החלום הישראלי? לקנות דירה.
המכשול הגדול ביותר? ההון העצמי.
זה מרגיש כמו חומה בצורה, בלתי עבירה.
אתה שומע את המספרים האסטרונומיים של הדירות היום, רואה את הדרישה לעשרות אחוזים מהמחיר במזומן, ומיד מקפל את העניין הזה של "בית משלי".
אבל רגע, האם זה באמת ככה?
האם באמת מי שאין לו הורים שיכולים להעביר מיליון שקל בביט או ירושה מפתיעה מדודה עשירה חייב לוותר על הרעיון?
התשובה הקצרה והמפתיעה היא: לא בהכרח.
יש דרכים.
יש אסטרטגיות.
יש גישות שפשוט לא מלמדים אותך בבית הספר, ואפילו לא תמיד מספרים עליהן בבנקים (כי זה פחות נוח להם, נו).
במאמר הזה, אנחנו צוללים עמוק לתוך העולם הזה שנראה בלתי אפשרי ומגלים איך אנשים, בדיוק כמוך, עושים את זה.
אנחנו הולכים לפרק את המיתוסים, לחשוף את השיטות הפחות מוכרות, ולהראות לך איך, עם קצת יצירתיות, אסטרטגיה נכונה, ומידע מדויק, החלום יכול להתחיל להיראות קצת פחות כמו פנטזיה רחוקה ויותר כמו יעד בר השגה.
מוכנים להתחיל לפתוח את הדלת לעולם הנדל"ן, גם בלי מזוודה מלאה במזומנים?
בואו נצא לדרך.
המיתוס הגדול מכולם: חייבים 25% הון עצמי?
בואו נודה באמת.
כשמדברים על קניית דירה, המספר הראשון שקופץ לראש הוא בדרך כלל אחוז ההון העצמי שנדרש.
ברוב המקרים, בנקים למשכנתאות דורשים מינימום מסוים של הון עצמי כדי לאשר משכנתא לרכישת דירה ראשונה.
המספר ה"קלאסי" עומד על 25%-30% ממחיר הנכס.
וזה המקום שבו הרבה אנשים פשוט עוצרים.
רגע, שנייה. אם דירה עולה 2 מיליון שקל, אני צריך חצי מיליון שקל ביד רק כדי להתחיל לדבר?
עבור רבים, במיוחד צעירים או משפחות בתחילת דרכן, הסכום הזה נראה דמיוני.
ואז הם מניחים שאין סיכוי.
אבל המציאות, כידוע, הרבה יותר מורכבת (ומעניינת) מזה.
הבנקים אכן עובדים לפי הנחיות מסוימות של בנק ישראל, שקובעות מגבלות על אחוזי מימון.
המטרה היא להגן על יציבות המערכת הפיננסית וגם על הלווים עצמם (שלוקחים על עצמם חוב ענק).
אבל האם זה אומר שאין איך לקנות דירה בלי הון עצמי בכלל?
ממש לא.
הכל תלוי באסטרטגיה, בהבנה של האפשרויות השונות, וביכולת לחשוב מחוץ לקופסה הבנקאית הרגילה.
יש דרכים לגייס את הכסף הזה, או לחילופין, דרכים לרכוש נכס שדורש פחות "מזומן על השולחן" בהתחלה.
הטריק הוא לדעת איפה לחפש, איך לבנות את התוכנית הנכונה, ולמי לפנות לעזרה.
וזה בדיוק מה שאנחנו הולכים לחשוף פה.
4 דרכים יצירתיות לגייס הון עצמי… גם כשאין לכם אותו בבנק
אוקיי, אז אם חייבים הון עצמי (גם אם לא בהכרח 25% מטאליים), איך משיגים אותו כשאין?
הנה כמה גישות ששוות מחשבה עמוקה:
1. עזרה מהמשפחה (לא, לא בהכרח מתנה ענקית)
ברור, האופציה הראשונה שקופצת לראש היא עזרה מההורים.
אבל לא לכולם יש הורים שיכולים או רוצים לתת סכום כסף משמעותי.
החדשות הטובות?
