אז, הנה זה מגיע. הרגע הזה בחיים שבו אתם מחליטים לעשות את הצעד הגדול. לקנות דירה! או אולי לשדרג את הקיימת? אולי בכלל לחשוב איך אפשר לפרוש מוקדם יותר ממה שדמיינתם? יהיה היעד אשר יהיה, סביר להניח שמשכנתא נכנסת לתמונה בגדול. וברגע ששומעים את המילה הזו, מיד עולות כל מיני שאלות וחששות. כמה זה יעלה לנו בסוף? מה הריבית שנשלם? והשאלה הגדולה מכולן: מאיפה בכלל מתחילים להבין את כל הבלגן הזה?
בטח שמעתם את המושג "ריבית משכנתא ממוצעת בנק ישראל". זה נשמע כמו משהו יבש. משהו שרק כלכלנים משועממים מתעסקים איתו. אבל רגע, אל תברחו כל כך מהר! המספר הזה, כן, המספר "המשעמם" הזה, הוא למעשה אחד המפתחות החשובים ביותר להבנת שוק המשכנתאות כולו. הוא משפיע על הכיס שלכם. הוא משפיע על ההחלטה אם בכלל שווה לקנות דירה עכשיו. והוא יכול לעזור לכם להיות שחקנים חכמים יותר במגרש הפיננסי.
תארו לעצמכם שיש לכם מצפן בעולם הלא ברור הזה של המשכנתאות. הריבית הממוצעת של בנק ישראל היא בדיוק המצפן הזה. היא לא אומרת לכם בדיוק לאן ללכת (הריבית הספציפית שלכם תהיה שונה), אבל היא מראה לכם את הכיוון הכללי. היא אומרת לכם אם הים סוער או רגוע. אם השוק חם או קריר. אז במקום להתייחס לזה כאל עוד נתון סטטיסטי יבש, בואו נסתכל על זה כאל סוג של "קוד סודי" שברגע שמבינים אותו, מקבלים יתרון משמעותי. וזה בדיוק מה שאנחנו הולכים לעשות כאן. אז נשימה עמוקה, ויוצאים לדרך. הולך להיות מעניין (ואולי אפילו קצת מצחיק).
המספר הסודי שמעצב את המשכנתא שלכם (ובנק ישראל יודע הכל)
רגע, מה זו בכלל הריבית הממוצעת הזו שכולם מדברים עליה?
בואו נשים את הדברים על השולחן. כשמדברים על "ריבית משכנתא ממוצעת בנק ישראל", אנחנו מתייחסים לנתון שבנק ישראל מפרסם מדי חודש. הנתון הזה משקף, כשמו כן הוא, את ממוצע הריביות על משכנתאות חדשות שנלקחו באותו חודש בבנקים השונים בישראל. כן, בנק ישראל יושב שם (לא פיזית, כמובן, מחשבים עושים את רוב העבודה) ואוסף את הנתונים מכל הבנקים. הוא בודק כמה משכנתאות ניתנו, באיזו ריבית, לאיזה תקופה, ואיזו סוג ריבית (פריים, קבועה, משתנה וכו').
ואז, הוא עושה קסם קטן (טוב, אלגוריתם מתמטי סטנדרטי) ומחשב את הממוצע. אבל זה לא ממוצע פשוט כמו לחבר את כל הריביות ולחלק במספר המשכנתאות. זה ממוצע שמשוקלל לפי היקף המשכנתאות. כלומר, אם נלקחו הרבה משכנתאות גדולות בריבית מסוימת, הן "ישקלו" יותר בחישוב הממוצע מאשר משכנתאות קטנות שנלקחו בריבית אחרת. הגיוני, נכון?
אז הנתון שמקבלים הוא לא סתם מספר. הוא תמונת מצב. הוא רנטגן של שוק המשכנתאות. הוא מראה לנו מה קורה עכשיו, בממוצע, בשוק. ובגלל זה הוא כל כך חשוב. הוא נותן לנו בנצ'מרק. נקודת יחוס. אמת מידה.
