כולם חולמים על דירה משלהם, נכון?
ארבעה קירות שהם רק שלכם, מקום לקרוא לו בית.
אבל אז מגיע המכשול הגדול, הענק, זה שנראה לפעמים בלתי עביר:
ההון העצמי.
הסכום המטורף הזה שהבנק דורש מאיתנו להביא מהבית עוד לפני שהוא מוכן בכלל לדבר איתנו על משכנתא.
זה מרגיש כמו לנסות לטפס על האוורסט בכפכפים, נכון?
הרבה אנשים פשוט מרימים ידיים בשלב הזה.
חוזרים לגור אצל ההורים, ממשיכים לשלם שכירות מופקעת, או סתם… מחכים.
מחכים שהכסף יפול מהשמיים, שהלוטו יתקשר, או שאולי יום אחד הבנקים פשוט יחליטו שבא להם לחלק דירות בחינם (ספוילר: זה לא יקרה).
אבל מה אם נגיד לכם שיש דרכים אחרות?
מה אם נגלה לכם ש"אין לי הון עצמי" זה לא בהכרח סוף הסיפור?
במאמר הזה, אנחנו הולכים לפרק לגורמים את כל מה שסיפרו לכם על הון עצמי.
נגלה לכם את הסודות, הטריקים (החוקיים, כן?) והאסטרטגיות שיכולים לעזור לכם להגיע לדירה הנכספת, גם אם חשבון הבנק שלכם מרגיש קצת… בודד.
תשכחו מכל מה שקראתם עד היום. אנחנו מבטיחים לכם שאחרי שתסיימו לקרוא את המאמר הזה, תצאו עם ארגז כלים מלא, הבנה עמוקה, ובעיקר – עם תקווה מחודשת.
אז תתרווחו, קחו כוס קפה (או משהו חזק יותר, אנחנו לא שופטים), ובואו נצא למסע שיכול לשנות את העתיד הפיננסי שלכם.
מוכנים? קדימה!
למה הבנקים כל כך אובססיביים לגבי ההון העצמי שלכם (חוץ מזה שהם בנק, כאילו)?
אוקיי, בואו נדבר תכל'ס.
למה בכלל צריך את הכאב ראש הזה שנקרא "הון עצמי"?
למה הבנק לא יכול פשוט לתת לנו 100% מימון וזהו?
הרי אנחנו אנשים טובים, מבטיחים להחזיר כל שקל (עם ריבית, ברור!).
אז זהו, שיש כמה סיבות טובות (מנקודת המבט של הבנק והרגולטור, כמובן) לדרישה הזאת.
כי בנק ישראל אמר! (ומה שהוא אומר, קדוש)
הסיבה המרכזית היא רגולציה.
בנק ישראל, הגוף שמפקח על הבנקים ושומר על יציבות המערכת הפיננסית, קבע כללים ברורים.
הכללים האלה נועדו למנוע מצב שבו אנשים לוקחים משכנתאות שהם לא יכולים לעמוד בהן, מה שעלול למוטט את הלווים וגם את הבנקים.
אחת ההגבלות המרכזיות היא על אחוז המימון המקסימלי שהבנק יכול לתת.
ככלל, עבור דירה ראשונה, הבנק יכול לממן עד 75% משווי הנכס.
זה אומר שאת ה-25% הנותרים? ניחשתם נכון, אתם צריכים להביא מהבית.
למשפרי דיור (מי שמוכר דירה קיימת וקונה אחרת) המגבלה היא 70%, ולמשקיעים (מי שקונה דירה נוספת) המגבלה היא 50%.
אז כן, הרגולטור בעצם "מכריח" אתכם לחסוך.
ניהול סיכונים של הבנק: הם לא רוצים להיתקע עם הדירה שלכם
מעבר לרגולציה, הבנק הוא עסק.
וכמו כל עסק, הוא רוצה להרוויח כסף, אבל גם… לא להפסיד.
