אחרי כמה זמן אפשר למכור דירה ולהרוויח בגדול?

שאלת השאלות, התעלומה הגדולה, הפיל שבחדר (או בדירה, במקרה שלנו).

קניתם דירה, השקעתם, התרגשתם, אולי אפילו הספקתם לריב על צבע הקיר בסלון.

ועכשיו… מגרד לכם באצבעות למכור.

אולי המחירים עלו ואתם רוצים לגזור קופון שמן?

אולי גיליתם שהשכנים מלמעלה מנגנים בחמת חלילים בשלוש לפנות בוקר?

אולי סתם בא לכם שינוי?

תהיה הסיבה אשר תהיה, השאלה הגדולה היא: מתי לעזאזל אפשר למכור את הדירה הזאת בלי להצטער על זה אחר כך?

במאמר הזה נצלול לעומק הנושא, נפרק את המיתוסים, נבין את המיסים (כן, אי אפשר בלי זה), ונגלה האם יש נוסחת קסם לתזמון המושלם.

אז תכינו קפה, תתרווחו, ותתכוננו לקבל את כל התשובות שחיפשתם (וגם כמה שלא ידעתם שאתם צריכים).

בסוף המאמר הזה, אתם תדעו בדיוק מתי *נכון לכם* למכור, ותוכלו לחזור לגוגל רק כדי לחפש ממים של חתולים, כי בנושא הזה – כיסינו אתכם.

כמה זמן *באמת* צריך לחכות לפני שמוכרים דירה?

אוקיי, בואו נשים את הקלפים על השולחן ישר בהתחלה.

אין בחוק הישראלי סעיף שאומר "אסור למכור דירה לפני שעברו X שנים בדיוק".

טכנית? קניתם אתמול, אתם יכולים לפרסם למכירה היום.

אבל… וכאן מגיע אבל גדול ושמן…

ספוילר: אין מספר קסם (אבל יש היגיון בריא ובעיקר… מיסים)

למה רוב האנשים לא מוכרים דירה אחרי חודש? כי זה פשוט לא משתלם.

הסיבות העיקריות לכך שאנשים מחכים עם המכירה הן פיננסיות לחלוטין.

ובראש ובראשונה, ניצב לו הוד מעלתו, הגורם מספר אחת לכאבי ראש של מוכרי דירות:

מס שבח מקרקעין.

המס הזה הוא, בגדול, מס על הרווח שעשיתם מההפרש בין מחיר הקנייה למחיר המכירה של הדירה.

נשמע פשוט? חכו, זה נהיה מעניין.

רגע, למה בכלל לחכות? הכסף מדבר!

אז כן, הסיבה המרכזית לחכות היא כדי לנסות להימנע או לפחות להקטין את תשלום מס השבח.

זה יכול להיות הבדל של עשרות ומאות אלפי שקלים. שווה לחכות בשביל זה, לא?

מס שבח מקרקעין: החבר (הלא כל כך) נחמד שלכם

מס שבח הוא מס שמשולם על הרווח הריאלי (כלומר, רווח בניכוי אינפלציה והוצאות מוכרות) ממכירת נכס מקרקעין.

השיעור הסטנדרטי הוא 25% על הרווח שנצבר מ-1 בינואר 2014 ואילך.

נניח שקניתם דירה במיליון ש"ח ב-2015 ומכרתם אותה היום ב-1.5 מיליון ש"ח.

הרווח (השבח) הוא 500,000 ש"ח.

באופן גס, המס יעמוד על 25% מזה, כלומר 125,000 ש"ח.

לא סכום שהייתם רוצים לוותר עליו בקלות, נכון?

אבל, וזה אבל חשוב – יש פטורים!

פטור על דירה יחידה: גן העדן של המוכרים? כמעט.

הפטור המוכר והנפוץ ביותר ממס שבח הוא הפטור על מכירת "דירת מגורים מזכה" שהיא דירתכם היחידה.

