כמה משכנתא אפשר לקחת על דירה ראשונה בישראל?

אז הגעתם לרגע המרגש הזה בחיים, לא? הרגע שבו אתם מדמיינים את מפתח הדירה הראשונה ביד. את הריח של הצבע הטרי, את הספה המושלמת בסלון, ואת השקט (או הטירוף, תלוי בילדים) של המקום שלכם. אבל רגע לפני שאתם מתחילים לתכנן איפה תתלו את התמונה הראשונה, עולה השאלה הגדולה, זו שגורמת לכולנו להזיע קצת: "כמה, אבל כמה לעזאזל משכנתא אני באמת יכול לקחת על דירה ראשונה?!"

תנו לי לומר לכם סוד: אתם לא לבד. השאלה הזו רודפת כל מי שאי פעם חלם להיות בעל נכס, בטח ובטח באקלים הכלכלי הישראלי התוסס. ובטח כשאנחנו מדברים על דירה ראשונה. אז קחו נשימה עמוקה, כי הגעתם למקום הנכון. במאמר הזה, אנחנו לא רק נפתח את הקופסה השחורה של המשכנתאות, אלא גם נספק לכם את כל הכלים והתובנות כדי שתצאו מכאן עם תמונה ברורה, חיוך קטן, ותחושה שאתם יודעים בדיוק איך לגשת לבנק ולהפוך את החלום למציאות. אנחנו הולכים לצלול עמוק, אבל תהיו בטוחים – זה יהיה כיף, מקיף, ואפילו קצת ציני מדי פעם. מוכנים?

השאלה הגדולה: כמה משכנתא אפשר לקבל על דירה ראשונה ומה באמת משפיע?

בואו נתחיל עם הבסיס. כמה משכנתא אפשר לקחת על דירה ראשונה זו לא שאלה עם תשובה אחת פשוטה, כמו "42" (למעריצי מדריך הטרמפיסט לגלקסיה שבינינו). זו פאזל מורכב של גורמים, שבסופו של דבר מרכיבים את התמונה הפיננסית הייחודית שלכם. הבנקים, בניגוד למה שחושבים לפעמים, הם לא יצורים רעבים לכסף שלכם בלבד. הם בעיקר אובססיביים להחזר הכסף שלכם. ולכן, הם יבדקו אתכם בציציות, ובצדק.

הדבר הראשון שאתם צריכים להבין הוא שאין "סכום קסם" שמתאים לכולם. הסכום נקבע לפי היכולת שלכם להחזיר את ההלוואה. זה נשמע מובן מאליו, אבל רבים שוכחים זאת כשהם מסונוורים מחלום הדירה. הבנק יסתכל על שלושה עמודי תווך עיקריים, ואם אחד מהם חלש, כל המבנה מתערער. בואו נפרק אותם.

הטור הראשון: כוח ההכנסה שלכם – כמה אתם באמת מרוויחים?

כן, זה מתחיל ונגמר כאן. הבנק רוצה לראות כסף שנכנס, באופן קבוע, לחשבון שלכם. והוא לא סתם יסתכל על השכר ברוטו בתלוש שלכם, אלא יעמיק. הוא יעדיף לראות הכנסה יציבה לאורך זמן – כמה שנים באותו מקום עבודה, אם אפשר, או לפחות באותו תחום. אם אתם עצמאים, הבנק ידרוש לראות דוחות שנתיים משנים קודמות (בדרך כלל לפחות שנתיים-שלוש). וכן, הוא גם יעדיף שאתם לא מבלים את זמנכם בהימורים על מרוצי סוסים, אלא עובדים למחייתכם ביושר.

• הכנסה נטו: הבנק מתייחס להכנסה נטו שלכם, לא ברוטו. כי הרי אתם משלמים מסים, ביטוח לאומי וכל מיני דברים אחרים שגוזלים לכם חלק מהכסף.
• הכנסות נוספות: אם יש לכם הכנסות משכירות, דיבידנדים, או עבודה מהצד, זה בהחלט יכול לעזור. אבל הבנק רואה אותן לעיתים קרובות כ"פחות יציבות" מהכנסת שכר קבועה. הוא ייתן להן משקל מסוים, אבל לא תמיד 100%.
• זוגיות חזקה: הכנסה משותפת של בני זוג היא יתרון עצום. הבנק רואה את זה כהפחתת סיכון, כי אם אחד נופל, השני יכול להחזיק. וזה, ידידיי, שווה הרבה בעיני הבנקאי.