למה הנתון של בנק ישראל צריך לעניין אתכם בכלל? (חוץ מהקפה בבוקר)
אוקיי, הבנו שזה ממוצע. סו וואט? הריבית *שלכם* עדיין לא נקבעה. למה שזה יפריע לכם לישון בלילה? או לפחות לעניין אתכם בשלב חיפוש המשכנתא? סיבה ראשונה והכי חשובה: כוח מיקוח. כשתגיעו לבנק או ליועץ משכנתאות, אתם לא רוצים להיות עיוורים. אתם לא רוצים שיספרו לכם סיפורים על ריביות "מצוינות" כשהממוצע בשוק נמוך יותר. ידיעת הריבית הממוצעת נותנת לכם בסיס להשוואה.
זה מדד למצב השוק
הריבית הממוצעת היא אינדיקטור מצוין למצב הכלכלי הרחב יותר. אם הריבית הממוצעת עולה, זה בדרך כלל אומר שבנק ישראל העלה את ריבית הבסיס (כדי להילחם באינפלציה, למשל), או שיש שינויים אחרים בשוק האשראי. ירידה בריבית הממוצעת יכולה לסמן ירידה בריבית בנק ישראל, או תחרות גדולה יותר בין הבנקים. הבנת המגמה הזו קריטית.
זה עוזר לכם לתכנן
אם אתם רק בתחילת הדרך, אולי אתם עדיין בשלב של איך לחסוך כסף כל חודש לקראת ההון העצמי, ידיעת הריבית הממוצעת עוזרת לכם לבצע תחזיות גסות לגבי גובה ההחזר החודשי הצפוי. זה לא יהיה מדויק לחלוטין, אבל זה ייתן לכם כיוון וצפי. ובתכנון פיננסי, כל כיוון עוזר.
זה מונע הפתעות לא נעימות
אם קיבלתם הצעה למשכנתא בריבית שנראית לכם גבוהה במיוחד, השוואה לריבית הממוצעת של בנק ישראל תאשר או תפריך את התחושה שלכם. כמובן, תמיד צריך לזכור שהריבית הממוצעת היא רק נקודת פתיחה לדיון, לא גזר דין.
איך בנק ישראל מגיע למספר הזה? (הסודות שמאחורי הקלעים)
זה לא ממש סודות, האמת. בנק ישראל פועל בשקיפות (פחות או יותר). התהליך די פשוט ברמת הרעיון, אבל דורש המון איסוף נתונים ועיבוד. כל בנק בישראל שמספק משכנתאות מחויב לדווח לבנק ישראל מדי חודש על כל המשכנתאות החדשות שנתן. הדיווח הזה כולל פרטים כמו:
- גובה המשכנתא
- תקופת ההחזר
- מסלול הריבית (פריים, קבועה צמודה, משתנה לא צמודה וכו')
- הריבית הספציפית שניתנה על כל מסלול
- מאפיינים נוספים של הלווה או ההלוואה (למשל, אחוז מימון)
בנק ישראל מקבל את כל הנתונים הללו ומאחד אותם. הוא מחשב את הריבית הממוצעת לכל מסלול בנפרד (ממוצע פריים, ממוצע קבועה צמודה וכו'), ולאחר מכן מחשב ממוצע כולל שמשקף את התמהיל שלקחו כל הלווים באותו חודש. הנתונים הללו מתפרסמים באתר בנק ישראל, לרוב עם פילוח לפי סוג הריבית ולפעמים גם לפי תקופות החזר שונות. זה הופך את הנתון הזה לנגיש ושימושי לכל מי שמעוניין.
5 כוחות שבאמת קובעים את הריבית שלכם (זה לא רק בנק ישראל)
הריבית הממוצעת של בנק ישראל היא תוצאה של המון גורמים. היא לא הגורם שקובע את הריביות, אלא מדד שמושפע מהם. אז מהם אותם כוחות שבאמת מעצבים את הריבית שתקבלו בפועל? בואו נצלול:
הריבית של בנק ישראל (זו לא הריבית הממוצעת, זו הריבית הבסיסית!)
