האם שווה להשקיע בדירה בבאר שבע? הנתונים שחייבים להכיר

חושבים על באר שבע? הגיוני.

העיר הזו, שפעם הייתה מין נקודה רדומה בקצה המפה, הפכה פתאום לכוכבת של שיחות הסלון הפיננסיות.

כולם מדברים על "ההזדמנות" בבירת הנגב.

אבל רגע, לפני שאתם רצים לבנק למשכן את הסבתא, בואו נעצור שנייה.

האם באר שבע היא באמת מכרה הזהב הנדל"ני הבא של ישראל?

או שמא מדובר בעוד בועה נוצצת שעומדת להתפוצץ לנו בפנים?

אם הגעתם לכאן, כנראה שההתלבטות הזו מוכרת לכם.

יופי. כי אנחנו כאן כדי לעשות סדר בבלאגן.

בלי סיסמאות ריקות, בלי הבטחות שווא, ובלי אינטרסים נסתרים (טוב, אולי רק לגרום לכם לקרוא עד הסוף).

נצלול יחד לעומק שוק הנדל"ן הבאר שבעי.

ננתח מספרים, נבין מגמות, נחשוף את הסיכונים שאף אחד לא מדבר עליהם, ונגלה את ההזדמנויות שאולי פספסתם.

המטרה? שתסיימו לקרוא את המאמר הזה עם הבנה ברורה – האם השקעה בדירה בבאר שבע מתאימה *לכם*. לא לשכן, לא לחבר מהמילואים, אלא לכם.

אז קחו כוס קפה (או משהו חזק יותר, אנחנו לא שופטים), ותתכוננו למסע מרתק אל ליבו הפועם (או המקרטע?) של שוק הנדל"ן הדרומי.

ואל תדאגו, גם אם בסוף תחליטו שבאר שבע זה לא בשבילכם, לפחות תדעו למה.

זה כבר שווה משהו, לא?

דירה בבאר שבע: זהב דיגיטלי או חור בכיס?

למה בכלל מסתכלים דרומה? הקסם המסתורי של באר שבע

אז מה הסיפור הגדול? למה פתאום כולם נוהרים לבאר שבע כאילו גילו שם נפט (ספוילר: לא גילו)?

יש כמה סיבות טובות, או לפחות כאלה שנשמעות טוב על הנייר.

בואו נפרוט אותן, אבל בלי להתלהב יותר מדי. אנחנו עדיין ישראלים ציניים, כן?

המוח של הדרום: אוניברסיטה, בית חולים וההייטק שאולי יגיע

אי אפשר לדבר על באר שבע בלי להזכיר את אוניברסיטת בן-גוריון ואת המרכז הרפואי סורוקה.

שני מוסדות ענק שמושכים אלפי סטודנטים, רופאים, חוקרים וסגל.

כל אלה צריכים מקום לגור, נכון? וסטודנטים הם הדלק שמניע את שוק השכירות בערים רבות.

לצד האקדמיה והרפואה, יש את פארק ההייטק גב-ים נגב.

ההבטחה הגדולה ל"סיליקון וואדי" של הדרום.

זה נשמע מדהים, ובהחלט יש שם פעילות מעניינת וחברות רציניות.

אבל, וזה אבל חשוב, הפארק עדיין לא מימש את מלוא הפוטנציאל שלו, והתחרות על עובדי הייטק בישראל קשה.

האם ההייטק יהיה מנוע צמיחה משמעותי מספיק כדי להצדיק השקעה גדולה? השאלה עדיין פתוחה.

צבא ההגנה לישראל עובר דירה (והחיילים צריכים איפה לישון)

פרויקט מעבר בסיסי צה"ל דרומה, ובמיוחד קריית ההדרכה (עיר הבה"דים), נחשב לאחד הגורמים המרכזיים שהזניקו את העניין בבאר שבע.

הרעיון פשוט: אלפי משרתי קבע ומשפחותיהם יצטרכו פתרונות דיור באזור.

זה נכון, ויש לזה השפעה.

אבל כמה מהם באמת יקנו דירות בעיר? כמה יעדיפו לגור ביישובים הסמוכים?

וכמה זמן ייקח עד שההשפעה הזו תתממש במלואה?

זה לא קסם מיידי. זה תהליך.

תשתיות ותחבורה: האם הרכבת באמת מקרבת את הפריפריה?

באר שבע מחוברת למרכז הארץ ברכבת.

זה יתרון משמעותי, אין ספק.

נסיעה ברכבת נוחה יותר מנסיעה ברכב פרטי בפקקים של גוש דן.

יש גם תוכניות לשדרוג כבישים ותשתיות נוספות.

