נתחיל מהאמת. הכסף שלכם עובד מספיק קשה כדי שתשאירו אותו סתם שוכב בעובר ושב, או אפילו מפסיד לטובת האינפלציה. כשאנחנו מסתכלים מסביב, מחירי הנדל"ן בישראל, נו, בואו נאמר שהם… קצת פראיים.
הבורסה? נהדרת, אבל לפעמים בא לנו משהו יותר "מוחשי". משהו שנוכל להגיד עליו 'יש לי', גם אם הוא נמצא אלפי קילומטרים מכאן.
אז המבט נודד. הוא נודד מעבר לים. לארצות אחרות שבהן אולי הנדל"ן ידידותי יותר לכיס, אולי התשואות קצת יותר סבירות, ואולי… רק אולי… אפשר לעשות שם משהו מעניין באמת.
אבל רגע, זה לא סתם להצביע על נקודה במפה ולשלוף את הארנק. עולם הנדל"ן בחו"ל הוא מגרש משחקים ענק, מגוון, וכן, גם מלא מוקשים. לדעת איפה לשים את הכסף – זה לא רק שאלה של תשואה. זו שאלה של הבנה, של מחקר, של זהירות, וכן, גם של קצת אומץ.
המאמר הזה כאן כדי לתת לכם את המצפן. כדי לפרוס בפניכם את המחשבות, את נקודות המפתח, ואת השאלות שאתם חייבים אבל פשוט חייבים לשאול את עצמכם (ואת מי שאתם מתייעצים איתו) לפני שאתם עושים את הצעד הזה. לא סתם איפה כדאי להשקיע, אלא איך לחשוב על איפה כדאי להשקיע. תתכוננו לצלילה עמוקה, כי אנחנו לא נשארים על פני המים.
למה בכלל לטרוח להסתכל מעבר לים? ים של סיבות או סתם אופנה?
בואו נשים את זה על השולחן. להשקיע בנדל"ן בישראל זה נוח. השפה, החוקים פחות או יותר מוכרים, אפשר לקפוץ לראות את הנכס. אז למה ללכת רחוק?
פיזור סיכונים: לא לשים את כל הביצים בסל אחד?
הנה קלישאה שכולם מכירים, ובמקרה הזה היא נכונה בטירוף. השקעה בנדל"ן בחו"ל מאפשרת לפזר את הסיכון. במקום להיות חשופים רק לשוק אחד, כלכלה אחת, ורגולציה אחת (שלפעמים משתנה מהר יותר ממצב הרוח), אתם יכולים לפרוס את הסיכון על פני כמה מדינות, או אפילו כמה יבשות.
אם שוק אחד במשבר, השני אולי פורח. זה שומר על התיק שלכם יציב יותר לאורך זמן. וזה שווה הרבה שקט נפשי.
לרדוף אחרי התשואות: האם החד קרן הפיננסי קיים?
בואו נודה בזה, הרבה פעמים הסיבה העיקרית היא פוטנציאל התשואה. במדינות מסוימות, מחירי הכניסה נמוכים יותר, או התשואות על שכירות גבוהות יותר מאשר בישראל. יש שווקים שעוברים תהליכי צמיחה מהירים, תהליכי התחדשות עירונית, או שינויים דמוגרפיים שיכולים להזניק את ערך הנכסים.
אבל היזהרו! לא כל מה שנוצץ הוא זהב. תשואה גבוהה מדי על הנייר יכולה להעיד על סיכון גבוה מדי במציאות. שיעורי אבטלה גבוהים? אוכלוסייה שנוטשת אזורים מסוימים? רגולציה פחות יציבה? כל אלה יכולים לחסל תשואה חלומית מהר מאוד.
דריסת רגל ראשונה: לא צריך להיות אוליגרך כדי לקנות נכס?
יש שווקים בעולם, בעיקר במדינות מתפתחות או באזורים מסוימים במדינות מפותחות, שבהם מחירי הנדל"ן עדיין נגישים יחסית. זה יכול לאפשר למשקיעים עם הון עצמי נמוך יותר להיכנס לעולם הנדל"ן, דבר שלפעמים קשה יותר עד בלתי אפשרי בשוק המקומי.
