איך לקנות דירה בגיל צעיר בלי שקל בבנק

שמעו, כולנו מכירים את הסיפור: אתם יושבים בסלון של ההורים, או בדירה שכורה שקירותיה כבר ראו יותר מדי מסיבות סטודנטים, ומפנטזים על היום הגדול. היום שבו תהיה לכם דירה משלכם. מקום משלכם. בלי בעל בית שמתקשר על כל פלורסנט שנסרף, בלי שותפים שמשאירים כלים בכיור (שוב!). זה נשמע כמו חלום רחוק, כמעט בלתי אפשרי, במיוחד בעידן הנוכחי. השוק משתולל, המחירים בשמיים, ונדמה שאם לא נולדתם עם כפית זהב בפה, הדרך לדירה הראשונה ארוכה ומייגעת. אז זהו, שלא חייב!

המאמר הזה הוא לא עוד "מדריך עשה זאת בעצמך" גנרי שזורק לכם סיסמאות באוויר. אנחנו הולכים לצלול לעומק. נספר לכם איך צעירים, בדיוק כמוכם, עושים את זה, ואפילו קצת נצחק על הדרך. נגלה לכם אסטרטגיות שרוב האנשים אפילו לא מעזים לדמיין, ונגיד לכם את האמת המרה (אבל בצורה קלילה וחיובית, כמובן) על מה באמת נדרש כדי להפוך את הפנטזיה למציאות. תשכחו מכל מה שחשבתם שאתם יודעים – כי הגיע הזמן לכתוב מחדש את החוקים, ואתם הולכים להיות אלו שיעשו את זה. אז אם נמאס לכם לחכות שהחיים יקרו לכם, ובא לכם לקחת שליטה על העתיד הפיננסי שלכם – אתם במקום הנכון. קדימה, בואו נתחיל!

הדירה הראשונה: מדריך המהפכה של הצעירים שרוצים הכל, ועכשיו!

אז מה זה אומר "לרצות הכל ועכשיו"? זה אומר לא לחכות לגיל 40, לא לחיות בתחושה שהדירה היא יעד רחוק ששמור רק למיוחסים. זה אומר להבין שאפשר, גם אם זה דורש קצת יותר יצירתיות, קצת יותר עבודה חכמה, וקצת פחות להתלונן על המצב. הגיע הזמן לצאת מהתודעה המוגבלת ולהבין שיש דרכים, ונדגים לכם אותן.

המיתוס הגדול: האם דירה בגיל צעיר היא באמת מדע בדיוני?

קודם כל, בואו נוציא את הפיל מהחדר: כן, זה קשה. זה לא קל. אבל קשה זה לא בלתי אפשרי. לכל אחד מאיתנו יש סיפור על מישהו ש"מכיר מישהו" שקיבל דירה מההורים או ירש סכום עתק. נהדר בשבילם. אבל מה איתנו? רובנו צריכים לעבוד קשה, לחשוב חכם, ולתכנן בקפידה. והאמת? זה גם הרבה יותר מתוק בסוף.

ה"בלתי אפשרי" הזה הוא בעיקר תירוץ. תירוץ נוח. כי ברגע שאנחנו מודים שזה אפשרי, אנחנו צריכים להתמודד עם העובדה שזה דורש מאיתנו מאמץ. אז בואו נפסיק עם התירוצים ונבין שעם הכלים הנכונים, אסטרטגיה מחושבת ונחישות, הדירה הראשונה שלכם לא נמצאת בעולם פנטזיה, אלא ממש בהישג יד.

שאלות ותשובות: האמת על הון עצמי

• שאלה: האם באמת אפשר לקנות דירה בלי הון עצמי משמעותי?

  תשובה: בהחלט, אבל זה דורש יצירתיות, אסטרטגיה חכמה והכרה של כל השיטה לקנות דירה בלי הון עצמי. זה לא קסם, זו תוכנית! יש פתרונות מימון יצירתיים, תוכניות ממשלתיות וגם דרכים להשיג הון ראשוני שלא דורשות חסכון של מיליונים מגיל 0. זה לא קל, אבל אפשרי בהחלט. כל מה שצריך זה לדעת איפה לחפש את המידע הנכון ולמי לפנות.