אבל בואו נודה על האמת, באר שבע היא עדיין רחוקה.

הנסיעה ברכבת לתל אביב לוקחת כשעה (במקרה הטוב), וזה לא תמיד מתאים למי שעובד במרכז וצריך גמישות.

האם התשתיות הקיימות והעתידיות מספיקות כדי לגשר על הפער הגיאוגרפי והתפיסתי מהמרכז? תלוי את מי שואלים.

המחיר! המחיר! האם עדיין אפשר למצוא מציאות?

זו אולי הסיבה המרכזית שמשכה משקיעים לבאר שבע מלכתחילה.

המחירים היו (ועדיין, יחסית) נמוכים משמעותית מאשר במרכז הארץ.

דירה שבתל אביב עולה מיליונים, אפשר היה למצוא בבאר שבע בכמה מאות אלפי שקלים בודדים.

הפער הזה איפשר למשקיעים עם הון עצמי מוגבל להיכנס לשוק הנדל"ן, וקיווה לתשואה נאה על השכירות ולעליית ערך עתידית.

אבל, שימו לב: המחירים בבאר שבע עלו בשנים האחרונות.

האם המציאות הגדולות כבר מאחורינו?

האם המחירים הנוכחיים עדיין אטרקטיביים מספיק ביחס לסיכון ולפוטנציאל? על זה נדבר בהמשך.

---

הצד האפל של המדבר: 5 סיכונים שחייבים להכיר לפני שקונים

אוקיי, דיברנו על הדברים הנוצצים. עכשיו בואו נדבר תכל'ס.

כמו בכל השקעה, גם בנדל"ן בבאר שבע יש סיכונים.

והם לא תמיד נעימים לאוזן (או לארנק).

הנה כמה נקודות למחשבה, לפני שאתם מתפתים לחתום על הצ'ק.

1. שוק השכירות: יציב כמו סלע או חול טובעני?

הרבה משקיעים קונים דירה בבאר שבע מתוך מחשבה על השכרה לסטודנטים או למשרתי קבע.

על הנייר, זה נשמע מעולה. ביקוש קבוע, הכנסה פסיבית.

אבל מה קורה בפועל?

• תחרות גוברת: המון משקיעים חשבו על אותו רעיון. שכונות מסוימות מוצפות בדירות להשכרה, מה שמוריד את מחירי השכירות ומקשה על מציאת שוכרים איכותיים.
• תלות בסטודנטים: שוק השכירות תלוי מאוד במחזורי הלימודים באוניברסיטה. בחופשות הקיץ (או בתקופות משבר כמו הקורונה), הביקוש יורד דרמטית.
• ניהול מרחוק: אם אתם לא גרים בבאר שבע, ניהול נכס מרחוק יכול להיות כאב ראש. תיקונים, מציאת שוכרים, גביית תשלומים – כל אלה דורשים זמן, אנרגיה ולפעמים גם כסף לחברת ניהול.
• שוכרים לא תמיד אידיאליים: לא כל הסטודנטים שקטים ומשלמים בזמן. תתכוננו לאפשרות של נזקים לדירה או קשיי גבייה.

התשואה על הנייר נראית מפתה, אבל התשואה הריאלית, אחרי כל ההוצאות והבלאי, יכולה להיות נמוכה יותר.

2. ההיצע גדל: האם איחרתם את מסיבת המחירים הנמוכים?

כמו שאמרנו, המחירים בבאר שבע כבר לא מה שהיו פעם.

בנוסף, יש בנייה חדשה בעיר ובסביבתה.

יותר דירות חדשות בשוק משמעותן יותר תחרות לדירות הישנות יותר (שאולי קניתם להשקעה).

האם עליית המחירים מיצתה את עצמה? האם אנחנו קרובים לשיא?

אף אחד לא יודע בוודאות. אבל הסיכון שהמחירים ידשדשו או אפילו ירדו קיים, במיוחד אם מנועי הצמיחה (הייטק, צבא) לא יספקו את הסחורה כמצופה.

לקנות במחיר גבוה מדי יכול לנעול אתכם בהשקעה לא רווחית לשנים.

3. ביטחון, ביטחון, ביטחון: אי אפשר להתעלם מהפיל שבחדר

כן, צריך לדבר על זה.

באר שבע קרובה גיאוגרפית לרצועת עזה.

בעתות הסלמה ביטחונית, העיר נמצאת בטווח הרקטות.

זה משפיע על איכות החיים של התושבים, ובהחלט יכול להשפיע גם על שוק הנדל"ן.

בתקופות מתוחות, הביקוש לדירות (לקנייה ולהשכרה) עלול לרדת.