כדי לקבל את הפטור הזה, אתם צריכים לעמוד בכמה תנאים מצטברים. התנאי המרכזי שרלוונטי לשאלת ה"מתי למכור" הוא:

• תקופת החזקה מינימלית: הדירה חייבת להיות בבעלותכם לפחות 18 חודשים מהרגע שבו הפכה לדירת המגורים שלכם (בדרך כלל, מיום קבלת החזקה או מיום סיום הבנייה בדירה מקבלן).

יש גם תקרת פטור (נכון לכתיבת שורות אלה, עומדת על כ-4.8 מיליון ש"ח – הסכום המדויק מתעדכן מדי פעם). אם מכרתם מעל התקרה, תשלמו מס על החלק היחסי שמעל התקרה.

חשוב: דירה יחידה פירושה שאין לכם בעלות על דירה נוספת (או חלק מדירה נוספת העולה על שליש) בישראל או בחו"ל (!).

אז אם זו הדירה היחידה שלכם, לחכות 18 חודשים יכול לחסוך לכם המון כסף.

שאלה: רגע, אם יש לי דירה אחת ואני קונה דירה חדשה לפני שמכרתי את הישנה, איבדתי את הפטור?

תשובה: לא בהכרח! החוק מאפשר "חפיפה" מסוימת. אם קניתם דירה חדשה, יש לכם בדרך כלל 18 חודשים למכור את הדירה הישנה ועדיין להיחשב כבעלי דירה יחידה לצורך הפטור (התקופה עשויה להשתנות, כדאי לבדוק את המצב העדכני). אז אפשר לנשום לרווחה (יחסית).

ואם זו דירה להשקעה? הסיפור קצת אחר (ופחות משמח לכיס)

אם הדירה שאתם מוכרים אינה הדירה היחידה שלכם (כלומר, יש לכם דירה נוספת), הפטור של ה-18 חודשים לא רלוונטי עבורכם.

במקרה כזה, תצטרכו לשלם מס שבח על הרווח.

חישוב המס על דירה להשקעה (או דירה שנייה ומעלה) הוא מורכב יותר.

הוא לוקח בחשבון את תקופת הבעלות ומתבצע בשיטה "לינארית מוטבת".

בגדול, זה אומר שמחלקים את השבח באופן יחסי לתקופות שונות בהן שיעורי המס היו שונים:

• שבח שנצבר עד סוף 2013: פטור ממס (במקרים רבים, אך לא תמיד).
• שבח שנצבר מתחילת 2014: חייב במס של 25%.

האם זה אומר שכדאי לחכות כמה שיותר זמן גם עם דירה להשקעה? לא בהכרח.

פעם, המתנה ארוכה יותר היתה משמעותית יותר כי היא הגדילה את החלק הפטור היחסי (מלפני 2014). היום, ככל שעובר הזמן, רוב הרווח מצטבר בתקופה החייבת במס (אחרי 2014), אז ההשפעה של המתנה הולכת ופוחתת מבחינת שיעור המס.

עם זאת, בהחלט ניתן ורצוי לקזז מהשבח הוצאות שהיו לכם, כמו:

• שכר טרחת עורך דין בקנייה ובמכירה.
• דמי תיווך (אם השתמשתם).
• עלויות שיפוצים משמעותיים (שלא הוכרו כהוצאה שוטפת לצורכי מס הכנסה).
• מס רכישה ששילמתם.
• אגרות שונות.

חשוב לשמור קבלות על הכל!

שאלה: האם שיפוץ קטן כמו צביעת הדירה מוכר כהוצאה למס שבח?

תשובה: בדרך כלל לא. הוצאות "קוסמטיות" או תחזוקה שוטפת אינן מוכרות. שיפוץ צריך להיות משמעותי כדי שיוכר, כמו החלפת ריצוף, מטבח חדש, הרחבה וכו'. התייעצו עם יועץ מס או עו"ד מקרקעין לגבי מה מוכר ומה לא.

---

חוץ ממס הכנסה, יש עוד כמה 'חברים' בדרך…

אוקיי, דיברנו מספיק על מס שבח. זה חשוב, זה קריטי, אבל זה לא הדבר היחיד שצריך לקחת בחשבון.