האפשרות הזו פותחת דלתות למשקיעים צעירים, או לכאלה שרוצים לגוון תיק השקעות קטן יחסית. זה בהחלט יתרון, אבל דורש מחקר מעמיק לא פחות (ואולי יותר!) מאשר השקעה גדולה.
תזמון השוק: האם זה באמת אפשרי או סתם פנטזיה?
לשווקי נדל"ן שונים בעולם יש מחזורים שונים. כששוק אחד בשיא (אולי כמו ישראל?), שוק אחר יכול להיות בשפל או בתחילת עליה. היכולת לזהות שוק שנמצא בתחילת מחזור חיובי יכולה להניב רווחים משמעותיים, גם מהשבחת הנכס (Capital Appreciation) וגם מתשואות השכירות.
אבל לזהות את התזמון הנכון דורש הבנה מקרו-כלכלית ומיקרו-כלכלית עמוקה של השוק הספציפי. לא מדובר על ניחוש, אלא על ניתוח נתונים, מגמות, וגורמים משפיעים.
לא כל נוצץ זה זהב: 7 דברים שחייבים לבדוק לפני שקונים כרטיס טיסה (או זום)
אוקיי, השתכנענו שיש סיבות טובות להסתכל מעבר לגבול. עכשיו מגיע החלק המורכב. איך בוחרים? וחשוב מכך, איך לא נופלים בפח? הנה כמה נקודות קריטיות:
1. הבנת הרגולציה והמשפט: מסע ביורוקרטי שדורש סבלנות של בודהה?
כל מדינה והחוקים שלה. איך קונים נכס כזר? אילו מסמכים נדרשים? האם יש הגבלות על זרים? מהם נוהלי הרישום? תהליכים שיכולים להיות פשוטים (יחסית) בישראל, יכולים להיות מסע מורכב ומתסכל במדינות אחרות.
חייבים לעבוד עם עורך דין מקומי שמבין את התהליך על בוריו. מישהו שמייצג את *האינטרסים שלכם*, לא את האינטרסים של המוכר או של חברת התיווך. זה שווה כל שקל.
2. מיסוי: הדוד סם (וקרובי משפחתו) בחו"ל?
כן, תצטרכו לשלם מיסים. גם במדינת ישראל וגם במדינת ההשקעה. יש אמנות מס בין ישראל למדינות רבות, שמטרתן למנוע כפל מס, אבל זה עדיין מורכב.
מס רכישה, מס שבח (או מס רווחי הון), מס הכנסה על שכירות, מס עיזבון… הרשימה ארוכה. חובה להתייעץ עם יועץ מס מומחה שמתמחה במיסוי בינלאומי והשקעות נדל"ן בחו"ל. תכנון מס נכון יכול לחסוך לכם הרבה מאוד כסף בהמשך.
3. מימון: לקבל כסף מזרים זה מסובך?
קבלת משכנתא או מימון מקומי במדינת ההשקעה כזר יכולה להיות מאתגרת. הבנקים המקומיים פחות מכירים את ההיסטוריה הפיננסית שלכם, ואולי ידאגו יותר לגבי יכולת הגבייה במקרה של בעיה. שיעורי המימון, תנאי ההחזר והיקף המימון שתוכלו לקבל יהיו כנראה שונים מאשר בישראל.
חשוב לבדוק את האפשרויות מראש. האם הבנקים המקומיים מממנים זרים? באילו תנאים? או שמא תצטרכו להסתמך על הון עצמי מלא או מימון מבנק ישראלי (שגם לו יהיו דרישות משלו עבור נכס בחו"ל)?
4. ניהול הנכס: מי יתקן את הברז המקולקל בשלוש לפנות בוקר?
אלא אם אתם מתכננים לעבור לגור ליד הנכס שלכם (ואז זו אולי לא השקעה, אלא הגירה?), תצטרכו מישהו שינהל אותו. חברת ניהול מקומית היא לרוב הכרחית. היא תטפל בשיווק הנכס, מציאת שוכרים, גביית שכר דירה, תחזוקה, תיקונים, וטיפול בבעיות שוטפות.
