משכנתא לדירה שניה: הסוד שהבנקים לא מגלים לכם נחשף

חולמים על דירה שניה? כזו להשקעה, אולי לילדים, או פשוט כי אתם יכולים?

פנטזיה נהדרת.

אבל רגע לפני שאתם מדמיינים את דמי השכירות זורמים לחשבון, יש שאלה קטנה (גדולה!) שצריך לענות עליה:

כמה כסף הבנק בכלל יסכים לתת לכם כמשכנתא?

אם חשבתם שזה אותו סיפור כמו בדירה הראשונה שלכם, צפויה לכם הפתעה.

ולא, זו לא בהכרח הפתעה מהסוג שקופץ מעוגה עם זיקוקים.

במאמר הזה נצלול לעומק הרגולציה, נבין את ההיגיון (כן, יש כזה!) מאחורי המספרים, ונגלה בדיוק כמה משכנתא תוכלו לגייס לטובת הנכס הנוסף שלכם.

תתכוננו, אנחנו הולכים לפצח את הנוסחה אחת ולתמיד, בלי בלבולי מוח ובלי אותיות קטנות מדי.

בסוף הקריאה? אתם תדעו בדיוק איפה אתם עומדים, מה האפשרויות שלכם, ואולי אפילו תחסכו כמה טלפונים מיותרים לבנקאים מנומנמים.

קדימה, מתחילים.

דירה ראשונה vs. דירה שניה: למה בכלל יש הבדל?

נתחיל מהבסיס. כשקונים דירה ראשונה, המדינה (דרך בנק ישראל) רוצה לעזור לכם.

היא מבינה שזו כנראה ההוצאה הכי גדולה שתעשו בחיים, ושיש צורך בסיוע מסוים כדי להפוך את חלום הדיור למציאות.

לכן, עבור רוכשי דירה יחידה, תקרת המימון (ה-LTV, Loan To Value) יכולה להגיע עד 75% משווי הנכס.

זה אומר שאם הדירה עולה מיליון ש"ח, תוכלו לקבל משכנתא של עד 750,000 ש"ח (בהנחה שאתם עומדים בשאר הקריטריונים, כמובן).

נשמע הגיוני, נכון?

אבל מה קורה כשמדובר בדירה שניה (או שלישית, רביעית…)?

כאן הסיפור משתנה. באופן דרמטי.

אז כמה כסף הבנק באמת ייתן לכם על דירה שניה? (ספוילר: פחות)

בנק ישראל, הגוף שמפקח על הבנקים וקובע את כללי המשחק הפיננסיים, קבע תקרת מימון שונה לגמרי עבור מי שכבר יש בבעלותו דירה ורוצה לרכוש אחת נוספת.

וכאן מגיעה הפצצה:

עבור דירה שניה ומעלה, תקרת המימון המותרת היא עד 50% בלבד משווי הנכס.

כן, קראתם נכון. חמישים אחוז.

אם נחזור לדוגמה של דירה במיליון ש"ח:

כרוכשי דירה יחידה: פוטנציאל למשכנתא של 750,000 ש"ח.
כרוכשי דירה נוספת: פוטנציאל למשכנתא של 500,000 ש"ח בלבד.

זה הבדל משמעותי של 250,000 ש"ח בהון העצמי הנדרש!

אתם צריכים להביא מהבית חצי מיליון שקל במקום רבע מיליון.

פתאום החלום על הדירה הנוספת דורש תכנון פיננסי קצת יותר… אינטנסיבי.

שאלות נפוצות 1: רגע, מה זה LTV בכלל?

שאלה: כל הזמן מדברים על LTV, מה זה אומר בתכל'ס?

תשובה: LTV זה ראשי תיבות של Loan To Value, או בעברית פשוטה: "יחס הלוואה לשווי". זה פשוט האחוז של המשכנתא מתוך המחיר הכולל של הדירה. אם הדירה שווה מיליון והמשכנתא היא 500,000 ש"ח, ה-LTV הוא 50%. ככל שה-LTV נמוך יותר, כך הבנק רואה אתכם כפחות מסוכנים (כי הבאתם יותר כסף מהבית).

