאהבו בדירה שלכם יותר מדי.

והשכירות? אל תגזימו, תהיו ריאליים גם פה

שכר הדירה השנתי הוא פשוט שכר הדירה החודשי כפול 12. אבל גם פה, תהיו זהירים. אם הדירה עמדה ריקה חודש בשנה, שכר הדירה השנתי הוא רק של 11 חודשים! קחו בחשבון תקופות בהן הנכס לא היה מושכר (Vacancy).

הנוסחה הפשוטה (והלא מספיקה):

תשואה גולמית שנתית (%) = (שכר דירה שנתי / שווי הנכס) * 100

לדוגמה: דירה ששווה 1,500,000 ש"ח ומכניסה 4,500 ש"ח שכירות לחודש (54,000 ש"ח לשנה).

תשואה גולמית = (54,000 / 1,500,000) * 100 = 3.6%

מספר נחמד, אבל רחוק מהאמת.

צעד 2: הדברים שמוציאים לכם כסף מהכיס (והם רבים)

אחרי שראינו את הפוטנציאל הגולמי, הגיע הזמן להתמודד עם המציאות. ויש בה לא מעט הוצאות.

אז מה בעצם ההוצאות השוטפות על הדירה?

תתפלאו כמה דברים יכולים לאכול לכם את התשואה. הנה רשימה חלקית, ובאמת, היא רק חלקית:

• ארנונה ומיסים מקומיים: יש לשלם גם כשהדירה ריקה או כשהשוכר לא משלם בזמן.
• דמי ניהול לוועד בית: אם יש. וגם אם לא, יש הוצאות על תחזוקה בסיסית של הבניין.
• ביטוח נכס: חובה, למקרה של שריפה, הצפה, או שהשוכר יחליט לערוך מסיבת פול גז בתוך הסלון.
• תיקונים ותחזוקה: הדוד התקלקל? מזגן שבק חיים? צנרת התפוצצה? אלו לא שאלות של *אם* אלא של *מתי*. ותמיד זה קורה ברגע הכי פחות מתאים.
• תקופות ללא שוכרים (Vacancy): זמן שלוקח למצוא שוכר חדש, בין חוזה לחוזה. בזמן הזה אין הכנסה, אבל יש הוצאות.
• עמלות ניהול (אם רלוונטי): אם אתם משתמשים בחברת ניהול נכסים, יש לה עמלה.
• הוצאות משפטיות/אגרות: לפעמים צריך עורך דין לחוזה שכירות או במקרה של בעיות עם שוכרים.
• מס על הכנסות שכירות: מדינת ישראל אוהבת שאתם מרוויחים, אבל אוהבת יותר לקחת חלק. יש מסלולים שונים, תבדקו מה הכי משתלם לכם.

הנוסחה הנקייה (מתחילה להיות מעניינת):

תשואה נקייה שנתית (%) = ((שכר דירה שנתי – סך הוצאות שנתיות) / שווי הנכס) * 100

נחזור לדוגמה שלנו: דירה שווה 1,500,000 ש"ח, שכר דירה שנתי 54,000 ש"ח. נניח שההוצאות השנתיות מסתכמות ב-12,000 ש"ח (ארנונה, ועד, ביטוח, תיקונים ממוצעים, תקופת איכלוס קצרה).

הכנסה נקייה שנתית = 54,000 – 12,000 = 42,000 ש"ח.

תשואה נקייה = (42,000 / 1,500,000) * 100 = 2.8%

שימו לב איך המספר ירד משמעותית. וזו רק תשואה משכר דירה!

צעד 3: החבר השקט – עליית ערך הנכס (ולא לשכוח מיסים גם פה)

רוב המשקיעים בישראל לא קונים דירות רק בשביל שכר הדירה. הם קונים בשביל עליית הערך. ופה הכיף (והסיכון) הגדול באמת מתחיל.