שאלת מפתח: האם הבנק יתייחס גם להכנסה שלי מעבודות מזדמנות או פרילנס? בהחלט! אבל לרוב בצורה שמרנית יותר. הוא ירצה לראות היסטוריה של הכנסות כאלה, ולא רק הבטחות לעתיד. הכי טוב זה להראות דוחות מסודרים או תלושי שכר אם אתם פרילנסרים דרך חברות חשבוניות.

הטור השני: הון עצמי – כמה כסף אתם מביאים מהבית?

פה זה נהיה מעניין. ההון העצמי, או המקדמה שלכם, הוא אחד הגורמים הקריטיים ביותר. למה? כי הוא מראה לבנק שאתם רציניים, ושגם לכם יש "עור במשחק". כשאתם משקיעים סכום משמעותי משלכם, הסיכון של הבנק יורד דרמטית. ככל שיש לכם יותר הון עצמי, כך תצטרכו משכנתא קטנה יותר, ותהיו בפוזיציה חזקה יותר מול הבנק.

בנק ישראל קבע כללים ברורים לגבי שיעור המימון (Loan-to-Value – LTV) למשכנתא. לדירה ראשונה (דירה יחידה שלכם), אתם יכולים לקבל משכנתא של עד 75% משווי הנכס. כלומר, אתם חייבים להביא לפחות 25% הון עצמי. זה המינימום.

אבל האם זה אומר שאתם חייבים להביא 25%? ובכן, רצוי שתביאו יותר. למה? כי אם תביאו יותר, הבנק רואה בכם לווים פחות מסוכנים, וסביר להניח שיציע לכם תנאים טובים יותר וריביות אטרקטיביות יותר. ומי לא רוצה לשלם פחות ריבית על מיליונים?

טיפ חם מהמדריך: אם אתם מתקשים לגייס הון עצמי, אל תתייאשו. יש אפשרויות. אולי תרצו לקרוא על איך לקנות דירה בלי הון עצמי, שיכול לתת לכם כמה רעיונות יצירתיים. זה לא קל, אבל בהחלט אפשרי במקרים מסוימים.

שאלת מפתח: האם הון עצמי גבוה יותר מבטיח לי ריבית טובה יותר? ברוב המקרים, בהחלט כן. ככל שה-LTV נמוך יותר (כלומר, אתם מביאים יותר הון עצמי), כך הסיכון של הבנק קטן, והוא נוטה לתגמל אתכם בריביות אטרקטיביות יותר.

הטור השלישי: הוצאות והתחייבויות – כמה אתם באמת מסוגלים להחזיר?

זה החלק שבו הבנק משחק בלש. הוא יסתכל על כל ההוצאות הקבועות שלכם. חובות קיימים, הלוואות, תשלומים בכרטיסי אשראי, ליסינג על הרכב – כל מה שגוזל מכם כסף באופן קבוע. הוא רוצה לוודא שאתם לא "מתחייבים מעבר לכרית".

הבנק משתמש במושג שנקרא יחס החזר חוב להכנסה (DTI – Debt-to-Income). זה אומר שאחוז מסוים מההכנסה הפנויה שלכם מוקדש להחזרי הלוואות, כולל המשכנתא המבוקשת. בדרך כלל, הבנק לא יאפשר לכם להחזיר יותר מ-33% עד 40% מהכנסתכם נטו להחזרי הלוואות, כולל המשכנתא. הסיבה? הוא רוצה שתשרוד גם אחרי תשלום המשכנתא, ויהיה לכם מספיק כסף לחיים, לאוכל, חשבונות, וכן… גם קצת לבילויים!

• הלוואות קיימות: כל הלוואה שאתם מחזירים (רכב, חתונה, שיפוץ) מפחיתה את כושר ההחזר שלכם. שקלו לסגור אותן לפני הגשת בקשה למשכנתא אם אתם יכולים.
• מסגרות אשראי: גם מסגרות אשראי לא מנוצלות יכולות להיתפס כהתחייבות פוטנציאלית. כדאי לסגור מסגרות מיותרות.

מעבר לשילוש הקדוש: גורמים נוספים שמשפיעים על התיק שלכם

לאחר שכיסינו את שלושת העמודים המרכזיים, בואו נצלול לכמה גורמים נוספים, אולי פחות בולטים, אבל בהחלט משפיעים.

