משכנתא לדירה שניה בנק ישראל: השינוי הדרמטי שחייבים להכיר

אז מה, החלטתם שדירה אחת זה פשוט לא מספיק לכם?

שאתם צריכים עוד אחת?

אולי בשביל הילדים, אולי להשקעה, אולי סתם כי אתם אוהבים לשלם ארנונה כפולה?

כל הכבוד על השאפתנות!

אבל רגע לפני שאתם רצים לבנק עם חיוך מאוזן לאוזן, יש כמה דברים שכדאי לדעת.

ובעיקר, יש שחקן מרכזי בזירה הזו, קוראים לו בנק ישראל, ויש לו כמה כללים משלו לגבי החלום השני שלכם.

במאמר הזה, אנחנו נצלול לעומק הנושא של משכנתא לדירה שנייה.

נגלה מה בנק ישראל רוצה מכם, איך זה משפיע על גובה המימון שתקבלו, ואיך בכל זאת אפשר להפוך את החלום הזה למציאות.

תשכחו מכל מה שקראתם עד היום.

זה המדריך האולטימטיבי, המקיף, זה שישאיר אתכם בלי שאלות פתוחות (טוב, אולי רק איפה מוצאים דירה שווה…).

אז קחו נשימה עמוקה, הכינו קפה, ובואו נתחיל במסע המרתק (והקצת מייגע, לא נשקר) אל עבר הנכס הנוסף שלכם.

מבטיחים שיהיה מעניין, ואולי אפילו תצחקו פעם או פעמיים.

מוכנים? קדימה!

אז למה בכלל צריך את בנק ישראל בכל הסיפור הזה? הוא לא יכול פשוט… לא להתערב?

אה, איזו שאלה יפה.

תראו, בנק ישראל הוא לא סתם עוד בנק.

הוא ה"מבוגר האחראי" של המערכת הפיננסית בישראל.

התפקיד שלו הוא לדאוג ליציבות.

יציבות מחירים, יציבות הבנקים, ויציבות כללית של המשק.

וכשמדובר בשוק הנדל"ן, ובמיוחד במשכנתאות, יש פוטנציאל לחוסר יציבות.

תחשבו על זה: אם כל אחד היה יכול לקחת כמה משכנתאות שהוא רוצה, בלי הגבלה, מה היה קורה?

הביקושים לדירות היו עולים לשמיים.

המחירים היו מזנקים עוד יותר (כן, זה אפשרי).

ואנשים היו לוקחים על עצמם התחייבויות שהם לא בהכרח יכולים לעמוד בהן.

במצב כזה, כל טלטלה קטנה במשק (עליית ריבית, האטה כלכלית) עלולה לגרום לקריסה.

אנשים לא יוכלו להחזיר את המשכנתאות, הבנקים יקלעו לקשיים, ובום! משבר.

בנק ישראל רוצה למנוע את התרחיש הזה.

לכן, הוא קובע כללים.

הכללים האלה נועדו לוודא שהבנקים נותנים משכנתאות בצורה אחראית, ושהלווים לא לוקחים על עצמם סיכונים מוגזמים.

כשמדובר בדירה שנייה (ומעלה), בנק ישראל אפילו יותר זהיר.

למה? כי דירה שנייה נתפסת בדרך כלל כהשקעה, לא כצורך בסיסי למגורים.

הסיכון שאנשים "ימתחו" את עצמם כלכלית כדי לרכוש נכס נוסף, גדול יותר.

אז בנק ישראל אומר: "רוצים דירה שנייה? סבבה. אבל בתנאים שלי."

והתנאי המרכזי הוא… ובכן, תכף נגיע לזה.

אוקיי, הבנו. אז מה התנאי המרכזי הזה שכולם מדברים עליו? הכירו את ה-LTV!

LTV. שלוש אותיות קטנות עם משמעות גדולה.

Loan To Value.

בעברית פשוטה: שיעור המימון.

זה היחס בין סכום המשכנתא שאתם מבקשים לבין שווי הנכס שאתם רוצים לקנות.

לדוגמה:

אם הדירה שווה 2,000,000 ש"ח ואתם לוקחים משכנתא של 1,000,000 ש"ח, ה-LTV שלכם הוא 50%.

פשוט, נכון?

עכשיו מגיע הקאץ'.