למה בנק ישראל "מקשה" על החיים של משקיעים? 3 סיבות עיקריות

לפני שמתחילים להתלונן על הרגולטור המרושע שגוזל מאיתנו את החלומות, בואו ננסה להבין את ההיגיון.

לבנק ישראל יש כמה סיבות טובות (מנקודת המבט שלו, כמובן) להגביל את המימון על דירות נוספות:

מניעת בועות נדל"ן: כשאפשר לקחת משכנתאות גבוהות בקלות גם על דירות להשקעה, זה יכול לנפח את הביקושים ואת מחירי הדירות באופן מלאכותי. הגבלת המימון מקררת קצת את השוק ומונעת התחממות יתר שעלולה להוביל למשבר. זוכרים את 2008 בארה"ב? אז זה. בערך.
עידוד רוכשי דירה ראשונה: המדינה רוצה לתעדף את אלו שעדיין אין להם קורת גג משלהם. על ידי הקשחת התנאים למשקיעים, היא מנסה (בתיאוריה) להקל על זוגות צעירים וחסרי דירה להיכנס לשוק. אם זה עובד? זה כבר דיון אחר…
יציבות המערכת הבנקאית: משקיעי נדל"ן נחשבים ללווים "מסוכנים" יותר מאשר רוכשי דירה יחידה למגורים. למה? כי במקרה של קשיים כלכליים, סביר יותר שהם "יוותרו" על הדירה להשקעה מאשר על הבית שהם גרים בו. הגבלת המימון מפחיתה את הסיכון לבנקים ולמערכת כולה.

אז נכון, זה אולי מרגיש כמו מקל בגלגלים, אבל יש מאחורי זה רציונל שנועד לשמור על יציבות כלכלית רחבה יותר.

זה לא אישי נגדכם, באמת שלא.

משפרי דיור – אתם סיפור אחר (בערך)

יש קבוצה אחת שזוכה ליחס קצת שונה: משפרי דיור.

אלו אנשים שמוכרים את דירתם הקיימת (היחידה) כדי לקנות דירה אחרת (שתהיה דירתם היחידה).

הם בעצם נמצאים בתקופת מעבר שבה יש להם טכנית שתי דירות – הישנה שעדיין לא נמכרה והחדשה שכבר נרכשה.

כדי לא "להעניש" אותם, בנק ישראל מאפשר להם לקבל מימון גבוה יותר, עד 70%, על הדירה החדשה, וזאת בתנאי שהם מתחייבים למכור את הדירה הישנה תוך פרק זמן מסוים (שמשתנה מדי פעם לפי הוראות בנק ישראל, כיום עומד על 18 חודשים לרוב).

זה סוג של "הלוואת גישור" בתנאים של דירה יחידה כמעט.

אבל שימו לב: אם לא תמכרו את הדירה הישנה בזמן, הבנק עלול לדרוש מכם להקטין את המשכנתא חזרה ל-50% LTV, או לשנות את תנאי הריבית לרעה. לא נעים.

מה קורה אם קניתי דירה שניה אבל מכרתי את הראשונה אחרי זה?

זו בדיוק הסיטואציה של משפרי דיור שתוארה למעלה.

אתם קונים דירה חדשה (שבנקודת הזמן הזו היא "דירה שניה"), אבל מצהירים ומתחייבים שתמכרו את הדירה הקיימת (הראשונה) תוך זמן קצוב.

במקרה כזה, תוכלו לקבל עד 70% מימון על החדשה.

אם, לעומת זאת, אתם קונים דירה שניה בלי כוונה למכור את הראשונה, אתם נכנסים לקטגוריה של "רוכש דירה נוספת" ותקרת המימון שלכם היא 50%.

שאלות נפוצות 2: יש לי דירה שקיבלתי בירושה, זה נחשב?

שאלה: קיבלתי חצי דירה בירושה מההורים. עכשיו אני רוצה לקנות דירה למגורים עם משכנתא. האם אני נחשב רוכש דירה יחידה (75%) או נוספת (50%)?