יש עוד דרכים שהמשפחה יכולה לעזור, והן לא תמיד כוללות העברה בנקאית של מאות אלפי שקלים.
- הלוואת גישור: הורים יכולים לקחת הלוואה על שמם, או להשתמש בנכס הקיים שלהם כבטוחה לקבלת הלוואה. הכסף הזה יכול לשמש כהון עצמי. היתרון? הבנקים רואים את זה כהון עצמי לכל דבר. החיסרון? ההורים חייבים להיות מסוגלים לעמוד בהחזרים, וזה סיכון מבחינתם.
- שיעבוד נכס קיים: אם להורים יש דירה ללא משכנתא או עם משכנתא נמוכה, הם יכולים לשעבד חלק ממנה כדי לקבל משכנתא הפוכה או הלוואה בסכום שנדרש. שוב, סיכון עבורם, אבל פוטנציאל להון עצמי בשבילך.
- שותפות ראשונית: אולי הורים או קרובי משפחה אחרים יכולים להיכנס כשותפים חלקיים בנכס. זה פחות נפוץ, אבל אפשרי, ויכול להוריד את סכום ההון העצמי שנדרש ממך אישית.
הנקודה היא לפתוח את השיחה עם המשפחה.
לפעמים יש פתרונות יצירתיים שלא חשבתם עליהם יחד.
2. משכון נכסים אחרים – יצירתיות פיננסית
לא רק הורים יכולים לעזור דרך נכסים.
אם יש לכם או לבני משפחה קרובים (עם הסכמתם, כמובן) נכסים אחרים, אפשר לשקול למשכן אותם.
מה למשל?
- קופות גמל, קרנות השתלמות, קרנות פנסיה: לפעמים אפשר לקחת הלוואה בתנאים נוחים כנגד הכספים שנצברו בקופות הללו. היתרון הגדול? הריבית לרוב נמוכה משמעותית ממשכנתא רגילה או הלוואה בנקאית רגילה. החיסרון? זה מצמצם את החיסכון לפרישה, וצריך לבדוק את התנאים הספציפיים של כל קופה.
- ניירות ערך: אם יש לכם תיק השקעות משמעותי, אפשר לקחת הלוואה כנגדו. הריבית יכולה להיות אטרקטיבית, אבל יש סיכון שאם שוק ההון יורד, הערך של הבטוחה (תיק ההשקעות) ירד ותידרשו להשלים ביטחונות.
- נכס נוסף (אם קיים): אם יש לכם דירה קטנה, קרקע, או כל נכס אחר, אפשר למשכן אותו. זה דורש הערכת שווי של הנכס הקיים, והבנק ישקל כמה אחוזים משוויו הוא מוכן לתת לכם כהלוואה.
העניין הוא להסתכל על התמונה הפיננסית הרחבה.
אולי אין לכם 25% במזומן בבנק, אבל יש לכם נכסים פיננסיים או ריאליים אחרים שאפשר למנף.
3. "משכנתא הפוכה" על דירה קיימת של ההורים – גיל הזהב והון עצמי
אופציה פחות שכיחה אך רלוונטית במקרים מסוימים.
איך לפרוש מוקדם זה חלום של רבים, וזה דורש תכנון פיננסי.
אבל לפעמים, דווקא ההורים שכבר בפרישה או קרוב אליה יכולים לעזור בדרכים לא שגרתיות.
משכנתא הפוכה היא הלוואה שנועדה לבני הגיל השלישי, ומאפשרת להם לקבל סכום כסף כנגד ערך הדירה שלהם, ללא צורך בהחזרים חודשיים (ההחזר נעשה לרוב רק לאחר פטירתם או עזיבתם את הנכס).
אם ההורים מסכימים, הם יכולים לקחת משכנתא הפוכה, ולהעביר את הכסף אליכם כמתנה או הלוואה, שישמש כהון עצמי.
זה פתרון שדורש שיקול דעת עמוק, הבנה של ההשלכות על ההורים (והיורשים), ומתאים רק במקרים ספציפיים, אבל הוא אופציה שקיימת.
4. שילוב של הלוואות – אקרובטיקה פיננסית
הבנקים לא מאפשרים לקחת 100% מימון דרך משכנתא אחת? נכון.