בנק ישראל קבע תקרות LTV שונות לסוגי עסקאות שונים.

וכאן מגיעה הבשורה ה"משמחת" לרוכשי דירה שנייה:

תקרת ה-LTV למשכנתא עבור דירה שנייה ומעלה עומדת על 50% בלבד.

כן, קראתם נכון. חמישים אחוז.

זה אומר שאתם חייבים להביא מהבית לפחות 50% משווי הדירה כהון עצמי.

אם נחזור לדוגמה שלנו:

על דירה ששווה 2,000,000 ש"ח, תוכלו לקבל משכנתא של עד 1,000,000 ש"ח בלבד.

את המיליון הנוספים? תצטרכו למצוא בעצמכם.

זה שינוי משמעותי לעומת דירה ראשונה ויחידה, שם תקרת ה-LTV יכולה להגיע עד 75%.

הפער הזה, בין 75% ל-50%, הוא בדיוק המקום שבו בנק ישראל מנסה לצנן קצת את שוק ההשקעות בדיור.

הוא מקשה על משקיעים לגייס מימון גבוה, ומאלץ אותם להגיע עם הון עצמי משמעותי יותר.

רגע, אז איך קובעים את ה"שווי" הזה של הדירה? לפי מה שהמוכר רוצה?

לא בדיוק.

הבנק לא סומך עליכם (או על המוכר) בעיניים עצומות.

הוא ישלח שמאי מקרקעין מטעמו (או שאתם תבחרו אחד מרשימה מאושרת שלו).

השמאי יעריך את שווי הדירה בהתאם למצבה, מיקומה, עסקאות דומות שנעשו באזור, ועוד שלל פרמטרים.

הבנק יתייחס לסכום הנמוך מבין השניים:

מחיר הדירה בחוזה הרכישה.
הערכת השווי של השמאי.

לדוגמה:

חתמתם חוזה על דירה ב-2,100,000 ש"ח.

השמאי העריך אותה ב-2,000,000 ש"ח בלבד.

הבנק יחשב את ה-LTV שלכם לפי שווי של 2,000,000 ש"ח.

זה אומר שתוכלו לקבל מקסימום 50% מ-2,000,000, שהם 1,000,000 ש"ח.

את ה-1,100,000 הנותרים (ההפרש בין מחיר החוזה למשכנתא המקסימלית) תצטרכו להביא מהבית.

אאוץ'. חשוב לקחת את זה בחשבון!

שאלות ותשובות זריזות על LTV לדירה שנייה

שאלה: האם יש חריגים לכלל ה-50%?
תשובה: בעיקרון, לא למשכנתא רגילה לרכישת דירה שנייה. יש מקרים מאוד ספציפיים (כמו משפרי דיור בתנאים מסוימים ולזמן מוגבל) שבהם הכללים מעט שונים, אבל לרוב המוחלט של רוכשי דירה שנייה, 50% זו התקרה.
שאלה: מה אם הדירה השנייה שלי זולה מאוד? עדיין 50%?
תשובה: כן. הכלל הוא גורף ומתייחס לאחוז המימון משווי הנכס, ללא קשר למחיר האבסולוטי שלו.
שאלה: האם זה משנה אם אני קונה את הדירה השנייה למגורים או להשקעה?
תשובה: מבחינת תקרת ה-LTV של בנק ישראל – לא. דירה שנייה היא דירה שנייה. ייתכן שלבנק עצמו יהיו שיקולים נוספים בהערכת הסיכון, אבל תקרת ה-50% נשארת זהה.

50% זה המון הון עצמי! יש דרכים יצירתיות להשיג את הכסף? או שזה הסוף לחלום?

אז נכון, 50% הון עצמי זה לא משהו שמוצאים מתחת לכרית (אלא אם יש לכם כרית מאוד גדולה ומלאה במזומנים, ואז אולי כדאי שתדברו עם יועץ מס).

אבל זה לא אומר שצריך להרים ידיים.

יש כמה אפיקים שאפשר לבדוק, אם כי חשוב לגשת אליהם בזהירות ובאחריות:

1. שיעבוד הנכס הקיים? לא בדיוק מה שאתם חושבים…

הרבה אנשים חושבים: "אה, יש לי דירה קיימת! אני אמשכן אותה ואשתמש בכסף כהון עצמי לדירה השנייה!"