כן, יש שתי ריביות שמגיעות מבנק ישראל וחשוב להבדיל ביניהן. הריבית הממוצעת היא הנתון שאנחנו מדברים עליו במאמר הזה – ממוצע ריביות המשכנתא בפועל. הריבית השנייה והחשובה לא פחות היא ריבית בנק ישראל הבסיסית. זו הריבית שבה הבנקים המסחריים יכולים להפקיד וללוות כסף מבנק ישראל. כשהריבית הזו עולה, עלות הכסף לבנקים עולה, והם בדרך כלל מייקרים את האשראי לציבור, כולל משכנתאות. ריבית הפריים, שהיא הבסיס למסלול משכנתא פופולרי (אשראי בלי בנק – איך זה עובד? זה עולם אחר, אבל עקרונות האשראי דומים), נגזרת ישירות מריבית בנק ישראל (פריים = ריבית בנק ישראל + 1.5%).
אינפלציה וציפיות אינפלציוניות
לבנקים, כמו לכולם, יש אינטרס שהכסף שהם מלווים ישמור על ערכו. אם יש אינפלציה גבוהה (או צפי לאינפלציה גבוהה), הבנק ירצה פיצוי על שחיקת ערך הכסף שהוא יקבל בחזרה בעתיד. לכן, במסלולים הצמודים למדד (כמו קבועה צמודה או משתנה צמודה), הריבית הנומינלית עשויה להיות נמוכה יותר, אבל הקרן והריבית מוצמדות למדד. במסלולים הלא צמודים (כמו קבועה לא צמודה), הריבית "מגלמת" בתוכה את הצפי לאינפלציה. כשהצפי לאינפלציה עולה, הריבית על מסלולים לא צמודים נוטה לעלות.
התחרות בין הבנקים
אל תתבלבלו, הבנקים הם עסק. והם רוצים למכור לכם משכנתא. ככל שהתחרות ביניהם גדולה יותר, כך הם נוטים להתגמש יותר בריביות שהם מציעים. ירידה בביקושים למשכנתאות יכולה גם היא להגביר את התחרות ולהוביל לירידת ריביות (או לפחות ריביות אטרקטיביות יותר ביחס לממוצע). לכן תמיד חשוב לעשות בדיקת ריביות פקדונות וגם ריביות משכנתא בכמה בנקים.
תמהיל המסלולים שבחר הציבור
כזכור, הריבית הממוצעת היא ממוצע משוקלל של כל המסלולים. אם באותו חודש הציבור לקח הרבה משכנתאות במסלולים שנחשבים מסוכנים יותר לבנק (למשל, פריים שהוא משתנה לגמרי), הריבית על מסלולים אלו עשויה להיות נמוכה יחסית, וזה ישפיע על הממוצע הכללי. אם רוב הציבור בחר מסלולים יציבים ובטוחים יותר (קבועה לא צמודה לטווח ארוך), הריביות שם עשויות להיות גבוהות יותר, וזה ישפיע בהתאם על הממוצע הכללי.
מאפייני הלווים וההלוואה
בנק ישראל אמנם מפרסם ממוצע כללי, אבל בפועל, הריבית שקיבלתם תלויה המון בנתונים האישיים שלכם ושל ההלוואה. אחוז מימון גבוה (כלומר, הון עצמי נמוך), דירוג אשראי פחות מזהיר, או הכנסה נמוכה ביחס לגובה ההלוואה – כל אלה יכולים להעלות את הריבית הספציפית שלכם לעומת הממוצע בשוק. מצד שני, פרופיל פיננסי חזק יכול לעזור לכם להשיג ריבית טובה יותר מהממוצע. זה מזכיר קצת את השאלה איך להרוויח כסף בגיל 14 – זה תלוי מאד במי אתם ומה אתם עושים!