אבל מי אמר שכל הכסף חייב להגיע ממשכנתא?
אפשר לשלב מקורות מימון שונים:
- משכנתא בנקאית: כפי שהבנק מוכן לתת (נגיד, 75%).
- כרטיס אשראי חוץ בנקאי או הלוואה חוץ בנקאית: גופים פיננסיים חוץ בנקאיים מציעים הלוואות לכל מטרה. הריבית עשויה להיות גבוהה יותר מזו של משכנתא, אבל היא יכולה להשלים את החלק החסר בהון העצמי.
- הלוואה מבנק אחר: אפשר לפנות לבנק שאינו זה שממנו לוקחים את המשכנתא המרכזית, ולבקש הלוואה רגילה לכל מטרה.
- הלוואה מהעבודה: מקומות עבודה גדולים לפעמים מציעים הלוואות נוחות לעובדים.
הגישה הזו דורשת תכנון מדויק מאוד!
אתם לוקחים על עצמכם מספר התחייבויות במקביל.
חייבים לוודא שאתם מסוגלים לעמוד בכל ההחזרים, ולחשב את העלות הכוללת של המימון (ריביות, עמלות).
זה פתרון אפשרי, אבל דורש אחריות פיננסית גבוהה.
אסטרטגיות רכישה חכמות: לא רק לגייס כסף, אלא לקנות אחרת
לפעמים הפתרון הוא לא רק איך להשיג את ההון העצמי, אלא איך לבחור נכס שדורש פחות ממנו מלכתחילה.
כן, זה אומר אולי לוותר על דירת החלומות במרכז הפנטסטי, לפחות כהתחלה.
1. רכישת דירה בפריפריה או באזורי פיתוח – פוטנציאל נסתר?
מחיר הדירה משפיע ישירות על סכום ההון העצמי הנדרש.
דירה שעולה מיליון שקל דורשת הון עצמי נמוך משמעותית מדירה שעולה 3 מיליון שקל.
שווקי הנדל"ן בפריפריה או בערים הנמצאות בתהליכי פיתוח לרוב מציעים מחירים נמוכים יותר.
השקעה בנדל"ן בישראל לא חייבת להיות רק במרכז תל אביב.
אולי כדאי לשקול באילו ערים כדאי להשקיע מחוץ לבועה?
היתרון: הון עצמי נמוך יותר, פוטנציאל עליית ערך באזורים מתפתחים.
החיסרון: לרוב מדובר בוויתור על מיקום מועדף (ליד עבודה, משפחה, חברים), ולפעמים התשתיות והשירותים פחות מפותחים.
זו החלטה שדורשת מחקר מעמיק והבנה של הצרכים והרצונות האישיים שלכם.
2. רכישת דירה "על הנייר" או בפרויקט חדש – תשלומים גמישים?
כשקונים דירה יד שנייה, לרוב נדרש לשלם את רוב ההון העצמי בסמוך לחתימת החוזה.
ברכישת דירה בפרויקט חדש מקבלן, לוחות התשלומים לרוב גמישים יותר.
הרבה פעמים התשלום המשמעותי הראשון הוא רק לאחר קבלת היתר בנייה, ואחר כך התשלומים פרוסים על פני תקופת הבנייה.
זה נותן לכם זמן לגייס את הכסף הנדרש לתשלומים הבאים, במקום לשים את כל הסכום בהתחלה.
חלק מהקבלנים מציעים גם מסלולים מיוחדים עם אחוז תשלום ראשוני נמוך במיוחד, כשלרוב היתרה משולמת בסמוך לאכלוס.
זה מאפשר "לנעול" מחיר דירה היום, ולגייס את הכסף לתשלומים הגדולים רק בעתיד.
שימו לב: זה לא מבטל את הצורך בהון העצמי, אלא רק פורס אותו בזמן ומאפשר לכם לגייס אותו תוך כדי.
חייבים לוודא שיש לכם תוכנית ריאלית לגיוס הכסף עד מועדי התשלום.