כשהבנק נותן משכנתא, הוא לוקח סיכון.
הסיכון שאולי לא תוכלו להחזיר את ההלוואה.
ההון העצמי שאתם מביאים הוא סוג של "כרית ביטחון" לבנק.
זה מראה לו שגם אתם "שמתם כסף על השולחן", שיש לכם מחויבות לעסקה.
זה גם מקטין את הסכום שהבנק מסכן.
אם, חלילה, לא תעמדו בתשלומים והבנק יצטרך לממש את הנכס (כלומר, למכור את הדירה), ההון העצמי שלכם מגדיל את הסיכוי שהוא יקבל בחזרה את מלוא סכום ההלוואה, גם אם מחיר הדירה ירד קצת.
תחשבו על זה ככה: אם הבנק מימן 100% ואתם מפסיקים לשלם, והוא מוכר את הדירה בפחות ממה שהלווה לכם – הוא הפסיד כסף.
אם מימן רק 75%, יש סיכוי טוב יותר שהוא יכסה את החוב שלו ממכירת הדירה.
25% (או יותר): למה דווקא המספר הזה?
אז למה 25% לדירה ראשונה? ולמה יותר למשפרי דיור ומשקיעים?
המספרים האלה נקבעו על ידי בנק ישראל אחרי ניתוחים ושיקולים רבים.
הם נועדו לאזן בין הרצון לאפשר לאנשים לרכוש דירה לבין הצורך לשמור על יציבות פיננסית.
ככל שהסיכון הנתפס גבוה יותר (למשל, משקיעים שנחשבים למסוכנים יותר כי יש להם כבר דירה), כך דרישת ההון העצמי עולה.
זה פשוט דרך נוספת של הרגולטור והבנקים לנסות ולקרר קצת את שוק הנדל"ן ולהבטיח שהמחירים לא יזנקו לשמיים בלי שליטה (למרות ש… טוב, זה כבר נושא למאמר אחר).
0% הון עצמי – אגדה אורבנית או מציאות אפשרית?
אוקיי, אז הבנו למה צריך הון עצמי.
אבל השאלה הגדולה נשארת: האם אפשר באמת לעקוף את זה?
האם אפשר לקנות דירה בישראל בלי שקל אחד של הון עצמי?
התשובה הקצרה היא: כמעט ולא.
התשובה הארוכה והמעניינת יותר היא: זה מסובך, אבל לא בלתי אפשרי לגמרי לגייס את ההון הנדרש בדרכים יצירתיות.
בואו נפרק את זה.
לקבל משכנתא מהבנק שתכסה 100% ממחיר הדירה? זה, למעט מקרים חריגים מאוד (ולא תמיד כדאיים), פשוט לא יקרה בישראל.
הרגולציה של בנק ישראל, כפי שהסברנו, מונעת זאת.
אז במובן ה"טהור" של המילה, רכישת דירה ב-0% הון עצמי באמצעות משכנתא רגילה היא כמעט בגדר פנטזיה.
אבל!
זה לא אומר שאתם חייבים לוותר על החלום.
הקסם קורה כשמבינים שה"הון העצמי" שהבנק דורש לא חייב להגיע *ישירות* מחסכונות שצברתם בעמל רב במשך שנים.
יש דרכים לגייס את הסכום הזה ממקורות אחרים.
וכאן בדיוק מתחיל החלק המעניין והיצירתי של הסיפור.
אנחנו לא מדברים על "לרמות את המערכת" או לעשות דברים לא חוקיים.
אנחנו מדברים על אסטרטגיות פיננסיות לגיטימיות שיכולות לגשר על הפער בין מה שיש לכם לבין מה שהבנק דורש.
אז בואו נצלול לאסטרטגיות האלה.
דרכים יצירתיות (וחוקיות!) להביא את הכסף לשולחן
אז החלטתם שאתם לא מוותרים.