תשובה: זה תלוי. ההגדרה של בנק ישראל ל"דירה" לצורך קביעת אחוזי המימון היא די מורכבת. באופן כללי, אם חלקך בדירה שקיבלת בירושה הוא פחות משליש (33.3%), ייתכן שעדיין תיחשב כרוכש דירה יחידה. אם חלקך גדול יותר, או אם יש נסיבות מיוחדות אחרות (כמו דירה נוספת בבעלות בן/בת הזוג), סביר להניח שתיכנס לקטגוריית ה-50%. חשוב מאוד להתייעץ עם יועץ משכנתאות או הבנקאי שלכם במקרה כזה, כי כל מקרה נבחן לגופו והפרטים הקטנים קובעים.

אז איך בכל זאת מממנים 50% הון עצמי? זה המון!

נכון, 50% הון עצמי זה סכום משמעותי, במיוחד במחירי הנדל"ן של היום.

אז מה עושים?

ובכן, אין פתרונות קסם, אבל יש כמה כיוונים אפשריים:

חיסכון, חיסכון, חיסכון: הדרך הישנה והטובה. זה דורש זמן, משמעת וסבלנות, אבל זה הכי בטוח.
עזרה מהמשפחה: אם יש אפשרות, הורים או בני משפחה אחרים יכולים לעזור עם חלק מההון העצמי (כמתנה או כהלוואה).
מימוש נכסים אחרים: מכירת מניות, קרנות נאמנות, או נכסים אחרים שצברתם.
"שעבוד" הנכס הקיים (בזהירות!): אפשרות מורכבת יותר היא לקחת הלוואה כנגד שעבוד הדירה הקיימת שלכם (לא משכנתא חדשה, אלא "הלוואה לכל מטרה" כנגד נכס). בנק ישראל הגביל גם את האפשרות הזו, ובדרך כלל ניתן לקחת עד 50% משווי הנכס הקיים, בניכוי יתרת המשכנתא הקיימת עליו. הריביות על הלוואות כאלה לרוב גבוהות יותר ממשכנתא רגילה. זה פתרון שצריך לגשת אליו בזהירות רבה ורק לאחר ייעוץ מקצועי!
קרן השתלמות נזילה: אם יש לכם קרן השתלמות ותיקה ונזילה, אפשר למשוך את הכספים (בכפוף לתנאי הפטור ממס) או לקחת הלוואה אטרקטיבית כנגדה.

חשוב לזכור: כל פתרון שאינו חיסכון טהור כרוך בעלויות נוספות (ריביות, עמלות) או בסיכונים. תכנון קפדני הוא המפתח.

האם יש דרך "לעקוף" את מגבלת ה-50%?

זו שאלה שחוזרת על עצמה הרבה.

והתשובה הקצרה היא: לא ממש באופן חוקי וישיר דרך משכנתא בנקאית סטנדרטית.

הוראות בנק ישראל מחייבות את כל הבנקים.

ניסיונות "יצירתיים" להציג מצג שווא לבנק (למשל, להסתיר את הבעלות על דירה קיימת) הם עבירה על החוק ועלולים להוביל לבעיות חמורות, כולל דרישה לפירעון מיידי של ההלוואה.

יש גופי מימון חוץ-בנקאיים שעשויים להציע תנאים גמישים יותר, אבל לרוב זה בא לידי ביטוי בריביות גבוהות משמעותית ובתנאים פחות נוחים. חשוב לבדוק היטב את האמינות והרישוי של גופים כאלה לפני שמתקדמים.

ברוב המקרים, הדרך הבטוחה והנכונה היא לפעול לפי הכללים ולגייס את ההון העצמי הנדרש.

שאלות נפוצות 3: האם ה-50% זה מהערכת שמאי או מחוזה הרכישה?

שאלה: קניתי דירה שניה במיליון שקל, אבל השמאי שהבנק שלח העריך אותה רק ב-950 אלף שקל. לפי מה יחשבו לי את ה-50%?