משקיעים זרים או אפילו ישראלים מהמרכז עשויים להירתע מהשקעה באזור שנחשב רגיש ביטחונית.

זה סיכון שקשה לכמת, אבל הוא קיים וחייבים לקחת אותו בחשבון.

4. תלות בגורמים חיצוניים: מה אם התוכניות ישתנו?

חלק גדול מהאטרקטיביות של באר שבע נשען על פרויקטים גדולים ותוכניות ממשלתיות:

• מעבר צה"ל דרומה.
• פיתוח פארק ההייטק.
• השקעות בתשתיות.

אבל מה יקרה אם הפרויקטים האלה יתעכבו? יצומצמו? או ישתנו?

מה אם יחליטו שההייטק יתרכז דווקא בירוחם או בדימונה?

מה אם תקציבי הביטחון יקוצצו ומעבר הבסיסים יואט?

התלות הזו בגורמים חיצוניים יוצרת אי-ודאות נוספת.

השקעה בבאר שבע היא במידה מסוימת הימור על כך שהתוכניות האלה אכן יתממשו כמתוכנן ובזמן.

5. אתגרים חברתיים-כלכליים: לא כל העיר זהה

באר שבע היא עיר מגוונת, עם שכונות חזקות ומשגשגות לצד אזורים עם אתגרים חברתיים-כלכליים.

לא כל דירה בבאר שבע היא הזדמנות השקעה.

חשוב מאוד להבין את ההבדלים בין השכונות השונות:

• מי האוכלוסייה?
• מה רמת הביקוש לשכירות?
• מה מצב התשתיות בשכונה?
• האם יש תוכניות פיתוח עתידיות לאזור?

השקעה בשכונה הלא נכונה עלולה להוביל לקשיים במציאת שוכרים, לתשואה נמוכה ואפילו לירידת ערך.

נדרשת עבודת שטח והבנה מעמיקה של הדינמיקה העירונית.

---

מספרים, תשואות וכל מה שבאמצע: האם זה באמת משתלם?

דיבורים זה נחמד, אבל בסוף, משקיעים רוצים לראות מספרים.

האם ההשקעה בבאר שבע יכולה להניב תשואה שתצדיק את הסיכון והמאמץ?

בואו ננסה לפרק את זה.

תשואה שוטפת (שכירות) מול עליית ערך: מה הסיפור האמיתי?

משקיעי נדל"ן מחפשים שני דברים עיקריים:

1. תשואה שוטפת: הכסף שנכנס כל חודש מהשכרת הנכס, בניכוי ההוצאות.
2. עליית ערך (רווח הון): הרווח שנוצר מעליית מחיר הדירה לאורך זמן, כאשר מוכרים אותה.

בבאר שבע, הפיתוי הגדול היה (ועודנו במידה מסוימת) התשואה השוטפת.

בגלל מחירי הקנייה הנמוכים יחסית, אחוז התשואה השנתי משכירות (שכר דירה שנתי חלקי מחיר הדירה) היה גבוה יותר מאשר במרכז.

משקיעים יכלו לקבל תשואה ברוטו של 4%, 5% ואפילו יותר בשנים מסוימות.

אבל, וזה אבל ענק, זו תשואה ברוטו.

צריך לנכות ממנה:

• מס הכנסה על שכירות (אם יש)
• ארנונה
• ועד בית
• ביטוח מבנה
• תיקונים ובלאי (תמיד יש!)
• תקופות שהדירה עומדת ריקה בין שוכרים
• עלות חברת ניהול (אם משתמשים)

פתאום, התשואה הנטו יכולה לרדת משמעותית, אולי ל-2.5%-3.5%.

ומה לגבי עליית ערך?

בשנים האחרונות הייתה עליית ערך יפה בבאר שבע, אבל היא הייתה מתונה יותר מאשר באזורי הביקוש במרכז.

האם הפוטנציאל לעליית ערך עתידית מצדיק את המחירים הנוכחיים?

זו שאלת מיליון השקל (או כמה מאות אלפי שקלים, במקרה של באר שבע).

יש הטוענים שהפוטנציאל עדיין קיים, בזכות הפיתוח העתידי.

אחרים סקפטיים יותר, ומצביעים על הסיכונים שדיברנו עליהם.