אתם רוצים את הדירה הזאת, וההון העצמי לא יעצור אתכם.
מעולה! הגישה הזאת היא הצעד הראשון.
עכשיו, בואו נראה איך הופכים את הרצון למציאות.
הנה כמה מהדרכים המרכזיות לגייס את ההון העצמי החסר:
אסטרטגיה #1: הלוואה משלימה – חבר או אויב?
אחת הדרכים הנפוצות היא פשוט… לקחת עוד הלוואה.
לא מהבנק למשכנתאות, אלא מגוף אחר:
- חברות אשראי
- חברות ביטוח
- גופי מימון חוץ-בנקאיים פרטיים
- הלוואות חברתיות (P2P)
הרעיון הוא לקחת הלוואה אישית בסכום ההון העצמי הנדרש (או חלק ממנו), ואז להציג את הכסף הזה לבנק כ"הון עצמי".
היתרונות?
- זה יכול להיות פתרון מהיר יחסית.
- זה מאפשר לכם "לייצר" הון עצמי גם אם אין לכם חסכונות.
אבל, וזה אבל גדול מאוד:
- ריביות גבוהות: הריבית על הלוואות כאלה היא כמעט תמיד גבוהה משמעותית מהריבית על המשכנתא. לפעמים אפילו כפולה או משולשת!
- החזר חודשי כפול: אתם תצטרכו לעמוד בשני החזרים חודשיים – גם למשכנתא וגם להלוואה המשלימה. זה יכול להעמיס מאוד על התקציב החודשי.
- הבנק לא תמיד אוהב את זה: הבנק שנותן את המשכנתא בודק את יכולת ההחזר שלכם. אם הוא רואה שלקחתם הלוואה נוספת גדולה כדי לגייס הון עצמי, הוא עלול לחשוש שלא תעמדו בשני התשלומים יחד, וזה יכול לפגוע בסיכוי לקבל אישור למשכנתא, או להשפיע על תנאיה (למשל, ריבית גבוהה יותר). לפעמים הבנק אפילו דורש הצהרה שההון העצמי לא מגיע מהלוואה.
- סיכון מוגבר: אתם בעצם ממנפים את עצמכם לרמה גבוהה מאוד. כל שינוי קטן בהכנסות או בהוצאות שלכם עלול לערער את היכולת לעמוד בתשלומים.
בשורה התחתונה: אפשרי, אבל מסוכן ודורש תכנון קפדני מאוד ויכולת החזר גבוהה. זהירות היא שם המשחק כאן.
אסטרטגיה #2: משכון נכס קיים – יש לכם או להורים "משהו בצד"?
אם לכם, או להורים שלכם, יש כבר דירה (או נכס נדל"ן אחר) עם משכנתא נמוכה או ללא משכנתא כלל, ייתכן שתוכלו למשכן את הנכס הזה לטובת קבלת הלוואה מהבנק.
ההלוואה הזאת, שנקראת לעיתים "משכנתא לכל מטרה" או "הלוואה בגין נכס קיים", יכולה לשמש אתכם כהון עצמי לרכישת הדירה החדשה.
היתרונות?
- ריביות אטרקטיביות: מכיוון שההלוואה מגובה בנכס נדל"ן, הריבית עליה תהיה לרוב נמוכה משמעותית מריבית על הלוואה אישית רגילה (אך עדיין בדרך כלל גבוהה יותר מריבית על משכנתא לרכישת דירה).
- פתרון מקובל: זו דרך די נפוצה ומקובלת לגיוס הון עצמי, במיוחד בעזרת הורים שרוצים לסייע לילדיהם.
החסרונות?
- מסכנים נכס נוסף: אם משכנתם את הדירה של ההורים, אתם בעצם מכניסים גם אותם למשחק. אי עמידה בתשלומים עלולה, במקרה קיצון, לסכן את הבית שלהם. זה דורש אחריות גדולה מאוד.