עליית ערך נכס (Capital Appreciation) היא ההפרש בין מחיר הקנייה (או השווי בתחילת התקופה שאתם בודקים) למחיר המכירה (או השווי בסוף התקופה). זה יכול להיות רווח ענק… או הפסד כואב.

איך מעריכים עליית ערך עתידית? תתפללו, כי זה ברובו ניחוש

אי אפשר לדעת בוודאות כמה הנכס יעלה (או ירד) בעתיד. אפשר להסתמך על:

• נתונים היסטוריים של האזור או העיר (אבל היסטוריה לא מבטיחה עתיד).
• תכניות פיתוח עתידיות באזור (מטרו? פינוי בינוי? מרכז מסחרי חדש?).
• מצב שוק הנדל"ן הכללי (ריביות, ביקוש והיצע, רגולציה). אגב, אם מעניין אתכם להשקיע בנדל"ן בישראל, חשוב ללמוד את השוק המקומי לעומק. ואם חושבים מחוץ לקופסה, יש גם אפשרות של השקעה בנדל"ן בחו"ל.

לצורך חישוב עבר, זה קל: שווי נוכחי פחות שווי קנייה (או שווי לפני X שנים).

לדוגמה: הדירה שלנו בשווי 1,500,000 ש"ח נקנתה לפני 5 שנים ב-1,200,000 ש"ח. עליית הערך ב-5 שנים היא 300,000 ש"ח.

עליית ערך שנתית ממוצעת = 300,000 ש"ח / 5 שנים = 60,000 ש"ח לשנה בממוצע (לא מחושב פה ריבית דריבית, זה פשוט לצורך המחשה).

מס שבח: הדובדבן שבקצפת (של המדינה)

אל תשכחו שמכירת נכס כרוכה לרוב במס שבח. זה מס על הרווח (השבח) ממכירת הנכס. יש פטורים, יש חישובים מורכבים, אבל בגדול – חלק מהרווח שלכם הולך למדינה. כשאתם מחשבים את התשואה הכוללת, חשוב לזכור שהרווח מעליית ערך אינו נטו ב-100%.

צעד 4: התשואה הכוללת – המספר שבאמת קובע!

אחרי שהבנו את התשואה השוטפת משכר דירה (הנקייה, כן?) ואת פוטנציאל עליית הערך (לפני מיסים), הגיע הזמן לחבר את הכל.

התשואה הכוללת היא סך כל הרווחים שלכם מהנכס בתקופת זמן מסוימת (בדרך כלל שנה), מחולק בשווי הנכס (או ההשקעה הראשונית, תלוי איך רוצים להסתכל על זה). לצורך העניין, נחשב אותה ביחס לשווי הנוכחי של הנכס.

איך מחברים את הכל יחד?

תשואה כוללת שנתית (%) = ((הכנסה שנתית נקייה משכר דירה + עליית ערך שנתית ממוצעת) / שווי הנכס) * 100

בדוגמה שלנו: הכנסה שנתית נקייה = 42,000 ש"ח. עליית ערך שנתית ממוצעת (ב-5 שנים האחרונות) = 60,000 ש"ח. שווי נוכחי = 1,500,000 ש"ח.

סך רווח שנתי = 42,000 + 60,000 = 102,000 ש"ח.

תשואה כוללת = (102,000 / 1,500,000) * 100 = 6.8%

שימו לב! המספר קפץ מ-2.8% ל-6.8% רק כשכללנו את עליית הערך. זה משנה את כל התמונה, נכון? זה גם מראה כמה קריטית עליית הערך להשקעות נדל"ן בישראל.

אבל תזכרו, עליית הערך היא רווח *על הנייר* עד שהדירה נמכרת, וגם אז צריך לשלם מיסים. חישוב איך מחשבים תשואה שנתית נכונה דורש דיוק והתייחסות לכל המרכיבים.