גיל ותקופת ההחזר: השעון מתקתק (אבל לא לכולם!)

הבנק רוצה לוודא שתוכלו להחזיר את המשכנתא עד גיל מסוים, בדרך כלל סביב גיל הפרישה (67-75, תלוי בבנק). אם אתם מבוגרים יותר, תקופת ההחזר שלכם תהיה קצרה יותר, מה שיגדיל את ההחזר החודשי ויקטין את סכום המשכנתא שתוכלו לקבל. מצד שני, אם אתם צעירים, אתם יכולים לפרוס את המשכנתא לתקופה ארוכה יותר (עד 30 שנה), מה שיקטין את ההחזר החודשי ויגדיל את הסכום שתוכלו לקבל.

מחפשים איך לפרוש מוקדם? תכנון נכון של המשכנתא יכול להיות חלק חשוב בפאזל הפיננסי שלכם לטווח ארוך.

דירוג אשראי והתנהלות פיננסית: הפרופיל הסודי שלכם

למרות שבישראל דירוג האשראי פחות מפותח מאשר בארה"ב, הבנקים עדיין בודקים את היסטוריית האשראי שלכם. האם היו לכם פיגורים בתשלומים? צ'קים חוזרים? חובות שהועברו לגבייה? כל אלה ייצרו "נקודות שחורות" שיפגעו ביכולת שלכם לקבל משכנתא, או שיקבלו אותה בתנאים פחות טובים. התנהלות פיננסית נכונה, גם בחשבון העו"ש הרגיל שלכם, משדרת לבנק שאתם אדם אחראי.

שווי הנכס: האם הבנק מסכים איתכם על המחיר?

הבנק לא ייתן לכם משכנתא על בסיס המחיר שסיכמתם עם המוכר בלבד. הוא ישלח שמאי מטעמו שיעריך את שווי הנכס. אם השמאי יעריך את הנכס בסכום נמוך יותר ממחיר הקנייה, הבנק יתבסס על הערכת השמאי. לדוגמה, אם קניתם דירה ב-2 מיליון שקל, אבל השמאי העריך אותה ב-1.9 מיליון שקל, הבנק יתייחס ל-1.9 מיליון שקל כשווי הנכס, ועל בסיס זה יחשב את ה-75% שלו. זה אומר שתצטרכו להשלים את הפער מההון העצמי שלכם.

כשאתם מתכננים השקעה בנדל"ן בישראל, חשוב תמיד לזכור את הפער הפוטנציאלי הזה בין מחיר השוק להערכת השמאי.

המספרים החשובים: מה הבנק *באמת* רוצה לראות?

בנק ישראל, הרגולטור שלנו, שם כמה מגבלות שחובה לעמוד בהן, ולא משנה כמה אתם חמודים או כמה החשבון שלכם שמנמן. אלה כללים שקובעים כמה סיכון הבנקים יכולים לקחת:

• יחס מימון (LTV): לדירה ראשונה, כאמור, עד 75% מימון משווי הנכס. לדירה שנייה (שאינה יחידה) – עד 70%. ועל דירה להשקעה – עד 50%.
• יחס החזר חוב להכנסה (DTI): ההחזר החודשי של המשכנתא (בתוספת הלוואות אחרות, אם יש) לא יעלה בדרך כלל על 33% עד 40% מההכנסה הפנויה נטו של התא המשפחתי. המספר המדויק משתנה בין בנקים ותלוי גם בביטחונות ובסיכון הכולל.
• "בדיקת יכולת החזר" (Stress Test): זו אולי הבדיקה החשובה ביותר. הבנק חייב לבדוק את יכולת ההחזר שלכם לא רק בתנאי הריבית הנוכחיים, אלא גם תחת תרחיש של עליית ריבית של 3%. אם גם בתרחיש המחמיר הזה אתם עומדים ביחס ההחזר המותר (כלומר, ההחזר לא עובר את ה-40-50% מההכנסה, תלוי בבנק ובפרופיל הסיכון), אז אתם בדרך הנכונה. הבדיקה הזו מונעת מצב שבו אתם קורסים תחת עומס ההחזרים ברגע שהריבית עולה.

שאלת מפתח: כמה זמן בדרך כלל לוקח לקבל אישור עקרוני למשכנתא? זה יכול לקחת בין יום אחד לשבוע, תלוי במידת המוכנות שלכם עם המסמכים ובמידת העומס בבנק. חשוב להגיע מוכנים עם כל תלושי השכר, דוחות עו"ש, אישורי הון עצמי וכדומה.