- בירוקרטיה והסכמה: זה דורש כמובן את הסכמת בעלי הנכס (ההורים, למשל), הערכת שמאי לנכס הקיים, ופרוצדורה בנקאית.
- מגבלות מימון: גם כאן יש מגבלות. בדרך כלל, הבנק יאפשר לקחת הלוואה של עד 50% משווי הנכס הקיים (בניכוי יתרת המשכנתא אם קיימת). זה אומר שהנכס הקיים צריך להיות בעל שווי משמעותי כדי שתוכלו לגייס סכום גבוה.
בשורה התחתונה: פתרון חכם שיכול להציע תנאים טובים, אבל דורש נכס קיים פנוי יחסית ממשכנתא, ומערב אחריות כבדה, במיוחד אם מדובר בנכס של ההורים.
אסטרטגיה #3: קופות גמל והשתלמות – האוצר החבוי שלכם?
יש לכם קרן השתלמות נזילה (שחלפו 6 שנים מפתיחתה)? או אולי קופת גמל ישנה?
יכול להיות שהכסף שאתם צריכים מסתתר שם.
יש שתי אפשרויות עיקריות:
- משיכה (אם אפשרי): אם הקרן נזילה או אם אתם עומדים בתנאים מסוימים למשיכה פטורה ממס (למשל, הגיעתם לגיל פרישה), תוכלו פשוט למשוך את הכסף ולהשתמש בו כהון עצמי.
- הלוואה על חשבון הקרן: גם אם הקרן לא נזילה, רוב הגופים המנהלים (חברות ביטוח, בתי השקעות) מאפשרים לקחת הלוואה על חשבון הכספים הצבורים בקרן.
היתרונות של הלוואה מהקרן?
- ריבית סופר אטרקטיבית: לרוב, זו ההלוואה הזולה ביותר שתוכלו למצוא, אפילו זולה יותר ממשכנתא לפעמים! הריבית נמוכה כי הכסף שלכם משמש כבטוחה.
- לא פוגע במסגרת האשראי: ההלוואה הזו לא קשורה למסגרת האשראי שלכם בבנק.
- פרוצדורה פשוטה יחסית: בדרך כלל תהליך אישור ההלוואה מהיר וקל.
החסרונות?
- לא תמיד אפשרי למשוך: משיכה מקרן לא נזילה כרוכה בקנסות מס כבדים מאוד (35% ומעלה!), מה שהופך אותה ללא כדאית ברוב המקרים.
- הלוואה מקטינה את החיסכון: כשאתם לוקחים הלוואה, אתם בעצם "מקטינים" את הסכום שעובד עבורכם בקרן (או לפחות את הנזילות שלו). בנוסף, צריך להחזיר את ההלוואה, מה שמוסיף עוד הוצאה חודשית.
- מגבלת סכום: בדרך כלל ניתן לקחת הלוואה עד אחוז מסוים מהסכום הצבור בקרן (למשל, עד 50% או 80% מהכספים הנזילים, ופחות מכך בכספים לא נזילים).
בשורה התחתונה: אם יש לכם קרן השתלמות או גמל עם סכום משמעותי, הלוואה כנגדה היא כנראה האופציה האטרקטיבית והזולה ביותר לגיוס חלק מההון העצמי. בדקו את התנאים הספציפיים בקרן שלכם.
אסטרטגיה #4: עזרה מהמשפחה – הדוד העשיר מאמריקה (או סתם אמא ואבא)?
כן, אנחנו יודעים, זה לא תמיד הכי נעים לבקש.
אבל האמת היא, שהרבה מאוד עסקאות נדל"ן בישראל נסגרות בזכות עזרה מההורים או מבני משפחה אחרים.
העזרה הזו יכולה לבוא בשתי צורות עיקריות:
- מתנה: ההורים פשוט נותנים לכם את הכסף (או חלק ממנו) ללא ציפייה להחזר. חלום!