בחירת חברת ניהול טובה, אמינה, ובעלת ניסיון היא קריטית להצלחת ההשקעה שלכם. תחקרו היטב, קבלו המלצות, ובדקו את התנאים והעמלות שהם גובים. חברת ניהול גרועה יכולה להפוך השקעה מבטיחה לסיוט מתמשך.
5. מחקר שוק מעמיק: זה לא רק לגגל "נדלן למכירה ב…"
קראתם על עיר מסוימת בפורום באינטרנט? חבר המליץ על אזור מסוים? מצוין. עכשיו תתחילו לעבוד באמת. מהן המגמות הדמוגרפיות בעיר/אזור? האם האוכלוסייה גדלה או קטנה? האם יש הגירה פנימה או החוצה? מהם מקורות התעסוקה העיקריים? האם יש תעשיות בצמיחה או בשקיעה?
מה לגבי תשתיות? האם יש תכניות פיתוח עתידיות (כבישים חדשים, תחבורה ציבורית, אוניברסיטאות חדשות)? האם יש פרויקטים גדולים של התחדשות עירונית באזור? כל אלה משפיעים על הביקוש לנדל"ן ועל הפוטנציאל שלו לצמיחה.
6. יציבות כלכלית ופוליטית: האם השמיים נופלים… או רק מעוננים?
השקעה במדינה עם אי-יציבות כלכלית או פוליטית חמורה היא הימור גדול. שינויים פתאומיים במדיניות, חקיקה שתפגע בזכויות קניין, משברים פיננסיים – כל אלה יכולים למחוק את ההשקעה שלכם בן לילה. העדיפו מדינות עם כלכלה יציבה יחסית, מערכת משפט חזקה, וסביבה פוליטית שקטה. הסיכון תמיד קיים, אבל אפשר לצמצם אותו משמעותית.
7. שערי חליפין: האם הרווח לא יתאדה בדרך חזרה?
אתם קונים בדולרים, יורו, פאונד, או מטבע אחר, וההכנסות שלכם משכירות וממכירה יהיו באותו מטבע. אבל אתם חיים בישראל, וההוצאות שלכם בשקלים. תנודות בשער החליפין יכולות להשפיע משמעותית על התשואה שלכם בשקלים.
דולר שמתחזק מול השקל? הרווח שלכם בשקלים גדל. דולר שנחלש? הוא נשחק. אין לזה פתרון קסם, אבל חשוב להיות מודעים לסיכון הזה ולקחת אותו בחשבון בתכנון.
אוקיי, *איפה* אנשים מסתכלים היום? (והאם זה באמת מעניין?)
אחרי שדיברנו על ה"איך לחשוב", בואו נדבר קצת על ה"איפה". חשוב לזכור שהשווקים הדינמיים האלה משתנים כל הזמן. מה שהיה "חם" לפני שנה, אולי כבר פחות רלוונטי היום. ובכל זאת, יש כמה אזורים בעולם שמושכים תשומת לב משקיעים ישראלים ובינלאומיים.
החשודות הרגילות: ארה"ב ואירופה – ארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות (וכאב הראש)?
שווקים מפותחים כמו ארה"ב (במיוחד אזורים כמו פלורידה, טקסס, ג'ורג'יה, אבל גם שווקים נישתיים אחרים) ומדינות במערב ומרכז אירופה (גרמניה, ספרד, פורטוגל, יוון, פולין, הונגריה ועוד) הם יעד פופולרי.
היתרונות: כלכלות גדולות ויציבות יחסית, שוק שכירות מפותח, מערכות משפט ברורות (יחסית), שקיפות גבוהה יותר בדרך כלל. יש הרבה מידע זמין, וחברות ניהול מבוססות.
החסרונות: לעיתים קרובות מחירי כניסה גבוהים, מיסוי שיכול להיות משמעותי, ותחרות רבה מצד משקיעים מקומיים ובינלאומיים. צריך למצוא את הנישות הספציפיות בתוך השווקים הענקיים האלה.