הבסיס הפיננסי: 3 עקרונות זהב לפני שאתם מתחילים לחפש שכונות (ואת הקפה השכונתי החדש)

טוב, אז החלטנו שאנחנו אופטימיים. יופי! עכשיו צריך להתלכלך קצת. בניית הבסיס הפיננסי היא כמו לבנות מגדל קלפים. אם הבסיס חלש, כל המגדל יקרוס. ובמקרה שלנו, זה אומר שגם חלום הדירה שלכם. אל דאגה, אנחנו כאן כדי לוודא שאתם בונים על יסודות איתנים.

1. לוחצים על דוושת הגז של החיסכון – ומהר!

כן, כן, אני יודע. חיסכון זה לא סקסי. זה לא מרגש כמו לקנות גאדג'ט חדש או לטוס לחו"ל. אבל תאמינו לי, שום דבר לא סקסי כמו חופש כלכלי ודירה משלכם. הנקודה היא לא רק לחסוך, אלא לחסוך בחכמה, וגם לדעת איך לחסוך כסף כל חודש בלי להרגיש שאתם מוותרים על הכל.

• תקציב אישי: האויב מספר 1 של ה"מיקרו-הוצאות"
  פעם, מישהו חכם אמר לי: "הוצאות קטנות הן אלו שהורגות אותנו". ואני הוספתי, "במיוחד כשאנחנו לא מודעים אליהן". כל קפה בבוקר, כל ארוחת צהריים בחוץ, כל אפליקציה שהורדתם ועוד לא ביטלתם את המנוי – אלה טיפות שמצטברות לים של כסף שיכול היה להיות ההון העצמי שלכם. עקבו אחרי ההוצאות שלכם במשך חודש, אתם תופתעו. זו לא משימה כיפית, אבל היא קריטית.
• הכנסות נוספות: למה לא להיות יצירתיים?
  מי אמר שרק בגיל 14 מחפשים דרכים לעשות כסף בגיל 14? גם בגיל 20, 25 ואפילו 30, תמיד יש דרכים להגדיל את ההכנסה. שיעורים פרטיים, פרילנס, עבודות סוף שבוע, מכירת דברים שאתם לא צריכים. כל שקל שאתם מכניסים מעבר להוצאות הקבועות הוא שקל שמקרב אתכם לדירה. גם אם אתם רוצים לחסוך מיליון שקלים, הצעד הראשון הוא תמיד אותה שקל קטן ששמים בצד.

2. בונים "קיר הגנה" פיננסי: הפקדות והשקעות קצרות טווח

לחסוך זה טוב, אבל להצליח זה טוב יותר. כסף ששוכב סתם בחשבון עובר ושב מאבד מערכו בגלל האינפלציה. לכן, צריך לגרום לכסף שלכם לעבוד בשבילכם. איפה?

• פיקדונות בנקאיים: הריבית היא לא בונוס, היא חלק מהתוכנית!
  כן, אנחנו יודעים, הריביות לא תמיד מטורפות, אבל הן עדיין טובות יותר מ-0%. השוו השוואת ריביות על פקדונות בין הבנקים השונים. חפשו פיקדונות עם תנאי יציאה גמישים יחסית, כי אתם לא רוצים שהכסף שלכם יהיה נעול כשתמצאו את הדירה המושלמת.
• להבין תשואות: כמה הכסף שלכם באמת מרוויח?
  כשאתם משווים בין אפיקי חיסכון והשקעה, חשוב שתדעו להבין תשואות השקעה בצורה נכונה. לא כל מה שמבריק הוא זהב, ולא כל מה שנשמע מסובך הוא בהכרח מסוכן. תמיד תבחנו את התשואה ביחס לסיכון וליעד שלכם.

3. מבינים את המשחק הגדול: אשראי והתנהלות נכונה

בעולם הפיננסי של ימינו, דירוג האשראי שלכם הוא כמו כרטיס הביקור שלכם. הוא קובע אם הבנק יסתכל עליכם בכלל, ובאילו תנאים תקבלו משכנתא. אז בואו נהיה חברים טובים שלו.