דברים חשובים נוספים שלא תמיד זוכרים (אבל ממש כדאי)

יש עוד כמה אלמנטים שיכולים להשפיע על התשואה, והם לא טריוויאליים.

המינוף הקסום (או המסוכן): השפעת המשכנתא

רוב האנשים לא קונים דירה בכסף מזומן. הם לוקחים משכנתא. זה מינוף. אם ההחזר החודשי של המשכנתא גבוה יותר מההכנסה החודשית הנקייה משכר דירה, אתם למעשה מוציאים כסף כל חודש רק כדי להחזיק את הנכס. הרווח שלכם מגיע *רק* מעליית הערך העתידית ומהפחתת קרן המשכנתא (שאתם משלמים מכספכם). ההשפעה של מינוף יכולה להיות דרמטית, לחיוב או לשלילה, על התשואה על ההון *העצמי* שהשקעתם.

לדוגמה: קניתם דירה ב-1.5 מיליון ש"ח עם הון עצמי של 500 אלף ש"ח ומשכנתא של מיליון. אם התשואה הכוללת על שווי הנכס היא 6.8%, זה 102,000 ש"ח בשנה. אם שילמתם 60,000 ש"ח בשנה על החזרי משכנתא (ריבית וקרן), הרווח הנקי אחרי משכנתא הוא 42,000 ש"ח. התשואה על ההון העצמי שלכם (500 אלף) היא 42,000 / 500,000 = 8.4% (לפני מיסים על רווח שכירות ומכירה). המינוף שיפר את התשואה על ההון העצמי! אבל אם הריבית עולה וההחזרים גדלים, זה יכול לעבוד גם הפוך.

רכישת דירה, בטח איך לקנות דירה בלי הון עצמי (זה סיפור מורכב בפני עצמו), דורשת הבנה עמוקה של כלי המימון.

שיפוצים גדולים: מכה לתשואה או השבחה?

שיפוץ רציני יכול לעלות הון. הוא "שורף" חלק גדול מהתשואה של מספר שנים. מצד שני, הוא יכול לאפשר לכם להעלות את שכר הדירה ולהעלות את שווי הנכס. כשאתם מחשבים תשואה לטווח ארוך, שווה לנסות להקצות סכום מסוים "בצד" לשיפוצים גדולים עתידיים, ולהכניס אותו כהוצאה ממוצעת שנתית לחישוב התשואה הנקייה.

שאלות ותשובות קצרות על תשואת דירה

מה נחשב תשואה "טובה" על דירה בישראל?

שאלה מצוינת ותשובה מורכבת. תשואה גולמית של 2%-4% על שווי הנכס נחשבת די סטנדרטית באזורי ביקוש גבוהים. התשואה הנקייה תהיה נמוכה יותר. העיקר בארץ זה לרוב עליית הערך. תשואה כוללת (שכירות + עליית ערך שנתית ממוצעת) של 6%-8% ומעלה לשנה לאורך זמן נחשבת טובה, אבל זה תלוי המון באזור, סוג הנכס, תקופת ההשקעה וכמובן המינוף.

כמה פעמים בשנה כדאי לחשב את התשואה?

את התשואה משכר דירה (הנקייה) כדאי לעקוב באופן שוטף, לפחות פעם בשנה, כדי לוודא שההוצאות לא אוכלות את ההכנסה. את עליית הערך קשה יותר לחשב בתדירות גבוהה. פעם בשנה-שנתיים אפשר להעריך את שווי הנכס ולחשב תשואה כוללת רטרואקטיבית או להערכה קדימה.

האם כדאי להשקיע בדירה עם תשואת שכירות נמוכה מאוד, אם אני מצפה לעליית ערך גבוהה?

זו האסטרטגיה של רוב המשקיעים באזורי ביקוש בישראל. הם מוכנים לקבל תשואת שכירות נמוכה (שלפעמים בקושי מכסה את ההוצאות השוטפות ואף לא את החזר המשכנתא) כי הם סומכים על עליית ערך משמעותית. זה סיכון מחושב. אם עליית הערך לא מתממשת כמצופה, ההשקעה יכולה להתברר כלא מוצלחת.

