אחוז מימון משכנתא למשפרי דיור: הסוד שהבנקים מסתירים מכם

אתם מכירים את התחושה הזו?

הדירה הנוכחית כבר קצת לוחצת.

הילדים גדלו, או שבדרך, או שפשוט… בא לכם יותר ספייס.

יותר אוויר. אולי מרפסת שמש אמיתית, לא איזה אדנית על מוט.

אתם מתחילים לפנטז על הדירה הבאה, הגדולה יותר, המשודרגת יותר.

דירת החלומות, או לפחות דירת ה"וואלה, נחמד פה" הבאה.

העיניים נוצצות, הלב דופק… ואז מגיעה השאלה.

השאלה הזו שתמיד מצליחה להוריד אותנו חזרה לקרקע.

ובדרך כלל, גם כמה קומות מתחת.

"כמה כסף הבנק באמת ייתן לנו?"

כי בואו נודה על האמת, רובנו לא מחזיקים מיליונים בעו"ש רק מחכים לקריאה.

אנחנו צריכים משכנתא. וכשאנחנו משדרגים דירה, הסיפור קצת יותר מורכב.

זה לא כמו לקנות דירה ראשונה בפעם הראשונה, עם התמימות והעיניים הבורקות.

עכשיו יש לנו כבר דירה, כנראה עם משכנתא משלה.

אז איך כל הבלגן הזה עובד? מה זה "אחוז מימון"? וכמה באמת תוכלו לקבל?

במאמר הזה, נעשה סדר. אחת ולתמיד.

בלי סיסמאות ריקות, בלי בלבולי מוח.

רק אתם, המספרים, והאמת הפיננסית מאחורי שדרוג הדירה שלכם.

תתכוננו, כי אחרי שתסיימו לקרוא, תבינו בדיוק איפה אתם עומדים.

ולא תצטרכו לחזור לגוגל בחיפוש אחר תשובות חלקיות.

בואו נצא לדרך!

משדרגים דירה? כמה כסף באמת תוכלו לקבל מהבנק? (המדריך שלא יספרו לכם)

למה בכלל מדברים על "אחוז מימון"? זה לא פשוט לבקש כמה שצריך?

אה, אם רק החיים היו כאלה פשוטים.

אבל במציאות, לבנקים (ולבנק ישראל שמפקח עליהם) יש חוקים.

הרבה חוקים.

אחד החוקים החשובים ביותר בעולם המשכנתאות הוא הגבלת אחוז המימון.

מה זה אומר בעצם?

אחוז המימון, או בשמו המקצועי והסקסי LTV (Loan to Value), הוא פשוט היחס בין סכום ההלוואה (המשכנתא) שהבנק נותן לכם, לבין שווי הנכס שאתם קונים.

לדוגמה:

אם הדירה החדשה שאתם רוצים עולה 2,000,000 ש"ח, והבנק מוכן לתת לכם משכנתא של 1,400,000 ש"ח, אז אחוז המימון הוא 70% (1.4 מיליון חלקי 2 מיליון).

את ה-30% הנותרים (במקרה הזה, 600,000 ש"ח)? זה כבר עליכם. זה נקרא הון עצמי.

בנק ישראל קבע תקרות שונות לאחוז המימון, כדי לשמור על יציבות המערכת הפיננסית (וגם קצת כדי למנוע מאיתנו לקפוץ מעל הפופיק).

התקרות האלה משתנות בהתאם למצבכם:

• רוכשי דירה ראשונה: יכולים לקבל עד 75% מימון. החיים הטובים (יחסית).
• משקיעים (שרוכשים דירה שאינה דירתם היחידה): מוגבלים ל-50% מימון. פחות כיף.
• משפרי דיור (אתם!): וכאן נכנס הקסם… או הסיבוך. תלוי איך מסתכלים על זה.

אז מה המספר הקדוש למשפרי דיור? 70% וסגרנו עניין?

על הנייר, התשובה היא כן.

בנק ישראל מאפשר למשפרי דיור לקבל עד 70% מימון משווי הדירה החדשה שהם רוכשים.

זה נשמע לא רע, נכון? יותר ממה שמשקיעים מקבלים.

אבל… תמיד יש אבל.

ה-70% האלה הם לא תמיד 70% "נקיים" שאתם פשוט מקבלים בנוסף למה שיש לכם.

העניין המרכזי שמשנה את התמונה עבור משפרי דיור הוא הדירה הקיימת.

הרגולציה מתייחסת למשפר דיור כמי שמתחייב למכור את דירתו הקיימת תוך פרק זמן מסוים (שמשתנה מעת לעת לפי הוראות בנק ישראל – כיום לרוב עומד על 18-24 חודשים).