- הלוואה משפחתית: ההורים מלווים לכם את הכסף, בדרך כלל בתנאים נוחים בהרבה מהשוק (ללא ריבית או בריבית נמוכה, עם פריסת תשלומים גמישה).
היתרונות?
- הכי זול (לרוב): אם זו מתנה, זה בחינם. אם זו הלוואה, היא כנראה תהיה בתנאים הכי טובים שתמצאו.
- גמישות: תנאי ההחזר, אם יש כאלה, נקבעים בתוך המשפחה.
החסרונות?
- לא לכולם יש: זו אופציה שפשוט לא זמינה לכל אחד.
- רגישות משפחתית: כסף ומשפחה זה לפעמים מתכון לצרות. זה יכול ליצור תחושת מחויבות, מתחים, או ציפיות לא מדוברות. חשוב שהכל יהיה גלוי ומוסכם.
- דרישת הבנק לתצהיר מתנה: אם קיבלתם כסף מהמשפחה, הבנק ידרוש מכם בדרך כלל להביא תצהיר חתום על ידי עורך דין שהכסף ניתן כמתנה ואין כוונה להחזירו. זאת כדי לוודא שאין לכם עוד התחייבות חודשית שמכבידה עליכם. גם אם זו הלוואה בפועל, לפעמים אין ברירה אלא להצהיר שזו מתנה (מה שיכול ליצור אי נעימות מול המשפחה אם הכוונה היא כן להחזיר).
בשורה התחתונה: אם יש לכם אפשרות לקבל עזרה מהמשפחה, זו כנראה הדרך הקלה והזולה ביותר לגייס הון עצמי. רק ודאו שאתם עושים את זה בצורה שמכבדת את כל הצדדים ושומרת על היחסים הטובים.
אסטרטגיה #5: שותף להשקעה – שניים זה תמיד ביחד?
אין לכם הון עצמי, אבל יש לכם חבר טוב (או אח, או בן דוד) שדווקא כן יש לו קצת בצד, וגם הוא חולם על דירה?
אולי כדאי לשקול רכישה משותפת.
אתם מביאים חלק מהיכולת (אולי יכולת החזר חודשית גבוהה יותר, או אתם אלה שתנהלו את הנכס), והשותף מביא את ההון העצמי (או חלק הארי שלו).
היתרונות?
- מאפשר כניסה לשוק: זו דרך להיכנס לשוק הנדל"ן גם בלי הון עצמי משמעותי.
- פיצול סיכונים ועלויות: כל העלויות והסיכונים מתחלקים בין השותפים.
החסרונות?
- מורכבות משפטית: חובה לערוך הסכם שותפות מפורט ומדויק אצל עורך דין, שמגדיר הכל: איך מתחלקות ההוצאות, ההכנסות (אם זו דירה להשקעה), מה קורה אם אחד רוצה למכור, מה קורה במקרה של מחלוקת וכו'.
- פוטנציאל לקונפליקטים: כמו בכל שותפות, יכולים להתעורר חילוקי דעות. חשוב לבחור שותף שאתם סומכים עליו ויש לכם תקשורת טובה איתו.
- הבנק והבעלות: המשכנתא תירשם על שם שני השותפים, והבעלות על הנכס תתחלק ביניכם בהתאם להסכם.
בשורה התחתונה: אופציה מעניינת שיכולה לפתוח דלתות, אבל דורשת אמון גבוה, תקשורת מעולה והסכם משפטי מסודר היטב. לא מתאים לכל אחד.
אסטרטגיה #6: תוכניות ממשלתיות – מחיר למשתכן וחבריו
אי אפשר לדבר על רכישת דירה ללא הון עצמי (או עם הון עצמי נמוך) בלי להזכיר את התוכניות הממשלתיות כמו "מחיר למשתכן" או "דירה בהנחה".
התוכניות האלה מציעות לזכאים (לרוב זוגות צעירים וחסרי דירה שעומדים בקריטריונים מסוימים) אפשרות לרכוש דירה חדשה מקבלן בהנחה משמעותית ממחיר השוק.