טעות נפוצה!

בנק ישראל לא מאפשר לקחת הלוואה לכל מטרה כנגד שיעבוד נכס קיים, אם הכסף מיועד לרכישת דירה נוספת.

זה בדיוק מה שהוא מנסה למנוע – מינוף יתר.

מה כן אפשר לעשות?

אם יש לכם משכנתא קיימת על הדירה הראשונה, ואתם עדיין רחוקים מתקרת ה-LTV המותרת עליה (שעומדת על 50% להלוואה לכל מטרה כנגד נכס קיים, או 70% אם מדובר בהלוואה לשיפוץ או סגירת חובות אחרים), תוכלו אולי למחזר את המשכנתא הקיימת ולהגדיל אותה עד לתקרה המותרת.

את הכסף ה"עודף" שתקבלו מהמיחזור (שלא קשור ישירות לרכישת הדירה השנייה, כמובן 😉) תוכלו להפנות לכל מטרה שתרצו, כולל… ובכן, הבנתם.

זה מהלך מורכב שדורש תכנון זהיר והבנה של ההשלכות (הגדלת ההחזר החודשי, עלויות מיחזור), אבל הוא אפשרי בתנאים מסוימים.

חשוב: הכסף הזה לא "פותר" את בעיית ה-50% LTV על הדירה השנייה. הוא פשוט עוזר לכם לגייס את ההון העצמי הנדרש.

2. קרן השתלמות – החבר הטוב של המשקיע?

אם יש לכם קרן השתלמות נזילה (כלומר, עברו 6 שנים מפתיחתה, או 3 שנים אם הגעתם לגיל פרישה או שהכסף מיועד להשתלמות), אתם יכולים למשוך את הכסף הפטור ממס ולהשתמש בו כהון עצמי.

אפשרות נוספת היא לקחת הלוואה על חשבון קרן ההשתלמות.

היתרון הגדול: הריביות על הלוואות מקרנות השתלמות הן בדרך כלל נמוכות משמעותית מהלוואות אחרות בשוק.

החיסרון: סכום ההלוואה מוגבל (בדרך כלל עד אחוז מסוים מהצבירה הנזילה או הלא נזילה), ותקופת ההחזר קצרה יחסית (לרוב עד 7 שנים).

זו יכולה להיות דרך מצוינת להשלים חלק מההון העצמי הנדרש.

3. חסכונות, פיקדונות, וכל מה שתפסתם ברשת

זה אולי נשמע מובן מאליו, אבל הדרך "הקלאסית" היא פשוט… לחסוך.

פיקדונות בנקאיים, תוכניות חיסכון, תיקי השקעות (שניתן לממש חלק מהם) – כל אלה יכולים להצטבר לסכום נאה שישמש כהון עצמי.

היתרון: הכסף שלכם, בלי הלוואות נוספות.

החיסרון: זה דורש זמן, משמעת, ולפעמים ויתורים.

4. הלוואות משלימות – בזהירות!

קיימת אפשרות לקחת הלוואות נוספות (מבנקים אחרים, חברות אשראי, גופים חוץ-בנקאיים) כדי להשלים את ההון העצמי.

אבל כאן נדרשת זהירות מרבית!

הריביות על הלוואות אלו גבוהות משמעותית מריבית משכנתא.

ההחזר החודשי הכולל שלכם (משכנתא + הלוואות משלימות) עלול להיות גבוה מאוד ולהכביד על התקציב.

בנוסף, הבנק שנותן את המשכנתא יבדוק את כל ההתחייבויות שלכם.

אם הוא יראה שלקחתם הלוואות רבות נוספות כדי "לגרד" את ההון העצמי, זה עלול להדליק אצלו נורה אדומה ולהשפיע לרעה על אישור המשכנתא או על התנאים שתקבלו.

מומלץ להשתמש באפיק הזה רק כמוצא אחרון, לסכומים קטנים יחסית, ורק אם אתם בטוחים ביכולת ההחזר שלכם.