והנה הקאץ' האמיתי: ה-70% האלה צריכים לכסות גם את יתרת המשכנתא על הדירה הישנה שלכם, אם יש כזו.

רגע, מה?

כן, כן. בואו נפרט.

חישוב אחוז המימון האמיתי: כאן מתחיל הכאב ראש (אבל נפתור אותו ביחד!)

נניח שאתם רוצים לקנות דירה חדשה ב-2.5 מיליון ש"ח.

לפי הכלל היבש, אתם יכולים לקבל עד 70% מימון, שזה 1.75 מיליון ש"ח.

אבל, יש לכם דירה קיימת ששווה (נניח, לפי הערכת שמאי) 1.8 מיליון ש"ח.

ועל הדירה הזו, יש לכם עדיין יתרת משכנתא של 500,000 ש"ח.

אז מה קורה עכשיו?

הבנק מסתכל על זה ככה:

המימון המקסימלי לדירה החדשה הוא 1.75 מיליון ש"ח.

אבל חלק מהסכום הזה צריך קודם כל "לסגור" את המשכנתא הישנה שלכם.

כלומר, מתוך ה-1.75 מיליון, 500 אלף ש"ח ילכו אוטומטית (או לפחות בחשיבה של הבנק) לכיסוי החוב הישן.

מה שנשאר לכם "ביד" עבור הדירה החדשה הוא: 1,750,000 – 500,000 = 1,250,000 ש"ח.

זה הסכום המקסימלי שהבנק ייתן לכם כמשכנתא חדשה נטו.

ומה לגבי ההון העצמי?

מחיר הדירה החדשה: 2,500,000 ש"ח.

משכנתא חדשה נטו שקיבלתם: 1,250,000 ש"ח.

הפרש (הון עצמי נדרש): 2,500,000 – 1,250,000 = 1,250,000 ש"ח.

מאיפה תביאו את הסכום הזה?

מהכסף שתקבלו ממכירת הדירה הישנה!

שווי הדירה הישנה: 1,800,000 ש"ח.

יתרת משכנתא ישנה שצריך להחזיר: 500,000 ש"ח.

נשאר לכם ביד ממכירת הדירה (נטו): 1,800,000 – 500,000 = 1,300,000 ש"ח.

האם זה מספיק להון העצמי הנדרש?

כן! נדרש 1.25 מיליון, ויש לכם 1.3 מיליון מהמכירה. אפילו נשאר עודף של 50 אלף ש"ח (שתצטרכו להוצאות נלוות כמו עו"ד, מתווך, מיסים וכו' – אבל זה כבר סיפור למאמר אחר).

זוהי הדוגמה הוורודה. המציאות יכולה להיות קצת פחות סימפטית.

רגע, ומה אם אני קונה לפני שאני מוכר? האם אני אבוד?

זו שאלה מצוינת, והיא לב ליבו של האתגר של משפרי דיור רבים.

התרחיש שתיארנו מניח שמכרתם את הדירה הישנה וקיבלתם את הכסף בדיוק בזמן לקנות את החדשה.

אבל מה קורה אם מצאתם את דירת חלומותיכם לפני שמכרתם את הקיימת?

כאן נכנסים לתמונה פתרונות כמו הלוואת גישור.

הלוואת גישור היא בעצם הלוואה לטווח קצר שהבנק נותן לכם על חשבון הכסף שצפוי להתקבל ממכירת הדירה הישנה.

הבנק בעצם "מגשר" על פער הזמנים בין הקנייה למכירה.

נשמע מעולה? יש כמה דברים שחשוב לדעת:

• ריבית גבוהה יותר: הלוואות גישור נושאות בדרך כלל ריבית גבוהה יותר ממשכנתא רגילה. הבנק לוקח סיכון גבוה יותר, והוא רוצה פיצוי.
• תקופה מוגבלת: הלוואות אלו ניתנות לתקופה קצרה יחסית (לרוב שנה עד שנתיים), שבמהלכה אתם חייבים למכור את הדירה הישנה.
• לחץ זמן: זה מכניס אתכם ללחץ למכור את הדירה הישנה, אולי אפילו במחיר נמוך יותר ממה שתכננתם, רק כדי לעמוד בזמנים.
• לא תמיד מאושרת: הבנק לא חייב לאשר הלוואת גישור. זה תלוי בהערכת הסיכון שלו, בשווי הנכס הקיים וביכולת ההחזר שלכם.