האם הריבית הממוצעת = הריבית שאתם תקבלו? (שאלה עם קאטץ')
התשובה הקצרה היא: חד משמעית לא! והתשובה הארוכה יותר היא: הריבית הממוצעת של בנק ישראל היא נקודת ייחוס, לא ייעוץ אישי. היא כמו לדעת את ממוצע גובה האנשים בישראל. זה נתון מעניין, אבל זה לא אומר כלום על הגובה *שלכם*.
מה משפיע על הריבית האישית שלכם?
המון דברים! הרבה מעבר למה שהממוצע יכול לשקף:
- הפרופיל הפיננסי שלכם: הכנסות, יציבות תעסוקתית, היסטוריית אשראי (כן, הבנקים בודקים גם את זה!), חובות קיימים.
- ההון העצמי שלכם: ככל שההון העצמי גבוה יותר (כלומר, אחוז המימון שאתם צריכים מהבנק נמוך יותר), כך הסיכון לבנק קטן יותר, והריבית נוטה להיות נמוכה יותר. אולי תרצו לבדוק אפשרויות לקניית דירה ללא הון ראשוני, אבל לרוב זה כרוך בעלויות גבוהות יותר בריבית.
- גובה המשכנתא ותקופת ההחזר: לרוב, משכנתאות גדולות יותר או לתקופות ארוכות יותר נחשבות מסוכנות יותר לבנק, ועשויות לגרור ריבית גבוהה יותר (אם כי לא תמיד).
- התמהיל שבחרתם: הריבית על מסלול פריים תהיה שונה מהריבית על קבועה לא צמודה. הריבית שתקבלו על כל מסלול ותמהיל המסלולים שתבנו ישפיעו בסוף על העלות הכוללת.
- כוח המיקוח שלכם: כן, זה באמת עובד! בנקים מוכנים להתגמש, במיוחד אם יש לכם הצעות מבנקים מתחרים.
- תזמון: הריביות בשוק משתנות כל הזמן. הריבית הממוצעת של החודש שעבר היא לא בהכרח הריבית שתקבלו היום.
אז הריבית הממוצעת היא כלי מצוין להבנה כללית ולהשוואה ראשונית, אבל היא רק קו בסיס. המטרה שלכם צריכה להיות לנסות להשיג ריבית טובה יותר מהממוצע, אם הפרופיל שלכם מאפשר זאת.
להפוך מידע לכסף: איך להשתמש בנתון של בנק ישראל לטובתכם?
יפה! עכשיו שאתם מבינים מה זה, למה זה חשוב, ואיך זה מחושב, השאלה היא: איך באמת ממנפים את הידע הזה? הנה כמה דרכים פרקטיות:
- השוואה ראשונית: קיבלתם הצעה מהבנק? לפני שצוללים לעומק, תעיפו מבט על הריבית הממוצעת שפורסמה לאחרונה. אם ההצעה שלכם גבוהה משמעותית מהממוצע (בהתחשב בסוג המסלול והתקופה), זה דגל אדום. זה לא אומר שההצעה גרועה *בשבילכם*, אבל זה אומר שצריך לבדוק טוב יותר או לנסות להתמקח.
- הבנת מגמות השוק: בנק ישראל מפרסם את הריביות לאורך זמן. הסתכלות על הגרפים יכולה להראות לכם אם אנחנו בתקופה של ריביות עולות או יורדות. זה יכול להשפיע על ההחלטה אם לקחת יותר במסלול קבוע (כשהריביות נמוכות ויש צפי לעלייה) או יותר במסלול פריים (כשהריביות גבוהות ויש צפי לירידה).
- חיזוק כוח המיקוח: כשתנהלו מו"מ עם הבנקאי או עם יועץ המשכנתאות, תוכלו לציין את הריביות הממוצעות בשוק. לא כהוכחה חותכת ש"מגיע לכם" ריבית מסוימת, אלא כדי להראות שאתם מבינים את השוק ושאתם מצפים להצעה תחרותית.