מיסוי ועלויות נלוות: הכסף הקטן שהורס את החישובים

כשאתם מחשבים כדאיות השקעה, אל תשכחו את כל העלויות שמסביב:

• מס רכישה: על דירה שנייה ומעלה משלמים מס רכישה גבוה (נכון להיום, החל מ-8%). זה מייקר משמעותית את העסקה.
• שכר טרחת עורך דין: חובה בכל עסקת מקרקעין.
• דמי תיווך: אם השתמשתם במתווך (וקשה שלא), תוסיפו עוד אחוז או שניים.
• שיפוץ ראשוני: רוב הדירות להשקעה יד שנייה דורשות ריענון או שיפוץ כלשהו.
• עלויות מימון: אם לקחתם משכנתא, הריבית וההצמדה הן הוצאות משמעותיות.

כל העלויות האלה "אוכלות" מהתשואה הפוטנציאלית שלכם.

חייבים לקחת אותן בחשבון מהרגע הראשון.

באר שבע או S&P 500? השוואת אלטרנטיבות

רגע לפני שאתם רצים לקנות דירה, עצרו וחשבו: האם זו ההשקעה הכי טובה לכסף שלכם?

איך היא בהשוואה לאלטרנטיבות?

• נדל"ן במקומות אחרים: אולי עדיף לקנות דירה קטנה יותר באזור ביקוש חזק יותר? אולי נכס מסחרי?
• שוק ההון: מה לגבי השקעה במדדים כמו S&P 500 (שמייצג את 500 החברות הגדולות בארה"ב)? היסטורית, מדדים כאלה הניבו תשואה שנתית ממוצעת נאה לאורך זמן, וההשקעה נזילה ופשוטה יותר מנדל"ן. (כמובן, גם בשוק ההון יש סיכונים ותנודתיות).
• אפיקים סולידיים יותר: אם אתם שונאי סיכון, אולי פיקדון בנקאי או אג"ח ממשלתי מתאימים לכם יותר, גם אם התשואה נמוכה.

הנקודה היא שצריך להסתכל על התמונה הרחבה.

השקעה בנדל"ן בבאר שבע היא רק אופציה אחת מני רבות.

חשוב לבחון את יחס הסיכון-סיכוי שלה מול האפשרויות האחרות שעומדות בפניכם.

---

שאלות ששורפות לכם בכיס (ותשובות שאולי יצננו קצת)

אספנו כמה מהשאלות הכי נפוצות שמשקיעים שואלים על באר שבע, וניסינו לתת תשובות כנות (ולא מתחייבות, כמובן).

1. שאלה: באיזו שכונה הכי כדאי להשקיע בבאר שבע?

   תשובה: אה, שאלת השאלות. פעם כולם רצו לשכונה ד' ליד האוניברסיטה. היום התמונה מורכבת יותר. שכונות כמו רמות ונווה זאב נחשבות מבוססות יותר, אבל המחירים בהן גבוהים יותר והתשואה משכירות נמוכה יותר. שכונות ותיקות יותר כמו ו' או ב' עשויות להציע מחירים נמוכים יותר, אבל דורשות יותר זהירות בבחירת הנכס והאזור הספציפי. שכונת הפארק החדשה נראית מבטיחה, אבל גם שם המחירים כבר לא נמוכים. התשובה האמיתית: אין שכונה אחת "הכי טובה". זה תלוי בתקציב, באסטרטגיית ההשקעה (שכירות או עליית ערך), ובנכונות שלכם לקחת סיכונים. חובה לעשות שיעורי בית מעמיקים על כל שכונה ושכונה.

2. שאלה: כמה הון עצמי אני באמת צריך כדי לקנות דירה להשקעה בבאר שבע?

   תשובה: זה תלוי במחיר הדירה ובאחוז המימון שתקבלו מהבנק. על דירה שנייה ומעלה, הבנק בדרך כלל ייתן עד 50% מימון. כלומר, תצטרכו לפחות 50% הון עצמי ממחיר הדירה. אבל! אל תשכחו להוסיף לזה את מס הרכישה (8% ומעלה), שכ"ט עו"ד, תיווך, ועלויות שיפוץ ראשוני. בפועל, סביר להניח שתצטרכו קרוב ל-60%-65% משווי העסקה כהון עצמי זמין. זה לא מעט כסף.

3. שאלה: האם עדיף דירה חדשה מקבלן או דירה יד שנייה בבאר שבע?

   תשובה: לכל אופציה יתרונות וחסרונות.
   דירה חדשה: פחות כאבי ראש של שיפוצים ותיקונים בהתחלה, אולי קל יותר להשכיר במחיר גבוה יותר. חסרונות: מחיר גבוה יותר, לפעמים צריך לחכות הרבה זמן עד שהיא מוכנה, פחות פוטנציאל ל"מציאה".
   דירה יד שנייה: מחיר נמוך יותר, אפשרות למצוא הזדמנויות מתחת למחיר השוק, כניסה מהירה יותר לנכס. חסרונות: כנראה תצטרכו לשפץ, עלויות תחזוקה גבוהות יותר בהמשך, אולי קשה יותר להשכיר.
   שורה תחתונה: תלוי בתקציב, בזמן שיש לכם להשקיע, ובסבלנות שלכם לשיפוצים.