החיים, כמו שאומרים, הם לא רק מיסים (למרבה הצער, הם גם כוללים תורים לדואר).

שוק הנדל"ן: טיימינג זה (כמעט) הכל?

מתי הזמן הכי טוב למכור? כשהמחירים גבוהים והביקוש בשמיים, כמובן!

קל להגיד, קשה לתזמן.

שוק הנדל"ן נע במחזורים. יש תקופות של עליות מחירים חדות ("שוק של מוכרים") ויש תקופות של קיפאון או ירידות ("שוק של קונים").

למכור בשיא זה נחמד, אבל כמעט בלתי אפשרי לתזמן את זה באופן מושלם.

מה שכן אפשר לעשות זה להבין את המגמה הכללית.

האם הדירות באזור שלכם נחטפות מהר או יושבות חודשים על המדף?

האם הריבית במשק עולה (מה שמקשה על קונים לקחת משכנתא) או יורדת?

מה התחזיות הכלכליות?

ב-Banku אנחנו תמיד עוקבים אחרי המגמות בשוק הנדל"ן הישראלי והעולמי, כי זה משפיע ישירות גם על ההשקעות שלכם.

מעבר למגמה הכללית, יש גם עונתיות מסוימת. יש האומרים שהאביב והקיץ הן תקופות חמות יותר למכירות (אנשים פחות אוהבים לחפש דירה בגשם זלעפות).

בסופו של דבר, תנאי השוק יכולים להשפיע על המחיר שתקבלו ועל המהירות שבה תמכרו – וזה בהחלט שיקול.

שיפוצים, שדרוגים וההחזר על ההשקעה (ROI) – שווה את הזמן והכסף?

לפני שאתם רצים למכור, שאלה חשובה: האם הדירה במצב אופטימלי?

לפעמים, השקעה קטנה בשיפוץ קוסמטי יכולה לעשות הבדל גדול.

צבע טרי, סידור קל של הגינה (אם יש), החלפת ידיות בארונות מטבח – דברים קטנים שיכולים לגרום לדירה להיראות מזמינה יותר.

האם שווה להיכנס לשיפוץ גדול לפני מכירה?

זו כבר שאלה מורכבת יותר.

שיפוץ גדול עולה כסף, לוקח זמן (מה שמעכב את המכירה), וכרוך בהרבה כאב ראש.

האם ההשקעה תחזיר את עצמה במחיר המכירה?

לא תמיד. לפעמים קונים מעדיפים לקנות דירה במחיר נמוך יותר ולשפץ לפי טעמם.

חשבו היטב על עלות-תועלת. מה מקובל באזור שלכם? מה הסטנדרט? לפעמים, רק לוודא שהכל עובד ותקין (חשמל, אינסטלציה) זה מספיק.

שאלה: קניתי דירה מוזנחת במטרה לשפץ ולמכור ברווח מהיר (פליפ). האם כדאי לי לחכות 18 חודשים בשביל הפטור?

תשובה: זו דילמה קלאסית. אם זו דירתך היחידה, המתנה של 18 חודשים תחסוך לך 25% מס על הרווח, שזה המון. מצד שני, 18 חודשים זה זמן ארוך להחזיק נכס שקנית במטרה למכור מהר, וזה כרוך בעלויות מימון (משכנתא/הלוואה) וסיכון (שינוי בשוק). צריך לעשות חישוב קר של מה עדיף: למכור מהר ולשלם מס, או לחכות ולחסוך את המס אבל לשאת בעלויות ההחזקה והסיכון. אין תשובה אחת נכונה.

המשכנתא: איך היא נכנסת לתמונה?

רוב האנשים קונים דירה עם משכנתא. כשמוכרים, צריך לסלק אותה.