• כרטיסי אשראי: השתמשו בהם בחוכמה
  הימנעו מחובות בכרטיסי אשראי. אם אתם חייבים להשתמש, שלמו את מלוא הסכום כל חודש. אם אתם מרגישים שאתם מאבדים שליטה, אולי כדאי לשקול כרטיס אשראי חוץ בנקאי שיכול להציע גמישות רבה יותר, אבל גם שם – משמעת פיננסית היא שם המשחק.
• חשבון בנק לצעירים: נקודת פתיחה מצוינת
  אם אתם עדיין צעירים, יש בנקים שמציעים חשבון בנק לצעירים עם הטבות מיוחדות ועמלות מופחתות. זו הזדמנות מצוינת להתחיל לבנות היסטוריה פיננסית חיובית.

שאלות ותשובות: יעד החיסכון

• שאלה: כמה באמת צריך לחסוך לפני שמסתכלים על דירה?

  תשובה: אין סכום קסם, אבל ככל שתצברו יותר הון עצמי, האפשרויות יגדלו ותנאי המשכנתא יהיו טובים יותר. המטרה היא להגיע להון עצמי שיאפשר לכם לקבל משכנתא בתנאים טובים יותר ולשלם פחות על הריבית. תחשבו על זה כעל "אגוזים לחורף" – ככל שיש יותר, החורף פחות מפחיד. שאיפה טובה היא להתחיל עם לפחות 25%-30% משווי הדירה כהון עצמי, אבל יש גם דרכים לקנות עם פחות, כאמור, ובשביל זה צריך להכיר את כל הדרכים האפשריות.

האסטרטגיות המבריקות: איך לעקוף את השוק (בלי לעבור על החוק, כמובן)?

אז יש לכם בסיס פיננסי איתן (או לפחות ידע איך לבנות אחד). יופי. עכשיו בואו נדבר על החלק הכיפי: איך לחשוב מחוץ לקופסה. כי אם תעשו את מה שכולם עושים, כנראה שתקבלו את מה שכולם מקבלים – כלומר, דירה בגיל 45 עם משכנתא עד הפנסיה.

1. קואופרטיב משפחתי או חברתי: כוחה של השיתופיות (עם קצת דגש על 'משפחה לא בוחרים'!)

זה נשמע כמו משהו מהקיבוץ של פעם, נכון? אבל בואו נחשוב על זה לרגע. אם אתם וחברים קרובים, או אחים, חוסכים כל אחד בנפרד, זה לוקח המון זמן. אבל מה אם תחברו כוחות?

• שיתוף פעולה: כי הון עצמי הוא מצרך נדיר
  תחשבו על רכישת דירה משותפת עם אח, אחות או אפילו חבר טוב, בתנאי שאתם סומכים עליו בעיניים עצומות. זה מגדיל את ההון העצמי, מאפשר לקחת משכנתא גדולה יותר (ומפזר את הסיכון). הדירה יכולה לשמש אתכם למגורים משותפים, או שתשכירו אותה ותשתמשו בשכר הדירה להחזרי המשכנתא. כמובן, חשוב שיהיה הסכם מפורט עם עורך דין, כי "חברים נשארים חברים", אבל עדיף שזה יהיה כתוב בשחור על גבי לבן.

שאלות ותשובות: שותפות בדירה

• שאלה: האם שיתוף פעולה עם משפחה או חברים זה באמת רעיון טוב?

  תשובה: זה יכול להיות גאוני, בתנאי שכללים ברורים כתובים ומוסכמים מראש. כמו בכל שותפות, גם כאן חשובה התקשורת הפתוחה וההבנה ההדדית. בלי זה, זה מתכון לכאבי ראש, ודירה היא לא סיבה טובה לוותר על יחסים טובים. תמיד תחשבו על התרחיש הכי גרוע ותכנו לו מראש. כשתעשו זאת, הכל יהיה קל יותר.

2. השקעות חכמות עם הפרוטות שיש לכם: לא רק דירה (כי מי אמר שצריך לחכות לביג-בנג?)

לפני שאתם קונים דירה, אולי כדאי שתקנו משהו אחר שיכניס לכם כסף? כסף שעובד, כסף שעושה עוד כסף – זה הכסף שקונה דירה. במקום לחכות לסכום עצום, השקיעו את מה שיש לכם.