3. דירות קטנות יותר, דירות הזקוקות לשיפוץ – מחיר נמוך יותר
דירה קטנה יותר או דירה ישנה הזקוקה לשיפוץ משמעותי יעלו לרוב פחות מדירה גדולה ומשופצת.
מחיר הקנייה הנמוך יותר גורר אוטומטית צורך נמוך יותר בהון עצמי.
היתרון: כניסה לשוק הנדל"ן עם סכום נמוך יחסית.
החיסרון: עלויות השיפוץ יכולות להיות משמעותיות, ודורשות הון משלהן (שלפעמים ניתן לממן כחלק מהמשכנתא, אבל לא תמיד את כל הסכום).
זה דורש הערכה נכונה של עלויות השיפוץ, זמן פנוי ורצון לעסוק בפרויקט כזה, אבל יכול להיות מסלול כניסה מצוין לשוק.
האם אפשר לקנות דירה עם פחות מ-10% הון עצמי? שאלות בוערות
אוקיי, אז דיברנו על דרכים לגייס הון, ודרכים לקנות נכסים זולים יותר.
אבל האם זה באמת ריאלי להגיע למצב של רכישת נכס בלי כסף משלכם בכלל?
או לפחות עם אחוז מימון (LTV – Loan To Value) גבוה מאוד, נגיד 90% או יותר?
זו שאלה מצוינת שרבים שואלים.
שאלות ותשובות מהירות:
ש: האם הבנק ייתן לי משכנתא על 90% משווי הדירה?
ת: בנק ישראל מגביל את אחוז המימון המקסימלי בדירה ראשונה ל-75% משווי הנכס. אז הבנק *עצמו* לא ייתן לך יותר מזה במסגרת המשכנתא הרגילה. אבל! זה לא אומר שאי אפשר לגייס את היתרה ממקורות אחרים, כפי שפירטנו.
ש: אם ההורים שלי לוקחים הלוואה ונותנים לי – זה נחשב הון עצמי?
ת: כן. מבחינת הבנק שנותן לך את המשכנתא, כסף שהועבר לחשבונך (גם אם בהלוואה מהורים או קרובים) נחשב כהון עצמי. הסיכון עובר להורים או לבני המשפחה שלקחו את ההלוואה הזו.
ש: האם כדאי למכור קרן השתלמות כדי לממן הון עצמי?
ת: זו החלטה מורכבת. משיכת כספים מקרן השתלמות לפני הזמן החוקי (6 שנים או ותק + גיל 60) כרוכה בתשלום מס משמעותי. לקחת הלוואה כנגד הקרן עשויה להיות אופציה עדיפה כי היא לא כרוכה בתשלום מס מיידי, אבל יש להחזיר אותה. צריך לבדוק היטב את התנאים ולשקול את האלטרנטיבות.
ש: מה הסיכונים ברכישת דירה עם מימון גבוה מאוד (מעל 90% מימון כולל)?
ת: הסיכון העיקרי הוא עומס החזרים חודשי גבוה מאוד. כשרוב מוחלט של מחיר הדירה ממומן בהלוואות (משכנתא + הלוואות נוספות), ההחזרים החודשיים יהיו גבוהים מאוד ועלולים להקשות על ההתנהלות הכלכלית השוטפת. כמו כן, אם שוק הנדל"ן יורד, אתם עלולים למצוא את עצמכם "מתחת למים" – חייבים יותר מהשווי של הדירה.
ש: האם יש תוכניות ממשלתיות שיכולות לעזור לרכוש דירה בלי הון עצמי?
ת: בעבר היו תוכניות כאלו (כמו "מחיר למשתכן" שהקלה על הצורך בהון עצמי ראשוני), אך הן משתנות. חשוב תמיד להתעדכן בתוכניות הממשלתיות הרלוונטיות ובקריטריונים שלהן. הן יכולות להציע הקלות, אבל לרוב עדיין דורשות הון עצמי כלשהו.
ש: כמה כסף אני צריך כדי לפתוח חשבון בנק לצעירים?