כאן נכנסים לתמונה שני דברים עיקריים:

1. עמלת פירעון מוקדם: אם יש לכם משכנתא במסלולים בריבית קבועה, ייתכן שתצטרכו לשלם קנס לבנק אם אתם מסלקים אותה לפני הזמן, במיוחד אם הריבית הנוכחית בשוק נמוכה מהריבית שלכם. כדאי לבדוק מול הבנק מה גובה העמלה הצפויה – היא יכולה להגיע לאלפי ואף עשרות אלפי שקלים.
2. גרירת משכנתא: אם אתם מוכרים דירה וקונים דירה אחרת במקומה, ייתכן שתוכלו "לגרור" את המשכנתא הקיימת בתנאים הטובים שלה לדירה החדשה. זה יכול להיות משתלם אם לקחתם משכנתא בתנאים מצוינים בעבר. לא תמיד הבנק מאשר גרירה, וזה תלוי בנכס החדש וביכולת ההחזר שלכם.

שיקולי המשכנתא יכולים להשפיע על ההחלטה מתי למכור, במיוחד אם עמלת הפירעון המוקדם גבוהה.

רגע, מה עם…? מקרים מיוחדים ששווה להכיר

החיים לא תמיד פשוטים כמו קנייה ומכירה של דירה יחידה שנרכשה ישירות מהבעלים הקודמים. יש כמה מצבים נפוצים שמוסיפים קצת "פלפל" לעניין.

דירה מקבלן: מתי הספירה לאחור מתחילה?

קניתם דירה "על הנייר" מקבלן? מזל טוב! אבל מתי מתחילים לספור את ה-18 חודשים לפטור ממס שבח (אם זו דירתכם היחידה)?

שימו לב: הספירה לא מתחילה מיום חתימת החוזה!

הספירה מתחילה רק מהרגע שהדירה ראויה למגורים – בדרך כלל, הכוונה היא למועד קבלת טופס 4 (אישור אכלוס) וסיום הבנייה בפועל.

זה אומר שאם קניתם דירה על הנייר ב-2021, והבנייה הסתיימה וקיבלתם טופס 4 רק באמצע 2024, תוכלו למכור בפטור ממס שבח (אם זו דירתכם היחידה ועומדים בשאר התנאים) רק בתחילת 2026 (18 חודשים מאמצע 2024).

זו נקודה קריטית שאנשים רבים מפספסים.

שאלה: חתמתי על חוזה מקבלן לפני שנתיים, הבנייה מתעכבת כבר שנה. האם אני יכול למכור עכשיו בלי מס?

תשובה: כנראה שלא. כל עוד אין טופס 4 והבנייה לא הסתיימה, הדירה לא נחשבת "דירת מגורים" שהתחלת להחזיק בה בפועל. תצטרך לחכות 18 חודשים *מיום סיום הבנייה וקבלת טופס 4* כדי להיות זכאי לפטור על דירה יחידה.

דירה בירושה/מתנה: סיפור אחר לגמרי?

קיבלתם דירה בירושה מההורים או במתנה? קודם כל, תתחדשו (או משתתפים בצערכם, תלוי בנסיבות).

מבחינת מס שבח, המצב פה שונה.

כשמוכרים דירה שהתקבלה בירושה, "נכנסים לנעלי" המוריש. כלומר, לצורך חישוב המס ותקופת ההחזקה, מסתכלים מתי המוריש רכש את הדירה ומה היו תנאיו.

אם המוריש היה זכאי לפטור ממס שבח אילו היה מוכר את הדירה בעצמו (למשל, זו היתה דירתו היחידה והוא החזיק בה מעל 18 חודשים), ייתכן שגם היורש יהיה זכאי לפטור במכירה.

במקרה של דירה במתנה (לא מקרוב משפחה פטור ממס כמו הורים לילדים), ייתכנו "תקופות צינון" – תקופות מינימליות שבהן מקבל המתנה צריך להחזיק בדירה לפני שהוא יכול למכור אותה בפטור (אם זו דירתו היחידה), כדי למנוע תכנוני מס.