4. שאלה: מה התשואה הריאלית (נטו) שאפשר לצפות לה מדירה בבאר שבע היום?

   תשובה: זהירות עם הבטחות. מי שמבטיח לכם תשואה מובטחת של 5% נטו כנראה לא מספר לכם את כל הסיפור. אחרי כל ההוצאות (מס, ארנונה, תיקונים, תקופות ריקות וכו'), תשואה שנתית נטו של 2.5% עד 3.5% היא כנראה הערכה ריאלית יותר לשוק הנוכחי ברוב האזורים. זה כמובן משתנה מאוד בין נכסים ושכונות. חשוב לעשות חישוב פרטני ומדויק לכל נכס פוטנציאלי.

5. שאלה: אני גר במרכז, האם כדאי לי לנהל נכס להשקעה בבאר שבע?

   תשובה: אפשרי, אבל לא פשוט. ניהול מרחוק דורש יותר מאמץ, או שתצטרכו לשלם לחברת ניהול (שתיקח עמלה ותקטין את התשואה שלכם). תקלות תמיד קורות ברגע הכי לא נוח, ושוכרים צריכים מענה. אם אין לכם זמן, סבלנות, או קשרים מקומיים בבאר שבע שיכולים לעזור, זה עלול להיות מתסכל ויקר. שקלו היטב אם אתם בנויים לזה.

6. שאלה: האם עליית הריבית במשק לא "תהרוג" את שוק הנדל"ן בבאר שבע?

   תשובה: עליית הריבית בהחלט משפיעה. היא מייקרת את המשכנתאות, מקטינה את כוח הקנייה של הרוכשים והמשקיעים, ועשויה להאט את קצב עליית המחירים או אפילו לגרום לירידות מסוימות. זה נכון לכל הארץ, וגם לבאר שבע. מצד שני, אם הריבית תרד בעתיד, זה עשוי לתת דחיפה מחודשת לשוק. זה חלק מהמחזוריות הכלכלית שצריך לקחת בחשבון.

---

אז… לקנות או לא לקנות? השורה התחתונה (שאין באמת)

אז מה המסקנה? האם באר שבע היא גן עדן למשקיעים או פאטה מורגנה במדבר?

התשובה, כמה שזה מעצבן, היא: זה תלוי.

אין תשובה אחת נכונה לכולם.

השקעה בדירה בבאר שבע יכולה להיות מהלך נכון עבור משקיעים מסוימים, בתנאים מסוימים:

• אם יש לכם הון עצמי מספק (כולל כל העלויות הנלוות).
• אם אתם מבינים את הסיכונים ומקבלים אותם (ביטחוני, שוק שכירות, תחרות, תלות בתוכניות).
• אם עשיתם מחקר מעמיק על השכונה והנכס הספציפי.
• אם יש לכם אורך רוח ואתם לא מצפים להתעשרות מהירה.
• אם אתם מוכנים להתמודד עם ניהול הנכס (או לשלם למישהו שיעשה זאת).
• אם בחנתם את האלטרנטיבות והגעתם למסקנה שזו ההשקעה המתאימה ביותר *עבורכם*.

מצד שני, אם אתם מחפשים השקעה סולידית לגמרי, אם אין לכם סבלנות להתעסק עם שוכרים ותיקונים, אם אתם נרתעים מהסיכון הביטחוני, או אם התשואה הריאלית נראית לכם נמוכה מדי ביחס לסיכון – יכול להיות שבאר שבע היא לא המקום בשבילכם.

אולי עדיף לכם להשקיע בשוק ההון, בנכס קרוב יותר לבית, או פשוט לשמור את הכסף בפיקדון (למרות שזה קצת משעמם, לא?).

ההמלצה הכי טובה שאפשר לתת היא: אל תקשיבו לגורואים ואל תלכו אחרי העדר.

עשו את שיעורי הבית שלכם.

נתחו את המספרים.

הבינו את הסיכונים.

התייעצו עם אנשי מקצוע (אבל קחו גם את דעתם בעירבון מוגבל).

והכי חשוב – קבלו החלטה שמתאימה למטרות, ליכולות ולפרופיל הסיכון האישי שלכם.

באר שבע היא עיר עם פוטנציאל, אבל גם עם אתגרים.

ההצלחה של ההשקעה שלכם תלויה לא רק בעיר עצמה, אלא בעיקר בכם.

בהצלחה!