- החלטה על תמהיל: הנתונים של בנק ישראל גם מפרסמים את הריבית הממוצעת לכל מסלול בנפרד. זה יכול לעזור לכם להבין איזה מסלול נחשב יקר יחסית עכשיו ואיזה זול יחסית, ולעזור לכם לבנות תמהיל שמתאים לכם וגם לשוק הנוכחי. אולי כדאי לשקול לשים חלק מהכסף הפנוי בבנקים שמציעים ריבית משתלמת במקום להגדיל את ההון העצמי, אם הריביות אטרקטיביות? כל מקרה לגופו.
טיפים מהשטח: איך להשיג ריבית טובה יותר מהממוצע?
אז הנה הגענו לחלק המעניין באמת. איך עוברים מלהבין את הממוצע ללהשיג עסקה שתהיה טובה *עבורכם*? הנה כמה טיפים ששווים זהב:
אל תתביישו לעשות שופינג רציני!
הטיפ הכי חשוב. והכי פשוט. והכי קשה ליישום עבור רבים. ללכת לבנק אחד זה כמו להיכנס לחנות אחת בקניון ולקנות את הבגד הראשון שרואים. לכו לפחות לשלושה בנקים שונים. תציגו את אותו תמהיל משכנתא בכל מקום ובקשו הצעת מחיר. לפעמים ההבדלים יכולים להיות עצומים, ולחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא! זוכרים שדיברנו על לחסוך מיליון שקלים? חיסכון בריבית המשכנתא זו דרך אחת להגיע לשם, לפחות בחלק מהסכום.
תתמקחו!
קיבלתם הצעה טובה מבנק א'? לכו עם ההצעה לבנק ב' ובנק ג'. תגידו להם שיש לכם הצעה כזו וכזו, ותשאלו אם הם יכולים להתעלות עליה. הבנקים רוצים את הלקוחות הטובים, והם מוכנים להתחרות. אל תפחדו לבקש שיפור.
תבנו תמהיל חכם (אבל שיתאים לכם, לא רק לשוק)
אל תלכו אוטומטית על המסלולים שהכי זולים *עכשיו*. תחשבו קדימה. מה יקרה אם ריבית בנק ישראל תעלה? מה יקרה אם המדד יעלה? תמהיל טוב הוא כזה שמאזן בין סיכון ובין יציבות, ומתאים למצב הפיננסי ולרמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת. היועץ בבנק יכול לעזור, אבל להבין תשואות השקעה ואת עקרונות הריבית בעצמכם נותן לכם יתרון עצום.
שקלו יועץ משכנתאות פרטי
יועץ טוב מכיר את השוק, את הבנקים, ואת הטריקים הקטנים שיכולים לעזור לכם להשיג ריבית טובה יותר. הוא עובד עבורכם, לא עבור הבנק. העלות של היועץ לרוב מחזירה את עצמה בריבית שתקבלו. זה כמו לשכור מומחה שיעזור לכם להשקיע 200K נכון – שווה את ההשקעה הראשונית בשביל התוצאה.
שפרו את הפרופיל הפיננסי שלכם
לפני שאתם בכלל ניגשים לבנק, וודאו שהתנהלותכם הפיננסית תקינה. אל תחרגו ממסגרת האשראי, שילמו חשבונות בזמן, ונסו להקטין חובות קיימים. דירוג אשראי טוב שווה כסף (בריבית נמוכה יותר).
תבינו את האותיות הקטנות
ריבית זו לא הכול. בדקו עמלות פתיחת תיק, עלויות ביטוחים (חיים ונכס), אפשרויות פירעון מוקדם ועמלות על כך. לפעמים הצעה עם ריבית קצת יותר גבוהה אבל תנאים אחרים נוחים יותר יכולה להיות עדיפה.
שאלות שכיחות (והתשובות הקצרות והקולעות שלנו)
האם הריבית הממוצעת של בנק ישראל כוללת את כל העלויות?