הנושא של מיסוי דירות בירושה ובמתנה מורכב מאוד ותלוי בפרטים רבים (מי נתן/הוריש, מתי, האם זה קרוב משפחה וכו'). מומלץ בחום להתייעץ עם איש מקצוע (עו"ד/יועץ מס) לפני שמבצעים עסקה כזו.

שאלה: קיבלתי דירה במתנה מההורים לפני שנה. זו דירתי היחידה. האם אני יכול למכור אותה עכשיו בפטור?

תשובה: ייתכן שכן, אבל תלוי. אם ההורים נתנו לך את הדירה במתנה כשהיא פטורה ממס (למשל, זו היתה דירתם היחידה), ייתכן שתצטרך לעמוד בתקופת צינון מסוימת של מגורים בדירה (למשל, 3 שנים) או בהחזקה בה (למשל, 4 שנים) כדי לקבל את הפטור המלא. החוקים משתנים וכדאי לבדוק ספציפית למקרה שלך.

שאלה: ירשתי דירה שהיתה דירה להשקעה של סבא שלי. האם אצטרך לשלם מס שבח?

תשובה: כנראה שכן. מכיוון שהדירה לא היתה זכאית לפטור אצל סבא שלך (בהנחה שהיתה לו דירה נוספת), גם אתה כיורש תצטרך לשלם מס שבח במכירתה. המס יחושב על הרווח שנצבר מיום שסבא שלך קנה אותה ועד יום המכירה על ידך (בקיזוז הוצאות וכו').

---

אז מה השורה התחתונה? מתי למכור?!

אחרי כל החפירות האלה, בטח חזרתם לשאלה המקורית – נו, אז מתי למכור?

כמו שאתם מבינים, אין תשובה אחת פשוטה.

הזמן הנכון למכור הוא שילוב של כמה גורמים:

• המצב המיסויי שלכם: האם זו דירה יחידה? אם כן, המתנה של 18 חודשים היא כמעט תמיד הצעד הכלכלי הנכון ביותר כדי לחסוך מס שבח משמעותי. אם זו דירה להשקעה, המיסוי פחות תלוי בזמן ההחזקה (מעבר לנקודה מסוימת), והשיקולים האחרים הופכים דומיננטיים יותר.
• מצב השוק: האם זה זמן טוב למכור באזור שלכם? האם המחירים בעלייה? האם יש ביקוש? תזמון נכון של השוק יכול להוסיף לכם עוד כמה שקלים טובים לכיס (או לקצר משמעותית את זמן המכירה).
• הצרכים האישיים שלכם: למה אתם רוצים למכור? האם אתם חייבים את הכסף בדחיפות? האם אתם עוברים דירה, עיר או אפילו מדינה? האם המשפחה גדלה ואתם צריכים מקום גדול יותר? לפעמים, הנסיבות האישיות גוברות על כל שיקול כלכלי אחר.
• מצב הנכס: האם הוא דורש שיפוץ? האם אתם מוכנים ויכולים להשקיע בו לפני המכירה?
• שיקולי משכנתא: בדקו את עלויות הפירעון המוקדם או את האפשרות לגרירה.

בקיצור, התשובה היא: זה תלוי.

תלוי בכם, תלוי בדירה, תלוי בשוק, ותלוי ברשויות המס (שתמיד נמצאות שם ברקע).

מה שחשוב הוא לקבל החלטה מושכלת.

אל תמכרו בפזיזות רק כי המחירים קצת עלו, ואל תחכו לנצח בשביל תזמון מושלם שלא בטוח שיגיע.

אספו את כל הנתונים, הבינו את ההשלכות (בעיקר המיסויות), התייעצו עם אנשי מקצוע אם צריך (עו"ד מקרקעין, יועץ מס, אולי אפילו יועץ משכנתאות), והחליטו מה הכי נכון *לכם*.

ובינתיים, עד שתחליטו, תמיד תוכלו להמשיך לקרוא את המאמרים המעולים שלנו כאן ב-Banku על שוק ההון, השקעות וכל מה שמעניין פיננסית. כי ידע זה כוח, ובנדל"ן – ידע זה גם הרבה כסף.