ההטבה הגדולה כאן, מעבר למחיר הנמוך, היא דרישת הון עצמי מינימלי.
בחלק מהפרויקטים, ההון העצמי הנדרש יכול להיות נמוך עד כדי 100,000 ש"ח או 10% ממחיר הדירה (הנמוך מביניהם), במקום 25% הנדרשים בדרך כלל בשוק החופשי.
היתרונות?
- הטבה כספית משמעותית: הנחה של מאות אלפי שקלים על מחיר הדירה.
- הון עצמי נדרש נמוך מאוד: זה מקל משמעותית על הכניסה לשוק.
החסרונות?
- הגרלות: צריך לזכות בהגרלה כדי לקבל את הזכאות, וזה עניין של מזל.
- קריטריונים נוקשים: לא כולם זכאים להשתתף.
- מיקום וזמן המתנה: הפרויקטים ממוקמים איפה שהמדינה מחליטה (לרוב בפריפריה או בשכונות חדשות), וזמן ההמתנה לקבלת הדירה יכול להיות ארוך (מספר שנים).
- מגבלות מכירה: בדרך כלל יש מגבלה על מכירת הדירה למשך מספר שנים.
בשורה התחתונה: אם אתם עומדים בקריטריונים, זו כנראה הדרך הכי משתלמת והכי קלה (מבחינת הון עצמי) לרכוש דירה ראשונה בישראל. החיסרון הוא שזה תלוי במזל ובזמינות פרויקטים באזור שמתאים לכם.
שאלות ששורפות לכם בכיס (והתשובות שיקררו)
שאלה: לקחתי הלוואה מחברת אשראי כדי שיהיה לי הון עצמי. האם הבנק יסכים לתת לי משכנתא?
תשובה: תלוי. הבנק יבדוק את סך ההתחייבויות שלכם ויכולת ההחזר הכוללת (משכנתא + הלוואה). אם ההחזר החודשי המשולב גבוה מדי ביחס להכנסות שלכם (בדרך כלל הבנק לא יאשר החזר כולל שעולה על 35%-40% מההכנסה הפנויה), הבנק עלול לסרב או להציע תנאים פחות טובים. בנוסף, חלק מהבנקים דורשים במפורש שההון העצמי לא יגיע מהלוואה וייתכן שתצטרכו להצהיר על כך. שקיפות מול הבנק חשובה, אבל כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות לפני שחושפים הכל.
שאלה: מה הסיכון הכי גדול בלקחת הלוואה נוספת להון עצמי?
תשובה: מינוף יתר. אתם נכנסים להתחייבות כספית עצומה עם החזר חודשי גבוה מאוד (שני תשלומים). כל זעזוע קטן בהכנסות (פיטורים, מחלה) או עלייה בלתי צפויה בהוצאות (לידת ילד, תיקון יקר) עלולה להכניס אתכם לסחרור חובות שקשה לצאת ממנו. זה כמו ללכת על חבל דק מאוד, בלי רשת ביטחון.
שאלה: אז עדיף לחכות ולחסוך לאט לאט את ההון העצמי, או להשתמש באחת הדרכים היצירתיות האלה?
תשובה: אין תשובה אחת נכונה. זה תלוי במצב הפיננסי האישי שלכם, בגילכם, ביציבות התעסוקתית, במחירי הדירות הנוכחיים והצפויים, ובסבלנות שלכם. לחכות ולחסוך זה הכי בטוח, אבל זה יכול לקחת שנים רבות, ובזמן הזה מחירי הדירות עלולים לעלות עוד. שימוש בדרכים יצירתיות מאפשר כניסה מהירה יותר לשוק, אבל כרוך בסיכונים ועלויות נוספות (ריביות). הכי חשוב: לעשות שיעורי בית, להבין את כל המשמעויות ולהתייעץ עם איש מקצוע.