שווקים מתעוררים: הקלף הפרוע?
מדינות במזרח אירופה (מעבר לפולין והונגריה), דרום אמריקה, או אפילו מזרח אסיה. שם אפשר לפעמים למצוא מחירי כניסה נמוכים יותר ופוטנציאל צמיחה גבוה יותר. הסיכוי לתשואות "מטורפות" (על הנייר) גבוה יותר כאן.
אבל זה מגיע עם סיכון גבוה יותר. יציבות כלכלית ופוליטית נמוכה יותר, רגולציה פחות ברורה, שקיפות נמוכה, ולפעמים קושי משמעותי בניהול הנכס מרחוק או במציאת שוכרים אמינים. זה דורש מחקר עמוק במיוחד ומוכנות לקחת סיכון גבוה יותר.
לא רק דירות: סוגי נכסים אחרים ששווה להכיר
כשמדברים על נדל"ן בחו"ל, לרוב חושבים על דירות למגורים. אבל יש עולם שלם שם בחוץ:
- נכסים מסחריים: חנויות, משרדים. לרוב דורשים השקעה גדולה יותר, אבל יכולים להניב תשואות גבוהות יותר וחוזים ארוכים יותר עם השוכרים (עסקים). דורש הבנה של הכלכלה המקומית ועסקים.
- נכסי נופש/תיירות: דירות נופש להשכרה לטווח קצר (Airbnb וכדומה). פוטנציאל הכנסה גבוה, אבל גם תנודתיות גבוהה יותר (תלוי בעונות התיירות), דורש ניהול אקטיבי יותר, ולפעמים נתון לרגולציה מקומית מגבילה.
- מגרשים/קרקעות: פוטנציאל השבחה עצום, אבל גם סיכון גבוה. אין הכנסה שוטפת משכירות, והערך תלוי כולו בתכנון עתידי ושינויי ייעוד. לא למשקיעים לטווח קצר או שמרניים.
- בתי סטודנטים/בתי אבות: נישות ספציפיות עם מאפיינים ייחודיים. יכולות להניב תשואות יציבות יחסית עם הביקוש הנכון.
השאלות הבוערות שאתם (כנראה) מתים לשאול
אחרי כל המידע הזה, בטוח שיש לכם שאלות שמציקות. הנה כמה מהנפוצות ביותר:
כמה כסף באמת צריך כדי להתחיל להשקיע בחו"ל?
אין תשובה אחת. אפשר למצוא השקעות שונות בהיקפים שונים. רכישת דירה בודדת בשוק מפותח יכולה לדרוש הון עצמי של מאות אלפי שקלים ואף יותר, תלוי במחיר הנכס ויכולת המימון. בשווקים מתעוררים אפשר לפעמים למצוא נכסים במחירים נמוכים יותר, או אפילו להשקיע דרך קרנות או קבוצות רכישה שמאפשרות כניסה בסכומים נמוכים יחסית (עשרות או מאות אלפי שקלים). חשוב לבדוק את ההיקף הכולל של ההשקעה, כולל עלויות נלוות (מסים, עורכי דין, שיפוצים, דמי ניהול ראשוניים).
האם אפשר לעשות את זה בלי לבקר בנכס אף פעם?
טכנית, כן. מעשית? פחות מומלץ. בעולם הדיגיטלי של היום אפשר לראות סרטונים, תמונות, לחתום על מסמכים מרחוק. אבל יש משהו בלבקר במקום, להרגיש את האזור, לפגוש את האנשים, לראות בעיניים את הנכס והסביבה. זה עוזר לקבל תחושה אמיתית ששום שיחת זום לא יכולה לספק. אם אתם משקיעים סכום משמעותי, שווה לשקול נסיעה קצרה. אם אתם משקיעים דרך גוף מאורגן (קרן, קבוצת רכישה), אז הגוף הזה אמור לעשות את הבדיקות הפיזיות עבורכם.
מה עושים עם תנודות בשער החליפין?