• שוק ההון: לא רק למיליונרים
  היום, כמעט כל אחד יכול להשקיע בבורסה. ישנם כלים רבים, פלטפורמות ידידותיות למשתמש, ואפילו קורסים אונליין שיעזרו לכם להבין את זה. כמובן, יש סיכון, אבל עם ידע ופיזור נכון, אפשר להשיג תשואות יפות. ואם אתם מספיק אמיצים, אולי אפילו תבדקו איך לקנות ביטקוין בכרטיס אשראי (אבל רק עם כסף שאתם יכולים להרשות לעצמכם להפסיד, כן?).

• כמה כסף אתם משקיעים?
  אם יש לכם איפה להשקיע 100 אלף דולר, או אפילו איפה להשקיע 200 אלף שקל, השקיעו במשהו שמניב! אל תשאירו את הכסף בחשבון העובר ושב. גם עם השקעות בסכום גבוה יותר, העיקרון נשאר זהה: תנו לכסף שלכם לעבוד קשה יותר ממה שאתם עובדים.

3. לחשוב מחוץ לקופסה – ולישראל: נדל"ן בינלאומי?

מי אמר שהדירה הראשונה שלכם חייבת להיות ברמת גן או בתל אביב? העולם פתוח, והזדמנויות קיימות מעבר לים. אולי הדירה הראשונה שלכם תהיה דווקא בחו"ל, תשכיר אותה, ומהשכירות תחסכו להון העצמי לדירה בישראל?

• השקעה בנדל"ן בחו"ל: פחות דרמטי ממה שזה נשמע
  ישנן מדינות רבות שבהן מחירי הנדל"ן עדיין נגישים יחסית, והתשואה משכירות גבוהה יותר. זה דורש כמובן מחקר מעמיק, ייעוץ מקצועי והבנה של החוקים המקומיים. אבל אם תחקרו את זה, אולי תגלו ש השקעה בנדל"ן בחו"ל יכולה להיות קרש קפיצה מעולה.
• השקעה בנדל"ן בישראל – אבל חכם
  אם אתם בכל זאת מעדיפים להישאר בארץ, תחקרו לעומק את האזורים הפחות מבוקשים. ערי פריפריה, ערי לוויין מתפתחות – שם עדיין אפשר למצוא מציאות. השקעה בנדל"ן בישראל לא חייבת להיות בתל אביב. היא יכולה להיות באופקים, בקריית שמונה, או בערד. עם קצת סבלנות, גם שם אפשר לראות עליית ערך משמעותית.

שאלות ותשובות: נדל"ן בחו"ל

• שאלה: האם להשקיע בדירה בחו"ל זה לא מסוכן מדי לצעירים?

  תשובה: "מסוכן" זו מילה גדולה, אבל השקעה בחו"ל דורשת מחקר מעמיק יותר, הבנה של שווקים זרים וייעוץ מקצועי. אבל לפעמים, "הסיכון" הוא דווקא בלא לעשות כלום ולראות את ההזדמנויות חולפות. הכל עניין של תכנון וניהול סיכונים חכם. יש מומחים בתחום, וחשוב להיעזר בהם. זה לא פחות בטוח מלהשקיע בדירה בישראל, פשוט שונה.

הצעד הבא: איך לזהות את הדירה הנכונה ולנווט במשכנתא (בלי לאבד את השפיות)?

הגעתם עד כאן? אתם כבר בחצי הדרך! יש לכם אסטרטגיה, יש לכם חיסכון (או התחלתם לבנות אחד), ואתם מוכנים לחשוב בגדול. עכשיו, בואו נדבר על החלק הטכני, זה שגורם להרבה אנשים להתייאש. אבל אתם לא תהיו כאלה, נכון?

1. צייד נכסים חכם: איפה לחפש ומה לבדוק? (כי יש הבדל בין "מחיר מציאה" ל"מלכודת דבש")

למצוא את הדירה הנכונה זה כמו למצוא את הנשמה התאומה שלכם. זה דורש סבלנות, קצת מזל, והרבה בדיקה. אל תתפתו לדירה הראשונה שאתם רואים. השוק מלא בהפתעות, גם טובות וגם פחות.