שאלות ותשובות על מימון ההון העצמי

שאלה: האם אני יכול לקבל עזרה מההורים כהון עצמי?
תשובה: בהחלט! מתנה מההורים היא דרך מקובלת ונפוצה לגיוס הון עצמי. הבנק עשוי לבקש הצהרה מההורים שהכסף ניתן כמתנה ולא כהלוואה שצריך להחזיר (כדי לוודא שאין לכם התחייבות נוספת).
שאלה: מה לגבי הלוואת גישור?
תשובה: הלוואת גישור רלוונטית בעיקר למשפרי דיור שמוכרים דירה קיימת וקונים חדשה, וזקוקים לכסף לתקופה קצרה עד שיקבלו את התמורה מהמכירה. היא פחות מתאימה כפתרון קבוע לגיוס הון עצמי לדירה שנייה שאינה מחליפה דירה קיימת.

אז איך נראה התהליך בפועל? יותר מסובך מדירה ראשונה?

התהליך הבסיסי של לקיחת משכנתא דומה בין אם זו דירה ראשונה או שנייה.

עם זאת, יש כמה דגשים ו"בדיקות" נוספות כשמדובר בדירה שנייה.

הנה השלבים העיקריים:

1. בדיקת זכאות ויכולת החזר – השלב הקריטי

עוד לפני שאתם מתחילים לחפש דירה, חשוב להבין כמה כסף הבנק בכלל יהיה מוכן להלוות לכם.

הבנק יבחן את ההכנסות שלכם (משכורות, הכנסות מעסק, הכנסות משכירות אם יש), את ההתחייבויות הקיימות שלכם (משכנתא על הדירה הראשונה, הלוואות אחרות), ואת היסטוריית האשראי שלכם.

הוא יוודא שההחזר החודשי על כל ההתחייבויות שלכם (כולל המשכנתא החדשה המבוקשת) לא עולה על אחוז מסוים מההכנסה הפנויה שלכם (בדרך כלל סביב 30-40%).

כשיש כבר משכנתא קיימת, המרווח הזה קטן יותר, ולכן הבדיקה מחמירה יותר.

מומלץ מאוד לקבל "אישור עקרוני" למשכנתא מהבנק עוד לפני שחתמתם על חוזה.

זה ייתן לכם אינדיקציה טובה לגבי הסכום שתוכלו לקבל וימנע עוגמת נפש בהמשך.

2. איסוף מסמכים – הבירוקרטיה במיטבה

הבנק יבקש מכם הר של ניירות (אל תדאגו, היום הרבה מזה דיגיטלי):

תעודות זהות + ספח
תלושי משכורת אחרונים / שומות מס לעצמאים
דפי חשבון בנק
מסמכים על הנכס הקיים (נסח טאבו, אישור יתרת משכנתא)
פרטי הנכס הנרכש (חוזה רכישה, נסח טאבו)
אישורים על הון עצמי
ועוד מסמכים בהתאם למצבכם הספציפי…

טיפ: ארגנו הכל מראש בתיקיה מסודרת. זה יחסוך לכם זמן וכאב ראש.

3. הגשת הבקשה וקבלת ההצעה

אחרי שהגשתם את כל המסמכים, הבנק יבצע את הבדיקות שלו (כולל הזמנת שמאי, כפי שהזכרנו).

אם הכל תקין, תקבלו הצעה למשכנתא, הכוללת את הסכום המאושר, הריביות, מסלולי ההחזר, ותנאים נוספים.

אל תקפצו על ההצעה הראשונה!

זה הזמן למשא ומתן.

פנו לכמה בנקים, השוו הצעות, ונסו לשפר את התנאים.

יועץ משכנתאות פרטי יכול לעזור מאוד בשלב הזה.

4. חתימה וביצוע

אחרי שבחרתם את ההצעה המשתלמת ביותר, מגיע שלב החתימות על מסמכי המשכנתא והבטוחות (כמו רישום משכנתא בטאבו).

לאחר מכן, הבנק יעביר את הכסף למוכר הדירה, ואתם… ובכן, אתם בעלים גאים (וממושכנים) של דירה נוספת!

רגע לפני שחוגגים: מה עם מיסים? אוי, המיסים…

אי אפשר לדבר על רכישת דירה שנייה בלי להזכיר את חברנו הטוב, מס רכישה.

ואם חשבתם שהוא לא נחמד כשקונים דירה ראשונה, חכו שתראו אותו כשקונים דירה שנייה.