ת: לפתוח חשבון בנק לצעירים בדרך כלל לא דורש סכום מינימלי משמעותי, ולעיתים קרובות הבנקים אף מציעים הטבות מיוחדות כדי למשוך צעירים לפתוח אצלם חשבון. המטרה כאן היא לבנות את ההתנהלות הפיננסית הנכונה מגיל צעיר, לא לגייס הון ענק. אבל חשבון בנק מסודר הוא צעד ראשון בדרך להגעה ליעדים פיננסיים גדולים יותר בעתיד.
ש: האם ניתן להשתמש בחיסכון של איך לחסוך כסף כל חודש קטן כהון עצמי?
ת: כל סכום שחסכתם, גם אם הוא תוצאה של חיסכון חכם בכל חודש קטן, מצטרף לסכום הכולל של ההון העצמי. זהו צעד חשוב ומשמעותי בדרך להגעה ליעד, כי הוא מראה לבנק (ולעצמכם) שאתם מסוגלים לחסוך ולנהל כסף. אפילו סכומים קטנים לאורך זמן מצטברים, ובשילוב עם מקורות מימון אחרים, יכולים להוות את הבסיס להון העצמי הנדרש.
התשובה לשאלה האם אפשר לקנות דירה עם אחוז מימון גבוה במיוחד היא: זה אפשרי, אבל מורכב ודורש שילוב של כמה גורמים.
זה דורש איתור נכס במחיר נמוך יחסית, יכולת לגייס הלוואות משלימות ממקורות שונים (קופות, משפחה, חוץ בנקאי), ובעיקר – תכנון פיננסי קפדני ויכולת לעמוד בהחזרים גבוהים.
יועץ משכנתאות טוב (בלתי תלוי בבנקים!) יכול להיות שחקן מפתח בתהליך כזה, ולעזור לכם לבנות תוכנית מימון ריאלית שמורכבת ממספר מקורות.
לאן לשים את הכסף (או את ההלוואות)? אשראי בלי בנק – איך זה עובד? ולמה זה חשוב
אז דיברנו על לגייס כסף בדרכים יצירתיות.
אחת האפשרויות שעלו היא הלוואות חוץ בנקאיות או שימוש באפשרויות מימון מחוץ למערכת הבנקאית הקלאסית.
כרטיס אשראי חוץ בנקאי, למשל, מציע לעיתים קרובות מסגרת אשראי שניתן לנצל להלוואה.
השאלה הנשאלת היא האם זה חכם להשתמש במקורות כאלה כדי להשלים הון עצמי?
התשובה תלויה מאוד בתנאי ההלוואה.
הלוואות חוץ בנקאיות לרוב יקרות יותר ממשכנתא (ריבית גבוהה יותר).
לכן, אם משתמשים בהן, זה צריך להיות לסכומים קטנים יחסית, ולתקופה קצרה ככל האפשר, עם תוכנית ברורה איך להחזיר אותן במהירות (למשל, ברגע שמשתחררים כספים אחרים).
הלוואות כנגד קופות גמל או קרנות השתלמות, לעומת זאת, לרוב מציעות תנאים מצוינים (ריבית נמוכה משמעותית), ויכולות להיות מקור מימון מצוין להשלמת הון עצמי.
הרעיון הוא לבנות "קוקטייל" מימוני שמתאים למצב הספציפי שלכם, תוך הבנה מלאה של העלויות והסיכונים של כל מרכיב.
אגב, כשאנשים שואלים איך לחסוך מיליון שקלים, זה לא רק אומר לשים כסף בצד כל חודש.
זה גם אומר לדעת איך להשתמש בכסף קיים או בכסף שניתן לגייס בחוכמה, ולמנף אותו ליצירת נכסים גדולים יותר (כמו דירה!).
חלק מהותי מלהגיע למיליון ש"ח זה לדעת איך להשקיע נכון, וזה כולל השקעה הכי משמעותית של רבים – בדירת מגורים.
השקעות ואלטרנטיבות: האם יש דרכים אחרות להתחיל?
אולי המטרה הראשונית לא חייבת להיות דווקא דירת מגורים במיקום הכי יקר.
יש כאלה שבוחרים במסלול עקיף:
דירת השקעה קטנה בפריפריה או בחו"ל
לפעמים, דווקא השקעה בנדל"ן בחו"ל או בדירת השקעה קטנה וזולה יחסית בישראל (אולי בפריפריה או עיר פחות מבוקשת) דורשת הון עצמי נמוך יותר מדירת מגורים במרכז.