לא. הריבית הממוצעת מתייחסת רק לריבית עצמה. היא לא כוללת עמלות, ביטוחים, או הצמדה למדד (במסלולים הצמודים). היא נקודת התחלה טובה, אבל לא התמונה המלאה של עלות המשכנתא.
כמה זמן אחרי סוף החודש בנק ישראל מפרסם את הריבית הממוצעת?
בדרך כלל, הנתונים מתפרסמים באמצע החודש שלאחר מכן. כלומר, נתוני ינואר יתפרסמו בסביבות אמצע פברואר.
האם הריבית הממוצעת רלוונטית גם למחזור משכנתא?
בהחלט! מי ששוקל השקעות משתלמות ל-100 אלף דולר או סכומים גדולים יותר, או פשוט רוצה לשפר את תנאי המשכנתא הקיימת, יכול להשתמש בנתון הזה כבסיס להשוואה להצעות חדשות למחזור.
האם ריבית בנק ישראל הבסיסית תמיד זהה לריבית הממוצעת של המשכנתאות?
לא! ובכלל לא קרוב. ריבית בנק ישראל הבסיסית היא הריבית שנקבעת על ידי הוועדה המוניטרית של בנק ישראל ומשפיעה על עלות הכסף במשק. הריבית הממוצעת של המשכנתאות היא ממוצע הריביות בפועל שהבנקים גבו באותו חודש. יש קשר ביניהן, אבל הן שונות לחלוטין.
אם הריבית הממוצעת עולה, זה אומר שאי אפשר להשיג ריבית טובה?
לא בהכרח. זה אומר שהשוק התייקר בממוצע. אבל עדיין יש פערים בין בנקים ובין הצעות. תחרות קיימת תמיד, ועם פרופיל טוב ומיקוח נכון, עדיין אפשר להשיג תנאים אטרקטיביים, אולי פחות טובים משהיו בתקופת ריביות נמוכות במיוחד, אבל עדיין הטובים ביותר שניתן להשיג במצב השוק הנתון.
האם בנק ישראל מפרסם את הריבית הממוצעת לפי אזורים בארץ?
לא. הנתון הוא ארצי. הריבית נקבעת בעיקר על בסיס הפרופיל הפיננסי שלכם ושל ההלוואה, ופחות על בסיס מיקום הנכס (אלא אם כן יש מדובר בנכס חריג או שוק ספציפי מאד).
האם גובה ההעברה בפייבוקס – מה הגבולות? משפיע על ריבית המשכנתא?
הקשר הוא עקיף בלבד. ניהול תזרים מזומנים נכון, הכולל גם שימוש בכלים דיגיטליים, משפיע על היכולת שלכם לחסוך ולהציג התנהלות פיננסית מסודרת, מה שבתורו יכול להשפיע על דירוג האשראי וההון העצמי שלכם – שניהם כן משפיעים על הריבית.
אז מה לקחת מכל זה?
הריבית הממוצעת של בנק ישראל היא לא סתם עוד מספר. היא כלי עוצמתי בידיים הנכונות. היא נותנת לכם נקודת אמת, עוזרת לכם להבין את השוק, ומחזקת את כוח המיקוח שלכם מול הבנקים. היא לא הריבית שתשלמו, אבל היא מדריך מעולה שיעזור לכם להבין אם אתם בכיוון הנכון. אל תוותרו על הנתון הזה. תבדקו אותו, תבינו אותו, ותשתמשו בו לטובתכם. כי בסוף, הידע הוא הכוח הכי גדול בשוק הפיננסי. ומי יודע, אולי עם קצת ידע, קצת מיקוח והרבה תכנון נכון, תצליחו להשיג ריבית שתגרום גם לבנק ישראל להרים גבה (במובן החיובי, כמובן)! והכי חשוב, תזכרו שהמסע הפיננסי הוא מרתק, וללמוד כלים חדשים בדרך הוא חלק מהכיף. בהצלחה!