מדרגות מס הרכישה על דירה להשקעה (כלומר, דירה שאינה דירתכם היחידה) גבוהות משמעותית:

על החלק הראשון של שווי הדירה (עד תקרה מסוימת שמתעדכנת מדי פעם): 8% מס!
על החלק שמעל התקרה הראשונה ועד תקרה שנייה: 10% מס!

כן, אתם קוראים נכון.

אם קניתם דירה שנייה ב-2,000,000 ש"ח, תצטרכו לשלם מס רכישה של לפחות 160,000 ש"ח (8% מ-2 מיליון, בהנחה שכל הסכום נמצא במדרגה הראשונה, נכון למועד כתיבת שורות אלו – חובה לבדוק את המדרגות העדכניות!).

זה סכום שחייבים לקחת בחשבון בתקציב הכולל של הרכישה.

ואם אתם מתכננים להשכיר את הדירה?

יש גם מס על הכנסות משכירות.

יש כמה מסלולי מיסוי אפשריים (פטור עד תקרה מסוימת, מסלול 10% מופחת, או מיסוי לפי מדרגות המס השולי שלכם), וחשוב לבחור את המסלול המתאים והמשתלם ביותר עבורכם.

המלצה חמה: התייעצו עם יועץ מס או רואה חשבון המתמחה בנדל"ן. אל תנסו לנווט בסבך המיסים לבד.

טיפים אחרונים לסיום (לפני שאתם רצים לחתום):

אז עברנו על הכללים, האפשרויות, התהליך והמיסים.

מה עוד כדאי לדעת?

שפרו את דירוג האשראי: דירוג אשראי גבוה יכול לעזור לכם לקבל תנאים טובים יותר. בדקו את הדירוג שלכם ותקנו טעויות אם יש.
אל תתביישו להתמקח: הבנקים בתחרות. השוו הצעות, נהלו משא ומתן על הריביות ועל עמלות.
חשבו על כל ההוצאות הנלוות: מעבר למחיר הדירה והמשכנתא, יש עלויות נוספות – מס רכישה, שכ"ט עו"ד, דמי תיווך, שמאי, אגרות, שיפוצים קטנים… תכננו תקציב ריאלי.
ביטוח משכנתא: חובה לקחת ביטוח חיים וביטוח מבנה. השוו מחירים גם כאן.
התייעצו עם מומחים: יועץ משכנתאות, עורך דין מקרקעין, יועץ מס. הם יכולים לחסוך לכם הרבה כסף וכאב ראש.
והכי חשוב: אל תיכנסו להרפתקה הזו אם אתם לא בטוחים במאה אחוז ביכולת הפיננסית שלכם לעמוד בה לאורך זמן. דירה שנייה זה נחמד, אבל שקט נפשי חשוב יותר.

שאלה אחרונה לסיום: אז… שווה את כל הכאב ראש הזה?

תשובה: זו שאלה מאוד אישית. רכישת דירה שנייה יכולה להיות השקעה מצוינת לטווח ארוך, לייצר הכנסה פסיבית משכירות, ולספק ביטחון כלכלי. אבל היא דורשת הון עצמי משמעותי, התמודדות עם בירוקרטיה ומיסים, ונשיאה בהוצאות נוספות. אם עושים את זה נכון, עם תכנון קפדני והבנה של הסיכונים וההתחייבויות, התשובה יכולה בהחלט להיות כן. אבל אם נכנסים לזה בעיניים עצומות ועם מינוף מוגזם, זה עלול להפוך לסיוט.

לסיכום, קניית דירה שנייה בישראל היא בהחלט אפשרית, אבל היא דורשת הכנה מדוקדקת והבנה מעמיקה של מגבלות בנק ישראל, בעיקר תקרת ה-LTV של 50%.

הדרך אולי קצת יותר מאתגרת מאשר ברכישת דירה ראשונה, וההון העצמי הנדרש גבוה יותר, אבל עם תכנון נכון, בחינת כל אפשרויות המימון (בזהירות!), והתנהלות פיננסית אחראית, החלום על נכס נוסף יכול בהחלט להתגשם.

אל תתנו לכללים להרתיע אתכם לגמרי, אבל גם אל תתעלמו מהם.

למדו את החומר, בדקו את המספרים שלכם, התייעצו עם אנשי מקצוע, וקבלו החלטה מושכלת.

ובהצלחה במסע אל הדירה השנייה (או השלישית, מי סופר? 😉).