תשובה: הבנק תמיד יחשב את אחוז המימון לפי הנמוך מבין השניים: מחיר הרכישה בחוזה או הערכת השמאי. בדוגמה שלך, ה-50% יחושבו מ-950,000 ש"ח, כלומר תוכל לקבל משכנתא של עד 475,000 ש"ח בלבד, ותצטרך להביא 525,000 ש"ח הון עצמי (ההפרש למחיר החוזה + 50% הון עצמי מהערכת השמאי). זו נקודה קריטית שחשוב לקחת בחשבון!

שאלות נפוצות 4: רכשתי דירה על הנייר מקבלן, מתי נכנסת מגבלת ה-50%?

שאלה: חתמתי על חוזה לרכישת דירה שניה מקבלן, אבל היא תהיה מוכנה רק עוד 3 שנים. המשכנתא נלקחת רק לקראת המסירה. האם ההגבלה חלה כבר עכשיו?

תשובה: המגבלה של 50% LTV חלה במועד קבלת המשכנתא בפועל. עם זאת, הבנק יבחן את סטטוס הבעלות שלכם על דירות כבר במועד הגשת הבקשה לאישור עקרוני. אם כבר יש לכם דירה בבעלותכם כשאתם מבקשים אישור למשכנתא על הדירה מהקבלן (גם אם היא תימסר בעתיד), אתם תיחשבו כרוכשי דירה נוספת והאישור העקרוני יינתן בכפוף למגבלת ה-50% במועד העמדת ההלוואה.

שאלות נפוצות 5: האם זה משנה אם הדירה השניה היא בחו"ל?

שאלה: יש לי דירה בישראל ואני רוצה לקחת משכנתא מבנק ישראלי כדי לקנות דירה להשקעה בארה"ב. האם עדיין אהיה מוגבל ל-50%?

תשובה: הוראות בנק ישראל לגבי אחוזי מימון (50% לדירה נוספת) חלות על משכנתאות שניתנות על ידי בנקים ישראליים לרכישת נדל"ן בישראל. אם אתם לוקחים הלוואה מבנק ישראלי כנגד שיעבוד הנכס הקיים שלכם בישראל (כ"הלוואה לכל מטרה") כדי לממן רכישה בחו"ל, התנאים והמגבלות עשויים להיות שונים (ולרוב פחות טובים ממשכנתא רגילה). אם אתם לוקחים משכנתא מבנק מקומי בחו"ל לרכישת נכס שם, יחולו כללי הרגולציה של אותה מדינה, שלרוב שונים מאלה שבישראל. זה נושא מורכב שכדאי לבדוק ספציפית מול הבנק הרלוונטי ובהתאם למדינת היעד.

אז מה השורה התחתונה?

לקנות דירה שניה זה אפשרי, אבל זה דורש היערכות פיננסית שונה לגמרי מרכישת דירה ראשונה.

המפתח הוא להבין את מגבלת ה-50% LTV שמכתיב בנק ישראל ולתכנן את גיוס ההון העצמי בהתאם.

זה לא אומר שצריך לוותר על החלום, רק שצריך לגשת אליו בעיניים פקוחות, עם תוכנית מסודרת ועם הבנה ברורה של כללי המשחק.

זכרו:

דירה ראשונה (יחידה): עד 75% מימון.
דירה שניה ומעלה: עד 50% מימון.
משפרי דיור (בתנאים מסוימים): עד 70% מימון.
המימון מחושב לפי הנמוך מבין מחיר החוזה או הערכת השמאי.
אל תנסו "לעבוד" על המערכת – זה לא חכם ולא חוקי.
שקלו את כל אפשרויות המימון להון העצמי, אך בזהירות ובחוכמה.

השקעה בנדל"ן יכולה להיות צעד נבון, אבל כמו בכל השקעה, חשוב לעשות שיעורי בית, להבין את המספרים ולהיות ריאליים.

עכשיו, כשאתם יודעים בדיוק כמה משכנתא תוכלו (או לא תוכלו) לקחת, אתם צעד אחד קרוב יותר לקבלת החלטה מושכלת.

בהצלחה!