שאלה: כמה באמת עולות כל ההלוואות הנוספות האלה?
תשובה: זה יכול לעלות הרבה! ריבית על הלוואה חוץ-בנקאית יכולה לנוע בין 8% ל-15% ואף יותר לשנה. ריבית על הלוואה כנגד נכס תהיה נמוכה יותר, אולי 5%-8%. ריבית על הלוואה מקרן השתלמות היא הכי נמוכה, סביב ריבית הפריים (שמשתנה) או פריים מינוס חצי אחוז. חשוב לחשב לא רק את הריבית, אלא את ההחזר החודשי הכולל ואת סך ההחזר לאורך כל חיי ההלוואה. אל תסתנוורו מהאפשרות לקנות דירה, בדקו היטב את העלות האמיתית.
שאלה: יש לי דירה להשקעה בארה"ב. האם אני יכול למשכן אותה שם ולקבל הלוואה שתשמש אותי כהון עצמי לדירה בישראל?
תשובה: טכנית, זה אפשרי לקחת הלוואה כנגד נכס בחו"ל (למשל Home Equity Line of Credit – HELOC בארה"ב). הבנק בישראל לא ייתן לכם הלוואה כנגד הנכס בחו"ל, אבל אתם יכולים לקחת הלוואה מבנק אמריקאי ולהעביר את הכסף (דולרים שהומרו לשקלים) לישראל ולהציג אותו כהון עצמי. אבל! זה מסובך. תצטרכו להתמודד עם שערי חליפין, מיסוי בשתי המדינות, והבנק הישראלי עדיין ירצה לדעת מה מקור הכסף ויוודא שיש לכם יכולת החזר גם למשכנתא וגם להלוואה שלקחתם בחו"ל. זה בהחלט דורש ייעוץ מקצועי שמבין בשני השווקים.
שאלה: זכיתי במחיר למשתכן, איזה כיף! אבל עדיין אין לי את ה-100,000 ש"ח המינימליים. מה עושים?
תשובה: קודם כל, מזל טוב! עכשיו לגבי הכסף: עדיין תצטרכו לגייס את הסכום הזה. האפשרויות שדיברנו עליהן קודם (הלוואה משלימה, עזרה מהמשפחה, הלוואה מקרן השתלמות) רלוונטיות גם כאן. היתרון הוא שאתם צריכים לגייס סכום נמוך משמעותית מאשר ברכישה בשוק החופשי. אל תוותרו על הזכייה! בחנו את כל האפשרויות לגיוס הסכום הנדרש.
רגע לפני שאתם רצים לבנק – הצד האפל של ה-0% הון
דיברנו הרבה על איך "כן" אפשר.
זה מרגש, זה פותח אפשרויות, זה נותן תקווה.
אבל רגע, שנייה.
לפני שאתם ממנפים את סבתא ומוכרים כליה (סתם, אל תעשו את זה!), חשוב מאוד שנדבר גם על הסיכונים.
כי לנסות לקנות דירה בלי הון עצמי "אמיתי" זה קצת כמו ללכת על חבל דק מעל תהום.
אפשר להגיע לצד השני, אבל צעד אחד לא נכון…
אז מה הסכנות העיקריות?
- מינוף יתר והחזר חודשי חונק: כשאתם מגייסים הון עצמי מהלוואות נוספות, אתם בעצם לוקחים על עצמכם התחייבויות כפולות. ההחזר החודשי שלכם יכול לקפוץ לרמות שיהיה לכם קשה מאוד לעמוד בהן לאורך זמן.
- ריביות טורפניות: הלוואות משלימות, במיוחד אלה מגופים חוץ-בנקאיים, נושאות ריביות גבוהות מאוד. אתם עלולים למצוא את עצמכם משלמים הון תועפות רק על ריבית לאורך השנים.
- סיכון נכסים נוספים: אם משכנתם נכס של ההורים, אתם מסכנים את הביטחון הפיננסי שלהם. זה לחץ עצום ואחריות כבדה.