5 דרכים חכמות למקסם את סכום המשכנתא שלכם (בלי למכור כליה!)

אז עכשיו כשאתם מבינים את הכללים, בואו נדבר אסטרטגיה. איך אתם יכולים להגדיל את הסיכוי שלכם לקבל את המשכנתא שאתם צריכים, ובתנאים הטובים ביותר?

1. לחסוך, לחסוך, ועוד קצת לחסוך: כן, זה לא סקסי, אבל זה הכי אפקטיבי. ככל שתביאו יותר הון עצמי, כך תצטרכו ללוות פחות, הריבית שלכם תהיה טובה יותר, ופחות תהיו תלויים בחסדי הבנק. תתחילו עם איך לחסוך כסף כל חודש – כל שקל נחשב! אגב, אם יש לכם סכום מכובד שאתם חושבים להשקיע בטווח הקצר כדי שיצמח קצת, אולי תרצו לבדוק איפה להשקיע 200 אלף שקל.
2. לצמצם חובות קיימים: לפני שאתם הולכים לבנק, נקו את השולחן. סגרו הלוואות קטנות ובינוניות. צמצמו את השימוש בכרטיסי אשראי. ככל שפחות מחובות ירשמו על שמכם, כך כושר ההחזר הפנוי שלכם יהיה גבוה יותר.
3. לשפר את דירוג האשראי שלכם: שילמו חשבונות בזמן, אל תדלגו על תשלומים, ונהלו את חשבון העו"ש שלכם באחריות. בנקים אוהבים לווים אחראיים.
4. שילוב הכנסות ולווים נוספים: אם אתם זוג, ההכנסה המשותפת שלכם היא הנכס הגדול ביותר. אם אתם רווקים, אולי כדאי לשקול לצרף הורה או קרוב משפחה כ"לווה נוסף" או "ערב", כמובן רק אם כולם מבינים את המשמעויות ומרגישים בנוח עם הסיכון. זו החלטה כבדת משקל, אל תעשו אותה בקלות דעת.
5. בחירת מסלולי משכנתא נכונים: יש מגוון רחב של מסלולים (פריים, קבועה לא צמודה, צמודה למדד ועוד). שילוב חכם של מסלולים יכול להפחית את הסיכון שלכם, להתאים את ההחזר ליכולות שלכם, ואף להגדיל את הסכום שתוכלו לקבל. אל תתביישו להתייעץ עם יועץ משכנתאות מומחה.

שאלות בוערות: מה עוד חייבים לדעת לפני שצוללים למים העמוקים?

הנה כמה שאלות שאני שומע שוב ושוב, והגיע הזמן לשים אותן על השולחן:

Q: האם אפשר לקחת משכנתא על 100% מהערך, או בלי הון עצמי בכלל?

A: באופן ישיר מבנקים, התשובה היא לרוב לא (לדירה ראשונה, המקסימום הוא 75%). עם זאת, יש פתרונות יצירתיים שמאפשרים רכישת דירה גם עם הון עצמי נמוך מאוד או אפילו ללא הון עצמי, כמו הלוואות משלימות, עזרה מהורים או פתרונות מימון חיצוניים. זה דורש יותר תכנון, אבל זה בהחלט לא בלתי אפשרי.

Q: מה ההבדל העיקרי בין משכנתא לדירה ראשונה למשכנתא להשקעה?

A: ההבדל הגדול ביותר הוא יחס המימון המותר. לדירה ראשונה אפשר לקבל עד 75% מימון, ואילו לדירה שנייה (או להשקעה) יורד יחס המימון המקסימלי ל-50%. המשמעות היא שתצטרכו להביא הרבה יותר הון עצמי לדירה שנייה.

Q: האם ריבית גבוהה משפיעה על סכום המשכנתא שאוכל לקבל?

A: בהחלט! אם הריביות גבוהות, ההחזר החודשי על כל מיליון שקל הופך להיות גבוה יותר. הבנק, כזכור, בודק את יכולת ההחזר שלכם גם ב"מבחן הלחץ" של עליית ריבית נוספת. לכן, אם הריביות גבוהות, אתם תעמדו מוקדם יותר במגבלת ההחזר המותרת, מה שיקטין את סכום המשכנתא המקסימלי שתוכלו לקבל.