מה ההבדל בין תשואה על הנכס לתשואה על ההון העצמי?

תשואה על הנכס מחושבת ביחס לשווי הנכס כולו. תשואה על ההון העצמי מחושבת ביחס לסכום הכסף שאתם *באמת* שמתם מהכיס שלכם (הון עצמי + החזרי קרן של המשכנתא ששילמתם). המינוף (המשכנתא) מגדיל את התשואה הפוטנציאלית על ההון העצמי, אבל גם מגדיל את הסיכון.

האם עליי לקחת בחשבון עלויות רכישה (מס רכישה, עו"ד, תיווך) בחישוב התשואה?

לגמרי! עלויות הרכישה הן חלק אינטגרלי מההשקעה הראשונית. הן "אוכלות" חלק מהתשואה הפוטנציאלית שלכם, במיוחד בשנים הראשונות. בחישוב תשואה ארוכת טווח, אפשר לפזר את ההוצאות האלה על פני מספר שנים, או פשוט לכלול אותן במחיר הקנייה הכולל כשמחפשים איפה להשקיע 100 אלף דולר או סכומים דומים.

ומה לגבי אינפלציה? האם היא משפיעה על התשואה?

אינפלציה אוכלת את כוח הקנייה של הכסף. תשואה נומינלית של 5% כשיש אינפלציה של 3% היא בעצם תשואה ריאלית (אמיתית) של 2%. נכסי נדל"ן נחשבים בדרך כלל להגנה טובה מפני אינפלציה, כי גם מחירי הנכסים וגם השכירות נוטים לעלות עם האינפלציה. אבל כדאי לחשב גם את התשואה הריאלית.

האם כדאי לשלב נדל"ן בתיק השקעות מגוון?

הרבה משקיעים מאמינים בפיזור. דירה להשקעה יכולה להיות חלק מפורטפוליו שכולל גם ניירות ערך (מניות, אג"ח), אולי קצת קריפטו (למי שאמיץ מספיק איך לקנות ביטקוין בכרטיס אשראי?) ואפיקי חיסכון נוספים כמו פיקדונות בבנקים – מי הכי טוב? או אפילו חשבונות ייעודיים כמו חשבון בנק לצעירים שמאפשר התחלה טובה בעולם הפיננסי. פיזור מפחית סיכון כולל.

המסקנה? תחשבו כמו מקצוענים, תישנו טוב יותר בלילה

השקעה בדירה היא לרוב ההשקעה הגדולה ביותר שאדם פרטי יעשה בחייו. להסתפק בתשואה גולמית זה כמו לנהוג בעיניים עצומות. חשוב להבין את כל המרכיבים: הכנסות, הוצאות (כולל אלו הנסתרות), עליית ערך, מינוף ומיסוי.

חישוב התשואה האמיתית, זו הכוללת, אולי ידרוש קצת עבודה ומספרים, אבל הוא חיוני לקבלת החלטות נכונות. הוא יאפשר לכם להשוות את הנכס שלכם לאפשרויות השקעה אחרות, לנהל אותו טוב יותר, ולדעת בוודאות אם אתם בדרך הנכונה להגשמת המטרות הפיננסיות שלכם, בין אם זה איך לחסוך מיליון שקלים או פשוט לוודא שאתם איך לחסוך כסף כל חודש ביעילות.

אל תתביישו לצלול לפרטים, לשאול שאלות, ואפילו להיעזר במומחים אם צריך. הרי זה הכסף שלכם על הכף. כשתבינו בדיוק כמה הדירה שלכם מרוויחה (או עולה לכם), תוכלו להיות הרבה יותר רגועים ובטוחים לגבי עתידכם הכלכלי.

בהצלחה!