- תלות באחרים: הסתמכות על עזרה מהמשפחה או על שותפים יכולה להיות נהדרת, אבל היא גם יוצרת תלות ויכולה להוביל לקונפליקטים אם דברים משתבשים.
- פגיעה בדירוג אשראי: לקיחת הלוואות מרובות או קושי לעמוד בהחזרים עלולים לפגוע בדירוג האשראי שלכם, מה שיקשה עליכם לקבל אשראי בעתיד.
מה עושים כדי להימנע מהנפילה?
- תכנון פיננסי קפדני: לפני שאתם עושים צעד אחד, שבו ותבנו תקציב מפורט. כמה אתם באמת יכולים להחזיר כל חודש? קחו בחשבון הוצאות בלתי צפויות, עליית ריבית אפשרית, שינויים בחיים. היו שמרנים!
- אל תמתחו את החבל עד הסוף: גם אם הבנק מאשר לכם החזר חודשי גבוה, זה לא אומר שאתם צריכים לקחת אותו. השאירו לעצמכם מרווח נשימה.
- השוו, השוו, השוו: אם אתם לוקחים הלוואות נוספות, אל תקפצו על ההצעה הראשונה. בדקו ריביות ותנאים בכמה שיותר מקומות.
- ייעוץ מקצועי בלתי תלוי: זה אולי הדבר הכי חשוב. דברו עם יועץ משכנתאות אובייקטיבי (שאתם משלמים לו, לא כזה שעובד מטעם הבנק). הוא יוכל לנתח את המצב שלכם, להציג את כל האפשרויות והסיכונים, ולעזור לכם לקבל החלטה מושכלת. אל תחסכו על ייעוץ טוב – זה יכול לחסוך לכם המון כסף ועוגמת נפש בהמשך.
אז מה למדנו היום, חוץ מזה שאתם רוצים דירה?
טוב, עברנו דרך ארוכה.
מהבנה למה בכלל צריך הון עצמי, דרך פירוק המיתוס של "0% מימון", ועד צלילה לאסטרטגיות היצירתיות (והמסוכנות לעיתים) לגיוס הכסף החסר.
השורה התחתונה היא כזאת:
לקנות דירה בישראל ללא הון עצמי שנחסך מראש זה מאתגר מאוד, אבל לא בהכרח בלתי אפשרי.
זה דורש מכם להיות יצירתיים, נחושים, ובעיקר – אחראיים מאוד.
כל אחת מהדרכים שסקרנו כאן – הלוואות משלימות, מישכון נכס קיים, שימוש בקופות גמל, עזרה מהמשפחה, שותפות או תוכניות ממשלתיות – מגיעה עם סט יתרונות, חסרונות וסיכונים משלה.
אין פתרון קסם שמתאים לכולם.
הדרך הנכונה עבורכם תלויה במצבכם הפיננסי הייחודי, בנכונות שלכם לקחת סיכונים, ובמקורות הזמינים לכם.
הדבר החשוב ביותר הוא לא לקפוץ למים לפני שבדקתם את העומק.
עשו מחקר מעמיק, הבינו את כל המשמעויות של כל צעד, ובמיוחד – אל תתביישו לבקש עזרה מקצועית.
יועץ משכנתאות טוב יכול להיות ההבדל בין הגשמת החלום לבין הסתבכות פיננסית קשה.
הדרך לדירה אולי נראית מפותלת ומלאת מהמורות, במיוחד כשנקודת הפתיחה היא בלי הון עצמי.
אבל עם הידע הנכון, הכלים המתאימים, ותכנון קפדני, היא בהחלט אפשרית.
ועכשיו, כשאתם מצוידים בכל המידע הזה, אתם צעד אחד קרוב יותר.
צאו לדרך, בזהירות ובחוכמה, ואל תוותרו על החלום.
בהצלחה!