לכן, התזמון בין המכירה לקנייה הוא קריטי ויכול להשפיע משמעותית על תנאי המימון שתקבלו ועל הלחץ שתהיו נתונים בו.

---

שאלות נפוצות ששורפות לכם בראש (והתשובות!)

שאלה: מה קורה אם שווי הדירה הישנה שלי נמוך משמעותית מיתרת המשכנתא שעליה?

תשובה: זה מצב לא נעים, הידוע כ"הון עצמי שלילי" על הנכס הישן. במקרה כזה, לא רק שלא יישאר לכם כסף מהמכירה להון עצמי לדירה החדשה, אלא שתצטרכו להביא כסף "מהבית" כדי לכסות את ההפרש במשכנתא הישנה. זה מסבך מאוד את היכולת לקבל 70% מימון על החדשה, כי הבנק יראה שאתם ב"מינוס" עוד לפני שהתחלתם. ייתכן ותצטרכו הון עצמי גבוה משמעותית, או שהעסקה פשוט לא תהיה אפשרית בתנאים האלה.

שאלה: האם ההכנסה שלי משפיעה על אחוז המימון שאקבל?

תשובה: באופן עקיף, כן. אחוז המימון המקסימלי (70%) נקבע על ידי בנק ישראל. אבל! הבנק המסחרי חייב גם לבדוק את יכולת ההחזר שלכם. גם אם אתם זכאים ל-70% מימון, אם ההחזר החודשי על המשכנתא הזו (בתוספת הלוואות קיימות) יהיה גבוה מדי ביחס להכנסה הפנויה שלכם (לרוב, הבנקים לא יאשרו החזר חודשי כולל שעולה על 35%-40% מההכנסה הפנויה נטו), הבנק פשוט לא יאשר את מלוא הסכום. במקרה כזה, תיאלצו להסתפק באחוז מימון נמוך יותר, או להגדיל את ההון העצמי.

שאלה: קניתי דירה חדשה מקבלן שתימסר רק בעוד שנתיים. אני צריך למכור את הדירה שלי עכשיו?

תשובה: לא בהכרח מיד. תקופת הזמן למכירת הדירה הקיימת (18-24 חודשים בדרך כלל) מתחילה לרוץ רק מרגע קבלת המפתח (הטופס 4) לדירה החדשה. זה נותן לכם מרווח נשימה. עם זאת, תצטרכו להראות לבנק תוכנית מסודרת איך אתם מממנים את התשלומים לקבלן עד למסירה, ואיך תסלקו את המשכנתא הישנה לאחר מכן.

שאלה: האם אפשר "לגרור" את המשכנתא הישנה לדירה החדשה?

תשובה: כן, "גרירת משכנתא" היא אפשרות קיימת. זה אומר שאתם מעבירים את המשכנתא הקיימת שלכם, עם התנאים שלה, מהנכס הישן לנכס החדש. זה יכול להיות משתלם אם המשכנתא הישנה שלכם בתנאים טובים במיוחד (למשל, ריביות נמוכות שקשה להשיג היום). אם תצטרכו סכום נוסף מעבר למשכנתא הנגררת, תוכלו לקחת משכנתא נוספת (משלימה) על הדירה החדשה, עד לתקרת ה-70% הכוללת (בכפוף לכללים שציינו). גרירה דורשת אישור מהבנק ויש לה עלויות מסוימות.

שאלה: האם כדאי לקחת שמאי פרטי להערכת שווי הדירה החדשה לפני שחותמים?

תשובה: בהחלט יכול להיות רעיון טוב! הבנק ממילא ישלח שמאי מטעמו, אבל הערכה מוקדמת יכולה לתת לכם אינדיקציה טובה יותר לשווי הריאלי שהבנק צפוי להכיר בו. לפעמים יש פער בין המחיר שסגרתם עם המוכר לבין הערכת השמאי של הבנק. אם השמאי יעריך את הדירה בשווי נמוך יותר, אחוז המימון יחושב לפי השווי הנמוך יותר, ותצטרכו להביא יותר הון עצמי. לדעת את זה מראש יכול לחסוך הפתעות לא נעימות.

---

איך למקסם את סיכויי המימון שלכם? (טיפים של אלופים)

אוקיי, הבנו את החוקים ואת המורכבות. עכשיו, איך אפשר לשפר את המצב?

איך דואגים שהמעבר לדירה החדשה יהיה חלק יותר, לפחות בצד הפיננסי?

1. דעו את המספרים שלכם (באמת!)

אל תסתמכו על הערכות גסות או תחושות בטן.