• מחקר, מחקר, מחקר:
  בדקו שכונות, בדקו מחירי עסקאות דומות, בדקו תוכניות עתידיות לבנייה באזור. האם יש תמ"א 38 בבניין? האם עומדת להיבנות תחנת רכבת קלה ליד? כל אלו משפיעים על ערך הנכס בעתיד. אל תתביישו לשאול שאלות – הרבה שאלות.
• בדיקות טכניות: כי אף אחד לא רוצה הפתעות בצנרת
  אל תוותרו על שמאי מקצועי ובדיקת מהנדס. זה כסף קטן שיכול לחסוך לכם המון כסף גדול ועוגמת נפש בהמשך. תאמינו לי, שיפוץ רטיבות ענק ביום המעבר זה לא כיף.

2. המשכנתא: החבר הכי טוב (והכי יקר) שלכם (אבל אפשר לרסן אותו)

המשכנתא היא כנראה ההתחייבות הפיננסית הגדולה ביותר שתיקחו בחיים. אז כדאי שתבינו אותה טוב, לפני שאתם חותמים על משהו ל-30 שנה. זו לא התחייבות, זו אסטרטגיה.

• השוואת הצעות: לא כל הבנקים נולדו שווים
  קחו הצעות מכמה בנקים. אל תתעצלו. כל בנק יציע לכם תמהיל משכנתא שונה ותנאים שונים. גם חצי אחוז פחות בריבית יכול לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים לאורך השנים.
• יועץ משכנתאות: לא מותרות, אלא הכרח
  יועץ משכנתאות טוב יכול לחסוך לכם זמן, כסף והרבה כאב ראש. הוא מכיר את השוק, את הבנקים, ואת כל הטריקים הקטנים שיעזרו לכם לקבל את התנאים הטובים ביותר. זו השקעה ששווה כל שקל.

3. תכנון לטווח ארוך: מה קורה אחרי שקונים? (רמז: זה לא נגמר בטקס חנוכת הבית)

קניתם דירה! מזל טוב! אבל המסע לא נגמר כאן. עכשיו מתחיל השלב של שמירה על הנכס, ואולי גם הכנה לשלב הבא בחיים. אתם כבר יודעים איך לפרוש מוקדם – הדירה יכולה להיות חלק מהתוכנית הגדולה הזו.

• תחזוקה שוטפת: כי קיר מתקלף זה לא קול
  תחזקו את הדירה. אל תזניחו אותה. השקעה קטנה בתחזוקה שוטפת יכולה למנוע בעיות גדולות ויקרות בעתיד, ולשמור על ערך הנכס.
• פוטנציאל השבחה: כי מי יודע מה יהיה בעתיד?
  תמיד תחשבו על פוטנציאל השבחת הנכס. האם אפשר להוסיף חדר? לשפץ את המטבח? כל שיפוץ חכם יכול להעלות את ערך הדירה באופן משמעותי כשתרצו למכור אותה בעתיד.

שאלות ותשובות: שווי דירה

• שאלה: איך אני יודע אם הדירה "שווה" את המחיר שלה?

  תשובה: מעבר לבדיקה עם שמאי, הסתכלו על מחירי עסקאות דומות באזור (באתרי רשות המיסים למשל), על פוטנציאל התפתחות השכונה, ועל התשואה הפוטנציאלית אם תשכירו אותה. ובסוף, תשאלו את עצמכם – האם אתם רואים את עצמכם מאושרים בה? זה שווה יותר מכל מספר. הדירה היא לא רק השקעה, היא גם בית.

אז הנה זה. המסע הארוך והמרתק אל עבר הדירה הראשונה שלכם, שכולו תוכנן ובוצע בהתאם לכללים הבלתי כתובים של השוק, אבל בדרך שלכם. אף אחד לא אמר שזה יהיה קל. למען האמת, זה יהיה מאתגר, מתסכל לפעמים, ואולי גם תרצו לצעוק לשמיים ש"זה לא הוגן!". וזה בסדר. אבל מי אמר שהוגן זה מעניין?

הדבר המדהים הוא שעם תכנון נכון, משמעת פיננסית, חשיבה מחוץ לקופסה והרבה נחישות, החלום הזה של דירה משלכם, בגיל צעיר, הוא לגמרי בר השגה. זה לא תלוי רק במה יש לכם בבנק היום, אלא במה שאתם מוכנים לעשות כדי שיהיה לכם יותר מחר. אז קדימה, הפשילו שרוולים. הדירה הראשונה שלכם מחכה לכם אי שם. לכו ותמצאו אותה!