אפשר להתחיל שם, לייצר הכנסה משכר דירה, ובעתיד למכור את הנכס ברווח (אם השוק עולה) ולהשתמש בהון הזה כהון עצמי לדירת המגורים "האמיתית" שלכם.
איפה להשקיע 100 אלף דולר, או איפה להשקיע 200 אלף שקל, או אפילו איפה להשקיע 500 אלף שקל הן שאלות מצוינות לאנשים שיש להם סכום התחלתי אבל לא מספיק לדירה מלאה.
אפיקי השקעה אלו יכולים להוות שלב ביניים מצוין בדרך לנכס גדול יותר.
בין אם מדובר בהשקעה בנדל"ן (בארץ או בחו"ל), שוק ההון, או אפילו השקעות אלטרנטיביות – המטרה היא להגדיל את ההון הקיים בצורה משמעותית.
לדעת איך מחשבים תשואה שנתית על השקעות שונות זה קריטי כדי להבין כמה מהר הכסף שלכם גדל והאם אתם מתקדמים ליעד.
אל תתמקדו רק בדירה אחת, אלא חשבו במסלולים פיננסיים רחבים יותר.
השורה התחתונה: לא קל, אבל אפשרי בהחלט!
אז האם אפשר לקנות דירה בישראל בלי שום הון עצמי בכלל?
ברוב המקרים, כפי שהבנק רואה את זה, לא.
מערכת הבנקאות בנויה על מינימום הון עצמי.
אבל האם אפשר לקנות דירה גם אם אין לך את ה-25%-30% האלו בבנק שלך היום?
בהחלט כן.
זה דורש:
- יצירתיות פיננסית: לדעת אילו מקורות מימון נוספים קיימים מעבר למשכנתא הרגילה, ולשלב ביניהם.
- עזרה (בדרך כלל) מהמשפחה: בין אם ישירות בכסף, בהלוואה, או בשיעבוד נכס קיים.
- תכנון קפדני: בניית תקציב ריאלי, חישוב ההחזרים החודשיים של כל ההלוואות (משכנתא + הלוואות משלימות), והבנה של הסיכונים.
- נכונות לפשרות: אולי הדירה הראשונה לא תהיה במיקום המושלם או בגודל האידיאלי. אולי תצטרכו לשקול השקעה בנדל"ן מחוץ לארץ כשלב ראשון.
- ייעוץ מקצועי: יועץ משכנתאות (שוב, עדיף בלתי תלוי!) או מתכנן פיננסי יכולים לעזור לכם לבנות את התוכנית הנכונה ולהימנע מטעויות יקרות.
השוק משתנה כל הזמן, וחשוב להישאר מעודכנים.
ריביות על הלוואות, תוכניות ממשלתיות, ומדיניות הבנקים – הכל יכול להשפיע על האפשרויות שלכם.
למשל, גם נושא שנראה שולי כמו כמה כסף אפשר להעביר בפייבוקס יכול להיות רלוונטי בתהליך של גיוס כספים קטנים או העברות ראשוניות.
או לדעת איפה הכי משתלם להפקיד כסף כדי שההון העצמי הקיים (גם אם קטן) יצבור קצת ריבית בדרך.
המסע לקניית דירה בלי הון עצמי משמעותי הוא לא טיול קצר בפארק.
הוא דורש עבודה, מחקר, ואומץ.
אבל עם הגישה הנכונה, המידע הנכון, והיכולת לחשוב מחוץ לקופסה, הוא בהחלט אפשרי.
השקעה הכי טובה שאתם יכולים לעשות עכשיו היא להשקיע בזמן ובמאמץ כדי להבין לעומק את האפשרויות שעומדות בפניכם.
כי הדרך לחלום על דירה משלך עוברת דרך תכנון, יצירתיות, ובניית האסטרטגיה הפיננסית הנכונה – גם אם אין לך עשרות או מאות אלפי שקלים זמינים ברגע זה.
אל תוותרו.
תחקרו.
תשאלו.
תמצאו את הדרך שלכם.