Q: מה עושים אם הבנק לא מאשר את הסכום שאני צריך?

A: קודם כל, לא להיבהל! זו לא סוף העולם. יש כמה דברים שאפשר לעשות:

• לשפר נתונים: לנסות לצמצם חובות, להגדיל הון עצמי (גם דרך השוואת ריביות על פקדונות שיכולים לעזור לכסף שלכם לצמוח קצת) או להגדיל הכנסה.
• לפנות לבנקים אחרים: לכל בנק יש מדיניות שונה ורמות סיכון שהוא מוכן לקחת. מה שבנק אחד לא אישר, בנק אחר אולי כן.
• לשנות את הנכס: אולי תצטרכו להתפשר על דירה קטנה יותר, באזור פחות מבוקש, או זולה יותר.
• להיעזר ביועץ משכנתאות: יועץ טוב יכול למצוא פתרונות יצירתיים, לנהל משא ומתן מול הבנקים, ולהציג את התיק שלכם בצורה הטובה ביותר.

Q: האם יש "בנקים ידידותיים" יותר ללקיחת משכנתא?

A: לא הייתי קורא לזה "ידידותיים", אלא שיש בנקים שמדיניות האשראי שלהם גמישה יותר בנקודות מסוימות, או שהם נוטים להיות אגרסיביים יותר בהצעות מסוימות כדי למשוך לקוחות. בגלל זה כל כך חשוב לבצע סקר שוק יסודי ולפנות לכמה בנקים שונים. תמיד תתפלאו לגלות כמה ההצעות יכולות להשתנות!

המלכודות הנסתרות: מה בנקים לא תמיד מספרים לכם (ומה אתם חייבים לדעת)

אל תשכחו שעלות הדירה היא לא רק המשכנתא. יש עוד כמה "פילים בחדר" שגוזלים כסף ואנשים נוטים לשכוח אותם, או לזלזל בהם:

• מס רכישה: אחוז מסוים משווי הדירה שמשלמים למדינה. לרוב, לדירה ראשונה הסכום נמוך יותר או קיים פטור עד סכום מסוים, אבל חשוב לבדוק את זה.
• שכר טרחת עורך דין: עורך הדין שלכם צריך לייצג אתכם בעסקה, וזה עולה כסף (בדרך כלל 0.5% – 1.5% משווי הנכס, בתוספת מע"מ).
• דמי תיווך: אם נעזרתם במתווך, תצטרכו לשלם לו (בדרך כלל 2% בתוספת מע"מ).
• שמאי: גם אם הבנק שולח שמאי מטעמו, אתם לרוב תשלמו את העלות.
• פתיחת תיק משכנתא: עמלה שהבנק גובה על פתיחת תיק.
• ביטוחים: ביטוח חיים למשכנתא וביטוח מבנה – חובה.
• שיפוצים והובלה: עלויות לא צפויות (או צפויות בהחלט) שקשורות למעבר לדירה החדשה.

כל העלויות האלה יכולות להצטבר לסכומים משמעותיים, שעלולים להגיע לעשרות ואף למאות אלפי שקלים מעבר למחיר הדירה! חשוב לכלול אותן בתקציב הכולל שלכם.

השורה התחתונה (והכי חשובה): מה לוקחים מכאן?

לקיחת משכנתא היא אחד הצעדים הפיננסיים הגדולים והמשמעותיים ביותר שתעשו בחייכם. היא דורשת תכנון קפדני, הבנה מעמיקה של הנתונים שלכם, וסקר שוק יסודי. אין תשובה קסומה לשאלה "כמה משכנתא אפשר לקחת", כי התשובה טמונה בכם, בנתונים הפיננסיים שלכם, וביכולת שלכם להציג אותם בצורה הטובה ביותר.

הכוח בידיים שלכם. אתם אלה ששולטים על ההכנסה שלכם, על ההון העצמי שאתם חוסכים, ועל ההתנהלות הפיננסית שלכם. תתכוננו, תשאלו שאלות (הרבה שאלות!), אל תתביישו להתייעץ עם אנשי מקצוע (יועצי משכנתאות, רואי חשבון), ואל תפחדו לנהל משא ומתן עם הבנקים. זכרו, הדירה הראשונה שלכם היא לא רק השקעה כלכלית, אלא גם השקעה בעתיד שלכם, באיכות החיים שלכם, ובעצמאות שלכם. צאו לדרך בחיוך, ועם ידע ביד. בהצלחה!