• בדקו בדיוק מה יתרת המשכנתא העדכנית על הדירה הקיימת.
• קבלו הערכת שווי ריאלית לדירה הקיימת (אפשר להתייעץ עם מתווכים או אפילו לשקול שמאי מוקדם).
• דעו בדיוק מה ההכנסה הפנויה שלכם.
• חשבו כמה הון עצמי אתם באמת יכולים לגייס (כולל חסכונות, עזרה מההורים – בלי בושה, זה קורה).

ככל שתגיעו לבנק מוכנים יותר, עם מספרים מדויקים, כך התהליך יהיה יעיל יותר ותמנעו הפתעות.

2. סדרו את החשבון (וההיסטוריה) שלכם

הבנק לא מסתכל רק על המשכנתא.

הוא בודק את התנהלות האשראי הכללית שלכם.

• יש לכם הלוואות אחרות? מינוסים כרוניים בחשבון? צ'קים שחזרו?
• כל אלה יכולים להדליק נורות אדומות ולהשפיע לרעה על אישור המשכנתא או על התנאים שתקבלו.
• נסו "לנקות" את החשבון כמה חודשים לפני הגשת הבקשה. סגרו הלוואות קטנות אם אפשר, והימנעו מחריגות.

3. אל תתביישו להתמקח (כן, גם על משכנתא!)

הבנק הראשון שפניתם אליו נתן לכם הצעה? יופי.

עכשיו לכו לפחות לעוד שניים-שלושה בנקים נוספים!

תנאי המשכנתא (ריביות, מסלולים, עמלות) יכולים להשתנות משמעותית בין הבנקים.

קבלו הצעות כתובות ("אישור עקרוני") והשתמשו בהן כדי להתמקח.

גם חצי אחוז בריבית יכול להיות הבדל של עשרות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא.

אל תהיו פראיירים!

4. תכננו את התזמון בחוכמה (מכירה מול קנייה)

כפי שראינו, לשאלה אם למכור קודם או לקנות קודם יש השפעה גדולה.

• מכירה קודם: מפחיתה את אי הוודאות הפיננסית, יודעים בדיוק כמה כסף יש לכם. החיסרון: אולי תצטרכו לגור בשכירות זמנית בין הדירות.
• קנייה קודם: מבטיחה שלא "תפספסו" את דירת החלומות. החיסרון: לחץ למכור, סיכון של הלוואת גישור יקרה.

אין תשובה אחת נכונה. זה תלוי בשוק הנדל"ן הנוכחי, במצב הפיננסי שלכם, ובאופי שלכם (כמה לחץ אתם יכולים לספוג).

תכנון קפדני כאן יכול לחסוך הרבה כסף ועצבים.

5. אל תשכחו את ההוצאות הנלוות!

אחוז המימון וההון העצמי הם רק חלק מהסיפור.

יש עוד הרבה הוצאות מסביב:

• מס רכישה (יכול להגיע לעשרות ומאות אלפי שקלים!)
• שכר טרחת עורך דין (לקנייה ולמכירה)
• דמי תיווך (אם השתמשתם במתווך)
• אגרות שונות
• עלויות מעבר דירה
• שמאות
• עלויות פתיחת תיק משכנתא
• שיפוצים קטנים או התאמות בדירה החדשה

כל אלה יכולים להצטבר לסכום משמעותי שצריך לקחת בחשבון בנוסף להון העצמי הנדרש לרכישה עצמה.

תכננו גם את ההוצאות האלה בתקציב שלכם.

סיכום: משדרגים דירה זה מרגש, אבל דורש שיעורי בית

אז כן, שדרוג דירה זה צעד גדול ומרגש.

אבל זה גם צעד פיננסי מורכב, במיוחד כשמדובר באחוז המימון.

הכלל של 70% למשפרי דיור הוא נקודת פתיחה טובה, אבל הוא רחוק מלהיות סוף הסיפור.

הדירה הקיימת, יתרת המשכנתא עליה, התזמון בין המכירה לקנייה, יכולת ההחזר שלכם – כל אלה משחקים תפקיד קריטי בקביעת הסכום הסופי שהבנק יסכים להלוות לכם.

הבנה מעמיקה של החישובים, הכנה מוקדמת, תכנון קפדני והתנהלות פיננסית נבונה הם המפתח למעבר חלק ומוצלח ככל האפשר לבית הבא שלכם.

אל תפחדו מהמספרים, אל תתביישו לשאול שאלות (גם את הבנק וגם יועצים מקצועיים), ואל תשכחו להתמקח.

בסופו של דבר, עם הידע הנכון והגישה הנכונה, תוכלו לנווט את דרככם בביטחון אל הדירה המשודרגת שתמיד רציתם.

בהצלחה!