אי אפשר למנוע אותן לחלוטין. אפשר להשתמש בכלים פיננסיים לגידור (Hedging) חלק מהסיכון, אבל זה מייקר את העסקה. הדרך העיקרית להתמודד היא להיות מודעים לסיכון, ולא להיכנס להשקעה אם נפילה בשער המטבע תשקע אתכם לחלוטין. במילים אחרות, שההשקעה תהיה כדאית גם ב"תרחיש ריאלי פסימי" מבחינת שער החליפין. וזכרו – תנודות יכולות להיות גם בכיוון החיובי!
איך מוצאים עורך דין או חברת ניהול שאפשר לסמוך עליהם בחו"ל?
זו אחת הנקודות הקריטיות ביותר. המלצות אישיות מפה לאוזן ממשקיעים אחרים הן דרך טובה להתחיל. חפשו עורכי דין או חברות ניהול עם ניסיון בעבודה עם משקיעים זרים. בקשו לראות המלצות, שוחחו עם לקוחות קיימים שלהם (אם אפשר). אל תתביישו לשאול שאלות קשות. בדקו את הרישיונות והאישורים שלהם. שקיפות ותקשורת טובה הם מפתח.
מה הטעות הכי גדולה שמשקיעים מתחילים עושים?
לרוב, זה להסתמך על מקור מידע אחד בלבד (חברת תיווך, יזם) ולא לעשות מחקר עצמאי מעמיק. או להתעלם מעלויות נלוות ומסים שאינם גלויים מיד. או להשקיע במקום שאין להם שום הבנה לגביו, רק כי מישהו אמר שזה "חם". תעשו שיעורי בית. תתייעצו עם כמה אנשי מקצוע בלתי תלויים.
האם עכשיו זה זמן טוב להשקיע בנדל"ן בחו"ל?
תמיד יש שווקים שנמצאים בזמנים טובים יותר או פחות. אין "זמן קסם" להשקעה בכל העולם. השאלה היא האם *אתם* מוכנים, האם מצאתם *שוק ספציפי* שעבר את תהליך הבדיקה שלכם ונראה מבטיח, והאם מצאתם *נכס ספציפי* שמתאים לאסטרטגיית ההשקעה שלכם. זה תמיד עניין של מציאת ההזדמנות הספציפית, לא סתם לקפוץ על העגלה כי "עכשיו זה הזמן".
אפשר להשקיע בחו"ל דרך קרנות או קבוצות רכישה?
בהחלט. זו אופציה שיכולה להתאים למשקיעים שלא רוצים לטפל בפרטים הטכניים בעצמם, או שיש להם סכום נמוך יותר להשקעה. קרנות נדל"ן בינלאומיות או קבוצות רכישה מאפשרות "השקעה פסיבית" יחסית, כשהגוף המנהל הוא זה שאחראי על איתור הנכסים, הרכישה, הניהול והמכירה. אבל גם כאן – חובה לבדוק היטב את הגוף המנהל, את המודל העסקי, את העמלות, ואת היסטוריית הביצועים שלו.
בסוף, מה שבאמת חשוב…
השקעה בנדל"ן בחו"ל יכולה להיות אפיק השקעה מצוין. היא מציעה אפשרויות פיזור, פוטנציאל תשואה מעניין, ולפעמים גם דריסת רגל בשווקים נגישים יותר.
אבל זו לא ארוחת חינם, וזה בטח לא משהו שעושים "על הדרך" אחרי שקראתם פוסט בפייסבוק או שמעתם הצעה טלפונית מפתה.
היא דורשת מחקר מעמיק, הבנה של הסיכונים, עבודה עם אנשי מקצוע מהשורה הראשונה (עורכי דין, יועצי מס, חברות ניהול), וסבלנות. זה לא פתרון "עשה עכשיו כסף מהיר". זה מסע השקעה לטווח בינוני-ארוך.
אם אתם מוכנים להשקיע את הזמן והמאמץ הנדרשים, השוק הבינלאומי פותח דלתות להזדמנויות שפשוט לא קיימות בשוק המקומי. אז תתחילו לחקור, תשאלו שאלות (הרבה!), ואל תפחדו לצלול פנימה – אבל רק אחרי שווידאתם שהמים מספיק עמוקים בשבילכם.